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地产发展商融资渠道收紧 未来地产项目并购案将增加

来源:房掌柜  整理 长沙房掌柜  2018-11-08 10:18:52
[摘要]标普分析师表示,低流动性的房企会最受行业及信贷收紧所影响,预计主要影响中小型发展商

11月7日,评级机构标准普尔分析师Cindy Huang于电话会议表示,房地产发展商主要融资渠道都有所收紧,这使得目前中国房企面对的最大风险仍集中在流动性及再融资方面。

标普分析师表示,低流动性的房企会最受行业及信贷收紧所影响,预计主要影响中小型发展商。虽然已有不少房企降低其外币债务,但相关比重仍然占多,标普预料有约35%的发展商的外币债务占总债务的逾三成。

另外,标普估计人民币转弱也会增加企业境外融资负担,预测平均人民币贬值1%会减弱债务偿环负担约0.4%。

在资金短缺下,房企销售所得款项的现金流入对房企最为重要,因此标普估计企业或会为增加去化率,而牺牲价格以取得现金流。分析师提到,已经看到有2至3个境内债违约及1个境外债务违约,相信2019年若销售减慢及融资困难,将让已获评级的企业亦有可能面对债务违约,但估计大型发展商的违约风险不高。

  转让项目背后原因错综复杂

  对于房企频繁出售项目股权的原因,克而瑞研究中心分析师沈晓玲分析说,“2015年1月,证监会颁布《公司债券发行与交易管理办法》,放松房企公司债发行,而后迎来了中期票据和公司债的发行热潮。到2018年,三年期的债券、票据陆续到期,房企开始迎来还债的高峰。2018上半年,政府相关部门进一步出台政策,明确指出信托资金不得违规投向房地产、委托贷款资金不得投向禁止领域,同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。融资环境持续收紧,偿债高峰来临,这双重因素是促使企业出售部分项目股权以盘活现金流的主要原因。”

  易居智库研究总监严跃进表示,“房企频繁转让项目股权,反映房企在资金面从紧的大背景下做出战略调整。像华夏幸福向万科转让项目一样,此类房企的举动充分体现了企业想通过转让项目来实现各种融资,这既是对当前市场降温的一个对冲,也是对后续企业发展的一个很重要考虑。”

  “部分企业通过出售项目股权完成去地产化,以期实现业务整合转型。政策环境严峻、融资难度加大、房企集中度持续提高等一系列因素给部分房企的生存带来了压力,所以部分企业正在积极探索转型去地产化。今年9月28日,嘉凯城集团股份有限公司公告称,拟转让房产项目资产包,涉及5家公司6个项目。嘉凯城此举是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性,有利于公司集中精力发展第二主业。”沈晓玲说。

  此外,也有些房企通过出售股权的方式转让项目,有助于企业剥离不良资产。沈晓玲表示,在房企股权出售的项目当中,有一部分由于经营不善或其他原因处于亏损状态。房企出售此类项目股权,为市场带来了投资机遇。接盘企业通过重新定位和良好运营等方式,可以将不良资产逆转为优质资产。

  未来地产项目并购案将会增加

  自去年3月以来,史上的“最严调控”已有一年半的时间,我国房地产市场整体表现趋于平稳。在这样的大背景之下,我国房地产行业迎来了加速洗牌的局面。

  严跃进认为,从我国房地产市场的发展历程来看,当前正处于房地产市场的降温时期。未来,中短期内楼市调控难以放松,房企之间的竞争将会加剧,引发的房企转让项目股权的案例还会增加。房地产行业的竞争格局将会进一步调整。

缺钱的房企

房企很缺钱。即便在2008年,融资也没像现在这么困难。中国房企正在经历他们不长的历史上少见的、寒冷的冬天。自9月份开始,楼市久违的打折降价重现,连万科、保利、中海也不例外;10月以来,不少房企的资金链开始明显紧张,各种花样融资频现,融资利率快速上升。

但钱越来越不好拿到了。据21世纪经济报道不完全统计,2018年以来房企融资受阻数额近1000亿;三季度以来房企融资主要集中在海外发债,而且利率已经不断提高;众多房企的境内公司债,则纷纷被中止或终止。

银信仍是房企融资的主要通道,但今年以来这一通道仍在持续放缓中。银行对资金投向房地产仍保持收紧态度,包括部分已经批了或在审批流程中的棚改贷款,都有收紧暂停迹象,目前政策看短期内很难重新放开。

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责任编辑:李嘉敏

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