35城新房库存量连降4个月 去化周期缩短房价将稳增长

进入4月份以来，房地产市场连续回暖。昨日，某房地产研究院统计数据显示，截至2015年6月份，35个城市新建商品住宅库存已经出现连续4个月的环比下跌，6月份存销比虽略有上升，但只是暂时性的。

对此，某研究员王晓燕表示，全国市场去库存的效果已经初步体现，35个典型城市去库存节奏加快，因此“我们认为当前全国主要大城市的库存压力进一步释放中”，预计下半年去化周期还将继续缩短，房价将稳中向上。

去库存周期加快

截至2015年6月底，某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米，同比增长3.2%，绝对值相比5月份下滑1万平方米。目前库存规模已连续4个月出现下跌，释放了积极信号。相比全国库存走势，35个城市多属于经济发达的城市。所以总体上看，35个城市去库存的效果更为明显。

2015年6月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，这也意味着市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。

值得一提的是，一线城市库存在年1月份-3月份库存均出现下行态势后4月份微幅上升，5月份-6月份库存重现环比下跌态势。今年6月份，一线城市改善型需求积极释放，已经连续6个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。

王晓燕认为，目前来看，一线城市后续积极补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。而二、三线城市的存销比走势也基本一致。

不过，从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高。另外，烟台在2015年前6个月存销比都位居第一，反映了市场压力比较大，相应风险值得警惕。而天津作为二线城市，其去化速度相对慢也值得关注。当然，天津目前已从2015年5月份的26.2个月下降到23.9个月，去库存压力仍然较大。

相比而言，深圳、合肥、南昌、济南和贵阳的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为7.1个月，这也可以解释为何当前深圳房价领涨全国。

下半年房价涨势依旧

根据国家统计局7月15日的数据，全国商品住宅待售面积出现了三年来的第二次下跌现象，反映了全国市场去库存的效果也初步体现。而根据35个城市的库存数据，目前已出现连续4个月的环比下跌，反映了此类城市去库存节奏更快，当前全国主要大城市的库存压力进一步释放中。

王晓燕表示，去库存周期已经脱离了高位的水平，目前在15个月的水平徘徊，这是房价上涨的重要基础。预计下半年去化周期还将继续缩短，部分城市在“新增供应不及时”、“看涨情绪增加”两股力量的冲击下，房价涨势会更明显。

此外，从全国商品房6月份销售数据来看，商品住宅销售面积12454万平方米，同比、环比分别上升18%和44%。而今年上半年，商品住宅销售额为28941亿元，同比上涨12.9%。

对此，链家市场研究部李巧玲表示，总体来看，虽然当前房地产运行各项指标整体依然处于较低水平，此前房企积累的库存压力也依然较大。但受2015年楼市回暖因素影响，近期新房去化率提高，房企投资积极性也有所上升，部分指标开始出现改善迹象。