房企9月融资总额降至冰点 棚改政策冲击三四线调整

　　导读

　　9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度历史新低。从走势来看，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。

　　随着房地产市场逐渐恶化，在国内外融资环境严峻背景下，房企2019-2020年想要“活下去”，最需要警惕就是融资困难导致的资金面问题。

　　同策研究院数据统计显示，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。从走势来看，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月融资总额更是降至冰点，创本年度历史融资额新低。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟10月12日在接受21世纪经济报道记者采访时表示，目前来讲，除了正常的融资渠道，只有开发贷相对来说还能进行。开发贷之外的融资渠道，基本上全被关闭了，包括有一些创新型的融资渠道。也就是说，目前能够提供开发企业解决资金问题的融资渠道非常有限。

　　融资环境严峻

　　受严格调控影响，房企融资环境正持续恶化。在强管控、高成本背景下，房企融资难度系数加大。

　　同策咨询研究中心监测数据显示，9月债权融资额为441.18亿元，占房企融资总量的99.56%，环比下降26.72%。其中公司债(215.69亿元，占比48.68%)、其他债权融资(130.04亿元，占比29.35%)、境内银行贷款(56.43亿元，占比12.73%)、信托贷款(39.03亿元，占比8.81%)、中期票据、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

　　具体来看，第一名，公司债融资金额为215.69亿元，较8月上涨9.81%;位居第二的其他债权融资方式融资总额为130.04亿元，较8月减少35.16%。第三名境内银行贷款融资56.43亿元，环比减少42.28%;第四名信托贷款融资金额39.03亿元，环比减少55.06%;中期票据以及海外银团贷款和委托贷款的发行。

　　不过，从融资成本来看，9月房企融资成本高居不下，普遍在7%-8.5%。在已披露的数据中，9月融资成本最低的一笔是万科于2018年9月21日发行的2018年度第六期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为3.35%。其次，保利地产全资子公司恒利(香港)置业有限公司通过其境外全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行5亿美元的五年期固息债券，债券票面利率4.75%。旭辉控股发行的于2022年到期的3亿美元的优先票据的票面利率为5.5%。融资成本最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENT LTD。 向境外专业投资人发行的高级无抵押定息债券，票面利率为9%。总体来说，本月房企融资成本较高，普遍在7%-8.5%。

　　受市场调控及监管的影响，境外融资难度系数大，但相比境内融资渠道处处受阻，境外发债依然是房企重要的融资方式。9月，境外融资回温上升，外币融资总额151.92亿元，环比上月外币融资金额上涨83.99%，境外成功发行几乎都来自公司债渠道，9月公司债215.69亿元，其中境内发行64亿元，境外发行151.69亿元人民币。同策研究院统计显示，2018年9月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额151.69亿元人民币;港元融资总额为0.23亿元人民币;本月无以其他外币为货币单位的融资行为。

　　据张宏伟介绍，“金融机构对于开发商投资有白名单。具体会划分A类B类C类。A类和B类开发商融资环境相对宽松一些，C类相对紧张，融资成本也高。白名单之外的开发商就很难获得融资。从这个角度来讲，即使降准，市场上有钱，由于金融机构对开发商的信用管控比较严格，有这个A类B类C类白名单之后，开发商也不一定能够拿到钱，所以说现在资本市场还是比较严格的。”

　　据一家房企融资部负责人介绍，“目前房地产的融资环境面临强调控，对金融机构的调控也比较严厉。首先整个融资渠道全面收缩，现在能够融资的渠道大幅度减少，银行、信托、基金、保险和证券和第三方理财和一些资产管理公司等这些融资渠道对房地产企业提出了更加严格苛刻的要求，很多渠道的业务规模和品种种类进行收缩，正常的融资渠道比较少，融资成本也显著上升。”

　　头部效应明显

　　尽管房企融资环境并不乐观，但开发商的求生欲非常强烈。

　　中原地产数据统计显示，多家房企在资本市场开启融资动作。10月来，虽然有长假，但截至日前，房企对外公布的融资计划已经数百亿。虽然海外融资成本明显上涨，还要叠加汇率的波动，但房企在资金压力下，依然对海外融资有着巨大需求。