罗伯特·希勒：没有人能够预测到房地产的发展

　　由新华都商学院，北大商业评论和哥伦比亚大学资本与社会中心共同主办的“第二届诺贝尔奖经济学家中国峰会”于2014年3月14日-15日在北京举行。2013年诺贝尔经济学奖获得者，耶鲁大学教授罗伯特·希勒在“与大师的下午茶”上表示，我研究了过去房地产市场的发展，没有人能够预测到它的发展。房地产现在并不是中国最重要的事情，中国整个经济发展是最重要的，人们的体验是最重要的。

　　以下是文字实录：

　　主持人张明：最后我想帮在座各位问一下希勒教授，我叫张明，来自中国社科院，请您评论一下中国房地产市场有没有泡沫?尤其是中国一线的房地产市场有没有泡沫?

　　罗伯特·希勒：你给我提出的这些问题真的是很难回答的，都是很棘手的问题。我可能获得了诺贝尔经济学奖，但你向我提的问题我真的是很难回答。文仲问我危机之后金融监管的问题，多德弗兰克法案的问题，多德弗兰克实际是最基本的立法，是回应美国金融危机的。我花了一些时间研究该法案，但还没有完成掌握它，因为它有886页那么长，有一些真的是无法理解他会这样写。在第25部分第48行有1963年的金融法，后来又在何时进行了替代，你知道他们这样写真的是很难去理解，这确实造成一些问题，有一些人觉得我们的回应太复杂了。你这已经成为一个法律的领域，经济学家要理解这个法案是比较难的。这是保尔·沃克尔80年代提出了这个规则，是防止商业银行参与到专有的交易当中，阻止在自己的帐户当中进行交易，但执行起来是比较难的，因为金融系统非常复杂。

　　法规有很多不同的意见，你很难赶上它的步伐。所有的法案都在进行尝试，但并不是所有的都会运作良好，你必须体验这些法案才能具体讲述它们。像多德弗兰克至少我觉得它创就了新的研究领域，有相关金融研究领域。对于金融的官僚主义是比较有意思的。央行要去监管银行，但没有相关的机构来监管其他金融公司，我们需要在这方面做更多的研究。所有这些都是比较混乱的。而最近这些价格的增长让人们觉得非常惊讶，因为没有人现在研究这些最基本的问题。

　　譬如当我去撰写非理性繁荣第二版的时候，我研究了过去房地产市场的发展，没有人能够预测到它的发展，我收集了很多的数据，创建了“住房价格指数”。我当时想为什么要这样做呢?因为你需要获得最基本的视角和看法，为什么没有任何政府这样做，也没有分析家这样做呢?这是涉及到官僚机构以及研究团队他们的动态发展，他们实际上并不是强调获得一种宽泛的视角，是希望关注那些有针对性的，能够给他们带来近期回报的研究，这样以防我们不会重复过去历史的错误。多德弗兰克的法案是个很好的改进，但要看具体的效果还得再等等看。

　　邱教授提到了“中国的非理性繁荣”，我认为对于外国人来说，不能说别的国家的繁荣是非理性的繁荣。另一种思考方式是，在任何地方，你知道人们都是一样的，确实存在着非理性繁荣的。我最近去巴西参加了一个会议，我聆听了前面一位发言人的讲话，他讲了巴西的房地产市场非常好，而且有投资机会，确实住房价格在过去五年当中翻了一番，后来我要站起来讲话，当时我在思考是否应该讲一些东西呢?因为你知道，我是外国人，不可能攻击巴西的状况，我想这里确实在巴西的房地产确实存在着真正的风险，他们都讲了巴西、印度、俄罗斯这些金砖国家。确实这是比较好的，有人说巴西已经开始腾飞了，确实巴西开始腾飞了。但房地产价格是有上限的，不能太高，我就思考中国的住房价格，我想中国确实存在着比较好的购买房子、投资房子的机会。

　　关于中国的房地产市场，我觉得要去给中国房地产市场定价还是比较难的，我们了解相关的黄金规则，去看一下现在的现金流，除以利率，再减去增长率这样的黄金公式，但对于中国来说，利率减去增长率它是负的，不应该是这样的，因为中国发展如此得迅速，因此，我们不能利用这样简单的公式去计算中国房地产价格了。

　　在中国整个分为是比较强大的，气氛、人们非常得乐观，而有些人没有感觉到乐观，对于现在的经济。在中国，我并不想说是非理性繁荣，如果房价下滑，希望大家很好地渡过这样的难关，但房地产现在并不是中国最重要的事情，中国整个经济发展是最重要的，人们的体验是最重要的。