旺季楼市销售增长动力减弱 预期明年三四线需求减弱

11月7日标普发布研究报告表示，相信中国房价于明年最多或将下跌5%，交投量亦将减少3%至7%，由此导致整个行业于明年紧缩8%至12%。

　　标普房地产分析师Christopher Yip指，传统旺季如9月及10月的销售增长动力减弱，预期明年三、四线城市的需求减弱、融资环境持续收紧，估计调控政策不会大量放宽，也不会进一步收紧。另外，楼按贷款利率则有可能基于货币政策放宽而降低。

　　过去三、四线城市销售为部分房企的增长动力，标普分析师提到，三、四线城市会于市场衰退时更为弱势，或由企业的增长动力转为拖累因素，因三、四线城市的经济实力及需求都会在经济下行时降低，反观一、二线城市的物业组合则更有防守性。

　　市场有消息预期政府或取消预售制度，不过标普分析师认为，预售制度容许发展商取回现金流，因此取消预售不会在短期内实行，即使实行亦有很大机会循序渐进发生。

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　　自今年10月份过后，房地产的各项数据便开始趋冷，四个一线城市房地产成交量萎缩一半，新房和二手房价格也都出现了不同程度的回调。由于近期开发商集中推出新盘，以及二手房东主动降价促销，使得购房者有更多的选择余地，所以很多人都抱着“买涨不买跌”的心态，在一旁观望一线城市房价出现趋势性拐点，真正出手的人很少。此外，一线城市作为本轮领涨国内房价的城市，经过了三年多的上涨，也已呈现疲态，有较强烈的调整需求。

　　而南京、厦门、郑州等二线城市的新开楼盘，房价有不同程度的下降，降价在6-12%点不等，同时，二线城市房地产成交量也有了进一步萎缩趋势，二线城市楼市降温明显。而鉴于国务院已经取消了部分三四线城市货币化安置的政策，未来开发商和炒房者都将撤出三四线城市。所以，这些城市的房价也将会步入下降周期中。

　　近期，无论是官媒撰文，重申了房地产调控政策不会半途而废，期盼引入房地产长效机制。还是住建部也发文重申“房子是用来住，不是拿来炒作的”，并且宣布要“坚决遏制房价的上涨”。同时，住建部之前还约谈了部分热点城市的主要负责人，要对房价上涨过快的城市负责人实施问责制。而各地今年也相应推出了几百个房地产调控措施，在房地产的高压之下，明年房地产呈现“量价齐跌”的概率是非常大的。

　　预计2019年将继续沿着今年第四季度的情况，呈现成交量进一步萎缩，开发商降价促销，老业主维权。而在二手房领域，中介出现倒闭关门潮，房东主动降价求售，过去一直不肯降价的楼盘，现在房东主动降价几十万甚至上百万，力求能够早日脱手。未来房地产将去投机化、去杠杆化，回归居住属性。就是未来房价应该由当地刚需购买力说了算，不是由投机炒房者来决定。而这种情况将一直贯穿整个2019年乃至以后更长时间。

　　2019年国内楼市的成交量会急骤萎缩，这已经板上钉钉，房价是否下跌，在我们看来一二线城市将会出现不同程度的下跌，鉴于房地产调控政策一直继续下去，估计一二线城市房价会稳中有降，逐步回归居住属性。而三四线城市房价会出现较大调整。就像现在环京楼市那样，像通州、燕郊、香河等地的楼盘，去年买4万元/平方米，今年买2.8万元/平方米，已经跌去了三成左右。

　　所以，三四线城市一旦投机性需求开始撤退，形成趋势性下跌后，房价和成交量出现大幅回落将在所难免，尤其是三四线城市的二手房市场，将会呈现“有价无市”的格局。当然部分经济实力雄厚、产业结构呈多样性、人口流入量大的三四线城市，对外来人口吸引力较强，可能房价下跌的幅度会缓和一些。但2019年房价总体向下的趋势恐怕不会改变。

（房掌柜整理来自观点地产网、搜狐不执著财经）