北京旧宫板块成房企布局热点 一墙之隔房价竟差万元

一墙之隔的三个邻居项目，产品定位基本相似价格却相差万元，这样的较量，价格成为了最重要的砝码。伴随着南城土地市场的集中供应，旧宫板块成为市场关注的焦点，万科、金地、国奥、首开等多家房企巨头相继拿地布局，旧宫板块至此迎来了供需两旺的持续升温期。

记者发现，自去年以来旧宫板块项目开始集中放量，今年年中围绕着南四环榴乡桥板块将形成国奥、中冶、首开保利三项目同台竞争的场面。不过由于拿地时间的不同，造成了三个项目土地价格相差甚远，这也决定了这场贴身肉搏最终将变成一场价格战。

土地成本注定的价格战

近日，记者走访了国韵村和中冶德贤公馆两个项目后发现，中冶德贤公馆的销售均价约42000元/平方米，而国韵村参加团购的价格约为32000元/平方米，仅一墙之隔，为何价格却相差1万元，其实当年两家企业拿下土地时的价格就决定了今天的价格差距。

记者从北京市国土资源局网站上了解到，2011年11月3日，国奥控股股份有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司联合体以15.3亿元拿下大兴区旧宫镇地块，即国韵村项目，折合楼面单价9756元/平方米。

2012年旧宫板块土地成交价格飞涨，7月中冶置业集团有限公司和北京市第五建筑工程有限公司联合体以22亿元拿下大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块，即中冶德贤公馆项目，溢价率45%，折合楼面价约为16478元/平方米。

而到了2013年5月，保利首开联合体以12.82亿元加1.05万平方米保障房成功拿下了旧宫板块的另一块土地，剔除保障房面积后，楼面价折合22320元/平方米。

2015年房企面临去库存的难题，加上三块土地价格的巨大差距，价格战在所难免。

百万差价的诱惑

区域位置、楼盘价格、交通状况、配套设施、产品品质、户型非毛坯、绿化车位等都是影响购房者决策的因素，其中区域位置和楼盘价格则是最重要的考量标准。

从区位上看，国韵村和中冶德贤公馆两个项目同处旧宫板块，均位于南四环榴乡桥南侧1000米处。紧邻德贤路，距离地铁5号线、10号线、亦庄线坐公交车有两站地，以及未来规划的轻轨L5线路，二者具备同样的交通状况和配套设施。

产品上，国韵村有86平方米两居、138平方米三居和170平方米四居，总户数1070户，容积率2.5，绿化率30%，非毛坯修高层板楼设计；中冶德贤公馆目前在售户型有136平方米三居和178平方米四居室，总户数668户，容积率2.5，绿化率35%，非毛坯修高层板楼设计。相比之下，中冶德贤公馆绿化率稍高，总居住户数比国韵村少。从其他方面来看，两个项目的相似度很高。从两个项目的三居室户型来看，国韵村的三居室户型格局更为合理，房屋宽9.25米、长13.3米的户型较之德贤公馆房屋宽7.8米、长17.18米的户型来说更为方正，这样国韵村的客厅就较为宽敞明亮，餐客厅南北分离的设计在通透性和舒适度上更有优势；而中冶德贤公馆的客厅较为狭长，南厅北卧的设计使得通透性较差，不到3平方米的家政间也略显鸡肋。

从初期产品的附加值来看，中冶德贤公馆的非毛坯标准稍高于国韵村，在绿化率和总居住户数上略有优势，但如以两项目的三居为例，总房价相差近150万元，这对于购房者而言，国韵村将具有巨大吸引力。

记者从北京市住建委网站上了解到，目前国韵村已签约72套，中冶德贤公馆已签约仅为40套。根据两项目介绍近期保利首开项目也将入市，预计价格在4.5万元/平方米左右。一位业内人士表示，三个项目产品均无太大特色，竞争会尤为激烈。