成都新都时隔5月再卖地 一宗流拍华润溢价34.14%落子

　　9月12日，成都公共资源交易服务中心以拍卖的方式出让编号为XD2018-12(252)及XD2018-07(252/242)号的两宗地块。

　　据悉，此次土拍为新都区下半年的首场土拍，距离该区域上一次土拍已相隔了5个月。最终，12号地块遭遇流拍，07号地块由华润旗下的成都润盈置业有限公司以5.49亿元总价竞得。

　　据观点地产新媒体了解，12号地块位于新都区木兰镇宫王社区1、8组及集体，长林社区5组，土地面积为6.04万平方米，合90.61亩，土地用途为城镇混合住宅用地。该地块起拍价为400万元/亩，起拍楼面价为3333.36元/平方米，最终因报名人数不足，遭遇流拍。

　　07号地块位于新都区斑竹园镇大江社区2、4组，土地面积为7.13万平方米，出让面积为5.48万平方米，合82.26亩，土地规划为城镇混合住宅用地、教育用地。

　　该地块起拍价为498万元/亩，最终由成都润盈置业有限公司以5.49亿元总价竞得，成交单价为668元/亩，成交楼面价5010.04元/平方米，溢价率34.14%。

　　此外，根据建设规划，该地块每3万平方米居住建筑应配置用地面积不小于200平方米的居民健身活动场一处;且须在临规划道路的地面一层建筑内配建建筑面积不小于100平方米的公厕一处;同时，地块内须配建小学一所，面积约24.77亩，建成后无偿移交给新都区教育局。

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　　8月21日，华润置地(01109)在香港举行2018年中期业绩发布会。公司管理层向智通财经APP表示，预计地产行业的融资成本不会大幅下降，融资的便利性也不会明显放松，但公司在融资方面没有压力，多家银行希望华润置地扩大贷款规模。

　　发布2018年上半年业绩，公司实现综合营业额437.8亿元人民币(单位下同)，同比增长40.4%;股东应占净利88.5亿元，同比增长96.1%;基本每股收益1.28元;拟每股派现0.11元。

　　公告显示，上半年集团开发物业营业额为364.9亿元，同比增长42.5%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为43.7亿元，增长22.1%。

　　盈利方面，上半年综合毛利润率为48.1%，比2017年同期的35.0%有明显提升。其中，开发物业毛利率由32.6%提升为48.6%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由63.5%小幅上升至66.6%;公司扣除投资物业评估增值后的核心股东应占净利72.8亿元，同比增长151.8%。

　　以下是智通财经APP整理的业绩会实录：

　　问：今年上半年权益拿地金额去年同比增加是基于什么考虑?这个势头下半年是否会保持?净负债率明显上升的原因是什么?国企对负债有相关控制，请问公司未来的负债会维持在什么水平?内部是否有推进高周转的计划?

　　答：上半年拿地金额同比增加，主要源于公司销售同比增加很多，公司为了保持健康发展，销售规模扩大，同时需要补充土地储备，保持两者的平衡关系;其次，公司始终坚持规模和发展效益并重，更加重视质量，所以今年上半年取得的土地在质量和价格方面都相当不错。

　　负债率上升的原因，一是买地，而是上半年和下半年的结算结构不均衡，上半年结算的利润比较少，导致上半年的杠杠率高一些。从投资角度讲，公司一直将负债率作为约束条件之一。负债率目标是维持 BBB+的信用评级，预计到年底，负债率会降下来。

　　关于高周转，公司这两年一直在持续通过提升产品标准化、项目方的激励机制等提高公司的周转，因此可以看到从去年到今年公司去化率明显上升，今年上半年去化率达到55%。

　　问：带动公司盈利大幅增长的原因是什么?预期下半年经营情况怎样?

　　答：上半年盈利上升1倍多有几个方面的原因，一是地产结算的毛利率非常高，深圳超过70%;另一个原因与17年上半年结算利润均衡有关，去年上半年基数比较低，因此今年上半年与去年同期相比，盈利上升比较明显。

　　公司对全年结算有信心，预计全年毛利率在40%左右，在整个行业处于比较高的水平。我们之前设定的销售合约目标是1830亿元目标，现在维持不变，今年非常有信心完成目标。

　　问：如何看待下半年的房价?公司下半年会在哪些区域拿地?

　　答：在政府对房价较为严谨的政策调控下，我们认为下半年房价会相对平稳，不太可能会大涨，也不太可能会大跌。

　　拿地方面，公司仍会跟着强有力的需求走，主要在大中城市及主要城市的周边。

　　问：今年以来各个城市出现很多土地流拍的情况，请问华润置地如何看待目前的土地市场?拿地策略会不会根据现在的情况作调整?

　　答：流拍与局部趋势有关，一方面是限价，另一方面地价本身比较高，当然在一定程度上也与相对紧缩的政策有关系，在这种背景下，地产开发商会趋于谨慎。华润置地一直以来严守投资纪律，比较谨慎看待房地产市场，下半年会动态地看待土地市场。

　　问：汇率波动对公司整体业务有多大的影响?

　　答：汇率对我们影响不大。6月末敞口是300亿人民币，首先我们预期人民币汇率会维持相对稳定，其次根据我们的分析，假设下半年人民币再贬值5%，对现金流影响很小，大概在3-4亿元，对盈利的影响不超过20亿元，对资产负债表的影响更小。所以整体影响很小。

　　问：公司今年来的融资成本大概是多少?有消息称，地产企业在国内融资利率大幅降低，公司预计下半年房企的融资利率如何?公司接下来有什么融资计划?

　　答：上半年公司融资成本4.41%，比去年底的4.16%微增0.2%。关于融资成本大幅下降的消息，我们不太清楚。据我们了解，目前整体市场的流动性虽然有所增加，但地产行业的流动性还是相对紧张，所以我们预期房企融资成本不会大幅下降。

　　从华润置地本身来看，我们融资没有太大压力。近期我们走了十几个城市，多家银行希望向像华润这样的房企多提供贷款。但地产行业的融资利率预期不会大幅下降，融资的便利性也不会明显放松。

　　公司目前在安排提前偿还明年贷款，因为公司在手现金比较多。总体来说，公司整体资金方面没有压力。

　　问：上半年公司结算面积减少，但核心净利大幅增长的原因是什么?

　　答：这主要因为结算的一线产品比例高，虽然面积少，但利润率高。

　　问：长租公寓营运模式是怎样的?长租公寓会不会成为公司未来业绩增长的亮点?公司有将物业管理业务分拆的计划吗?

　　答：长租公寓本身主要是为了满足在房价高的城市新增人口的住房需求，对于长租公寓的营运模式，各参与都在摸索中。面对新的需求，新的生意，在投资方面，我们秉承一贯的比较严谨的风格。预计今年年底前，我们的长租公寓将会增扩到2万间，争取2020年前达到10万间，这种扩展速度我们觉得是稳妥的。

　　物业管理方面，我们正在做分拆上市的准备。至于商业地产是否会像物业管理一样分拆上市，目前还没提上日程。到2020年，商业地产租金收入预计会达到100亿人民币，将来如果能够分拆上市，也是非常好的选择。

　　(房掌柜整理自观点地产网、智通财经网)