租赁住房市场新老问题交织 长租公寓监管需需更明确

　　实现租赁住房市场健康稳定发展，在提高租赁住房供给的同时，还需要明确规则、加强监管，重点要解决好信息不对称、信用不支持、质量不保证三个问题

　　专家建议，要眼光向下，着重提升中低收入群体租赁住房的供给，这样很多问题会迎刃而解

　　违规打隔断，装修污染超标，租房“被贷款”……近期，长租公寓问题有所浮现。为何一些长租公寓陷入“成长的烦恼”?住房租赁市场究竟该如何满足“住有所居”?记者独家专访了中国房地产协会副会长冯俊，探讨租赁住房的有效监管与治本之策。

　　质疑怎么看?

　　推动租金上涨的，主要还是租赁市场的供不应求

　　哄抬租金，囤房炒作……这是近段时间长租公寓受到的一些质疑。以北京市为例，根据北京市统计局数据，2018年8月北京市租赁房房租环比上涨0.3%，同比上涨2.9%，前1—8月，同比增加3.1%。

　　那么，推动房租上涨的“祸首”是长租公寓吗?

　　“租金整体涨幅中，受长租公寓中介推动的部分不会很大。”冯俊表示，近几年租金一直在稳步上涨，尤其7、8、9月是毕业季，也是北京租赁市场的传统旺季。至于中介抢房源、囤积租赁房现象，冯俊认为，抢房源现象或许存在，但是中介囤房的可能性不大。因为空置率是长租公寓非常重要的盈利指标，对机构来说囤积一个月的成本远比租金上涨带来的利润高得多。

　　长租机构对租赁市场更大的影响，不是推动租金涨价，而在于对中低收入者租赁需求的“挤出”。冯俊介绍，根据克而瑞与链家的联合调查，在北京、上海这样的一线城市，如果将租赁市场按月租金划分一下，在超过6000元这一档，租赁住房的供应是需求的一倍多，明显供大于求;在3000—6000元这一档，供应是需求的70%;在3000元以下这一档，供应只能满足不到一半的需求。而自如、蛋壳等分散式长租公寓并不增加租赁供给，只是将存量租赁房集中起来、统一装修后再次出租，通过集中房源提升了供应效率，通过装修、提供增值服务优化了住房品质，拉高了租金。换句话说，就是将低档住宅租赁产品提升为了中高档。

　　“在没有增加整体供给的情况下，分散式长租公寓增加了高收入群体的租赁供给，也就相当于挤出了中低收入群体的租赁供给。”冯俊分析。

　　“无论是租金持续上涨的现象，还是大家对长租公寓的持续关注，都体现了租赁市场供不应求的矛盾。”冯俊说，“在供不应求的矛盾中，主要矛盾又是较低收入人群的住房供给远远不足，这才是当下最急需解决的租赁问题。”

　　症结在哪里?

　　新老问题交织，长租公寓的监管需更加明确

　　“租赁合同莫名其妙签成了贷款合同”“租约到期后就是不退押金”“长租公寓气味大、甲醛超标”……租金的讨论之外，一些不规范甚至违法的经营行为，是长租公寓更引人关注的方面。记者调查发现，长租公寓在一些业务领域仍处于监管盲区。

　　据介绍，长租公寓盈利点主要有四个：一是租金差，长租机构在收房和租房之间有个价差，比如付给房东3000元月租金，最终以5000元的价格租给租户，2000元就是租金差。二是提供增值服务所得，即提供家政、购物等增值服务的收益。三是空置期差，长租公寓与业主约定空置期长，实际的空置期短，空置期差内就可以净赚房租。四是金融市场所得，比如风投资金以及租房贷收益。一些长租公寓负责人告诉记者，租金差、空置期差和增值服务所得减去装修改造和空置期等成本后，收益其实非常微薄。因此很多长租机构都瞄准了金融收益，租金贷成为常用操作方法。

　　租金贷的收益来自于期限差。租赁者申请全年租金额度的贷款，贷款平台一次性将一年房租支付给长租机构。而长租机构拿到全年租金后，却是按季或按月支付给房东，其中的期限差就产生了资金沉淀。一些长租机构利用沉淀资金进一步扩张拿房。目前，多家涉及租房信贷业务的银行选择主动停止了相关业务。北京市也叫停了租金贷，对违规者从重处罚，联合惩戒。然而，从制度上讲，对于长租公寓沉淀资金的使用和去向，仍属于监管空白。