陈志国：城镇人口转向中心城市 高房价50年不变

　　最后说说维持高房价50年的两个“新情况”——

　　在这个问题上，我的观点是有变化的。开始我觉得中国的高房价在未来20年内会得到根本改变。这个观点源于我对于中国家庭由“聚合——裂变——聚合”的分析。中国古有“四世同堂”的美俗，家大业大，儿孙满堂，一大家子在一个大院里居住，这是“聚合”。而后大家庭栓不住了，子女结婚成家就要单门独户，这是“裂变”，构成了最大的刚性需求。再到“80后”呢，城镇家庭以独生子女为主体，婚后一对夫妻一套住房，两对老人两套住房，而这三套住房最后归属于一个家庭，这是新的“聚合”，住房显然是供大于求了，高房价当然就此打住。然而现在出现了两个新的情况——

　　一是农村人口进城大提速。过去经常说“十亿人口八亿农民”，农村人口是有宅基地的，农民住房与城镇商品房是完全不同的概念。而现在“农转非”速度惊人，前不久有消息称，中国“城市人口首超农村人口”。这意味着过去“八亿农民”中起码有三亿进城了，而现在总人口不是十亿，是十四亿，那起码要有五亿农民进城。有人说这些新居民都是有房住的，户口变了不一定都进城。而我看到的情况更加严重。我去过江苏扬州的一个村，村子并不在城郊结合部，村民都是标准的农户，但全村所有人家都在城里买了商品房，年轻力壮的人全在城里干活，只有老人和少数妇女在家看守房屋和田地。这种情况在农村普遍存在，尤其是大中城市周边及东南沿海工商业经济发达地区更甚。这批大规模进城的农民家庭人口基数远远超过现有城市居民。从发展的角度说，农村人口进城理所应当，而从房地产供需来说，促使房价上涨的压力就很大很长远，因为这个数字的绝对值太大了。

　　二是小城镇人口向中心城市大转移。由于经济发展，人们收入水平提高，加上社会财富二次分配中存在的一些问题，贫富分化越来越严重，在小城市的富裕家庭中，随着子女到中心城市读书就业成家，经济境况也提供了他们到大城市购房的条件，由于众星捧月的效应，这个数量也是很大的，且在不断扩大，这就步步推升了中心城市的房价。加上前面说到的诸多因素，中国的房地产价格会长期处于相对高的位置，如果没有强有力的政策疏导和干预，这种状况50年不会变。顺便说一句，城市市区面积范围的不断延伸扩大也在波浪式的推高相关地区和城郊结合部的房地产价格。

　　前面提到美国楼市，有些观念和政策值得中国借鉴。要动态提高拥有房地产的成本支出，降低房地产转让出售的利润空间，使人们自觉形成集约化的住房观念，使得房地产更多划归生活必需而非投资暴利渠道。尽管美国目前仍未摆脱金融危机的困局，房地产业依然相当萧条，但其房地产政策基本没有大的改变。而中国房地产调控才初见成效，只有政策的持续性坚持，才能取得预期效果，继而逐步改变人们的观念和习惯甚至生活方式，让中国房地产业走上健康发展的轨道。