北京楼市开启顶豪别墅时代 更考验产品功力与附加值

2015年，被认为是北京楼市的“顶豪元年”，各大单价10万甚至20万的项目纷纷入市，掀起了一波又一波顶豪大战。在这其中，最大的两大看点是顶豪公寓和顶豪别墅。

在上半年顶豪公寓热火之后，进入下半年，包括金地中央世家、西宸原著、中粮瑞府等顶豪别墅均成为了市场的热点，这也宣告了北京顶豪别墅时代的正式开启。

7月14日，由新京报和金地地产联合主办的“京城顶豪别墅华山论剑——2015年北京顶豪别墅价值及市场发展高峰论坛”在金地中央世家揭开帷幕。来自北京四大顶豪别墅负责人和相关专家就顶豪的发展态势展开探讨。

顶豪别墅大势已成

在环境问题备受关注的今天，别墅得天独厚的自然环境成了高端置业者的心头之好。今年以来，北京的别墅市场表现优异。亚豪机构统计数据显示，6月的别墅市场成交462套，环比上涨了31%，这也是今年第4个月别墅成交上涨，这一成交纪录已经刷新了自2010年5月以来62个月的新高。

在别墅整体看涨的大背景下，顶豪别墅开始入场。顶豪别墅地段优于普通别墅，往往位于城市中或是离城市中心非常便利的位置，占据着顶级生活资源和品质优势，聚合了城市和别墅的特质，成为目前高端置业者的优先选择。

如今年入市的金地中央世家、龙湖西宸原著、中粮瑞府、万科观承别墅等顶豪级别墅产品，地段位置都十分优越。比如，中粮瑞府位于近年的豪宅热土孙河，龙湖西宸原著位于西三环，这些区域不但配套成熟，而且几乎没有新的土地供应。

中央别墅区以地段优越、环境优美和配套完善著称，区域更是集中分布着北京甚至全国最优质的国际顶级教育资源。金地中央世家则位于中央别墅区发展最成熟的后沙峪板块，而且是中央别墅区最后一块低密别墅用地。

上述别墅顶豪项目，更是已经得到市场的认可。中粮瑞府和西宸原著都是今年单价突破20万的高端项目，西宸原著更是取得了一次性开盘热销10亿的成绩。随着金地中央世家、万科观承别墅等项目的入市，北京顶豪别墅市场大势已成。

可以预见的是，由于产品稀缺，别墅市场的整体价格不但将水涨船高，而且未来可能“一墅难求”。中原地产首席分析师张大伟给出的数据显示，北京别墅市场库存只有7000套左右，其中最稀缺的独栋别墅存量已经不足2000套。

北京清华同衡城市规划设计研究院城市发展策划研究所副所长彭剑波认为，从单价、总价上看，北京顶豪项目和世界顶豪项目相比还有一定差距，但具备很大的发展空间。北京高端人群的消费能力毋庸置疑，关键是是否有足够好的产品。

更考验产品功力与附加值

在楼市激烈的竞争环境之下，北京别墅市场的分化日益严重，产品实力不够、设计不合理、位置缺乏优势的别墅项目有可能面临危机。

中粮地产北京公司总经理隋强认为，顶豪别墅更考验开发商的产品功力，并且尽可能整合力所能及的各方面资源来为业主服务，今年房企在产品打造上更加用心，这唤醒了一部分顶豪需求。

如龙湖西宸原著在产品设置上参照平层四合院的规制，建成立体式空间布局，实现地上家庭空间和地下会客空间的优化组合。而孙河中粮·瑞府从传统人居角度出发，其“府园别墅”形制也受到业内人士一致好评。

作为顶豪城市别墅的代表，金地中央世家旗帜鲜明地打造出了“一亩大宅”的产品尺度。每户占地面积一亩以上，别墅面积约600-800平方米，而花园面积就达到200-300平方米。地上和地下空间的多个设计亮点，使得其在中央别墅区众多项目中脱颖而出。

金地集团华北区域副总经理遇绣峰认为，顶豪别墅最重要的是稀缺性，今年北京豪宅价格高企的根本原因，是因为这些项目占据稀缺资源。

高端置业人群往往追求高附加值，占据优质教育资源的第一居所别墅更是稀缺。随着财富人群的增长以及北京国际化城市的推进，国际化教育势在必行。而中央别墅区已成为北京最具国际化视野的国际学区，区域教育资源非常雄厚，拥有北京顺义国际学校、鼎石国际学校等世界级知名学校。

金地中央世家是距离鼎石国际学校最近的别墅社区，项目周边还聚集着ISB（顺义国际学校）、新英才学校、北京英国学校蒙台梭利学校、温莎双语幼儿园、海嘉国际双语学校等最优质的国际教育资源。

北京房协秘书长陈志表示，顶豪别墅应具备“好、大、少、贵”的特征，目前正在筹划建立一套顶豪项目价值体系，包括从区位、产品、园林到私密性等10个大项指标，数十个子指标，希望能够推动北京豪宅市场发展。

金地中央世家聚焦高阶财富需求

由于顶豪别墅高总价的特点，相对于高单价但面积较小的平层豪宅而言，购房准入门槛更高。

万科高端事业部总经理高广汉认为，北京顶豪别墅的总价应该要达到两三千万元起。如中粮瑞府项目的主力区间为3000万到6000万，西宸原著也达到2000万至5000多万的总价。

北京一直是高净值人群的聚居地。胡润研究院发布的《2014中国高净值人群养生白皮书》显示,定居北京的千万富豪达到19.2万人,亿万富豪达到1.13万人,全国排名第一。胡润预测,未来三年,中国亿万资产以上的富豪人数可能达到7.3万人。

龙湖北京区域研发负责人田菡认为，顶豪别墅作为一种现代高端生活方式，除了占据稀缺资源外，还要注重购房者的生活感受和情境营造。

与以往财富人群相比，如今更多是新一代财富新贵入场。遇绣峰表示，今年以来一个特别的现象是，资产增值较快的新贵，金融、科技、互联网等新兴行业的财富人群，逐渐成为各大顶豪别墅项目的客群。

诸多有海外留学工作背景的客户十分关注中央别墅区。长时间的高端项目开发，使中央别墅区形成了独特的居住氛围，高档生活资源齐备，国际商务氛围成熟，高尔夫球场、高端商业会所等诸多国际化配套环伺，更有欧陆广场等大型商业围绕。

此外，部分高端改善性需求也倾向于就近选择更新换代产品。如金地中央世家就将部分意向客群定位于望京等东部高端住宅客户、片区内住在联排别墅等有物业升级需要的客户。

陈志表示，未来还会有更多从股市套利出来的资金成为顶豪别墅的购买者，下半年有更多集中签约出现。