中小房企开启赴港上市之旅 未来房企整合并购更剧烈

随着美的置业（03990.HK）股票28日在香港公开发售，又一家中小规模房企进入赴港上市的最后倒计时。记者梳理发现，近期内地多家中等规模房企扎堆赴港上市，且这一趋势愈加明显。在内地房地产行业面临严格监管、房企融资渠道收紧、A股上市几无可能的背景下，企业谋求港股融资可解“燃眉之急”。

业内人士分析认为，香港资本市场对地产企业估值并不乐观，中小房企此举或可形容为“割肉续命”，并且预计接下来内地房地产市场将会迎来更加剧烈的重组兼并。

年内8家中小房企拟赴港上市

美的置业28日公开招股，拟发行1.8亿股，发行价17.9港元/股，预计10月11日上市。招股书显示，2015年至2017年，该公司年度营收额分别为83.13亿元、119.92亿元和177.17亿元，复合增长率为46%。

与此同时，2015年至2017年美的置业净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。其在招股书中表示，融资金额将用于偿还到期债务，并为附属公司所开发的项目支付建设成本、土地成本及一切适用税项。

今年以来，内地中小房企赴港上市的案例愈发密集。仅最近一个月内，就有河南的恒达集团（H00524.HK）、南京的银城国际、杭州的德信中国（H01015.HK）在香港联交所披露招股书。

招股书显示，3家房企2015年至2017年的营收均低于美的置业，德信中国分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元；银城国际分别为20.9亿元、25.02亿元、46.75亿元；而恒达集团则更低，分别为10.38亿元、9.31亿元、15.50亿元。

但3家房企的负债率也处于高位，且融资金额主要用于归还欠款、拿地以及物业开发。2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。

据统计，除去上述4家房企，年内申请港股上市的8家内地房企中，仅弘阳地产（1996.HK）在7月挂牌上市；大发地产（6111.HK）于4月26日披露招股书后无具体进展；恒达集团已是第三次到香港申请IPO，前两次分别是2017年6月9日和今年3月1日；万城控股（H00925.HK）则是7月3日向港交所提交招股书。

融资需求紧迫

本轮房地产去库存进程为房地产企业带来了活跃期，不只是大型房企获得了销售额的快速增长，越来越多的中小型房企也将规模扩张作为公开的目标。据不完全统计，2017年约有近50家房企提出了千亿目标。

但今年以来，融资监管趋严，房企融资渠道逐步收紧，中小型房企的融资成本提高。

一份来自国有控股信用评级机构联合资信的报告显示，房地产调控收紧，银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，政策对于房地产开发企业的资金来源的管控水平都有所提升，房企主要融资渠道收窄。

另外，根据 Wind 资讯统计结果显示，房企债券明后年将迎来兑付高峰，2018 年地产债到期规模将在 1280 亿元左右。

而房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资，同时在“房住不炒”调控基调不变的背景下，再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价，从而进一步加大部分房企的融资成本。

与此同时，内地资本市场对房地产企业依然保持严格高压状态。

自2010年1月“国十一条”出台，房地产行业A股IPO上市就被搁置下来，8年间再也没有房企通过IPO方式在A股上市。

在此期间，金科地产、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股等企业均通过借壳的方式实现上市，招商蛇口的整体上市则属于重组改制，更多的房企选择登陆香港资本市场。

2014年，恰逢上一次房地产严格调整时期，彼时也出现了一波内地中小房企赴港上市的潮流，超过10家中小房企在当年实现赴港上市。

今年以来，截至2018年9月20日，中国证监会受理首发及发行存托凭证企业289家，其中已过会30家，未过会259家。未过会企业中正常待审企业228家，中止审查企业31家。

房地产企业中，万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业等继续保持“已反馈”状态。按照申报企业排序，分别位列68、69、70、71、73名。而其中排序最靠前的万达商业，报送招股书3年以来，排序从未超过第55位。

东吴证券业务副总裁周秦达告诉记者：“其实房地产行业已经是金融行业的一个翻版了，资金驱动型，中小房企当下到了艰难时期，想尽一切办法挤进IPO是个解决途径。”

“调控持续趋严的情况下，房地产企业A股上市融资也难以放开。A股无法上市，海外资本市场对房地产普遍估值太低，港股成为中小房企为数不多的选择。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。