买房坚持八大基本定律 楼市淡季是购房者置业好时机

定律四 淡市时也可将多余房子卖出

市民李女士在河东区泰兴南路附近拥有一套婚前购买的77平方米的一室房源。2015年年初结婚后，李女士的房屋一直处于空置状态，她原准备将其卖掉后为父母改善下居住条件，但由于市场活跃度不高，看房人给出的价格始终无法达到她的预想。“我希望房子的价格不低于130万，但目前来看这至少要降5-8万”。

针对李女士的情况，张玉分析认为，对于中小投资者来说，即便是淡季，卖房也是相对划算的。持有房屋与持有股票不同，房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、非毛坯费、维修费等等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。从李女士自身的情况来看，其自身并不是资金充裕的购房者，需要通过卖一买一的方式来改善居住条件，在这种情况下，应该适当降低心理预期价格。因为即使是淡市时，持有房屋的成本也不会减少，及时将多余且闲置的房屋卖出有利于为下一步投资置业计划提供空间和资金。

定律五 房产税可以通过买卖交易补偿

眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了？谈到这个问题，首先需要对房产涉及的税做区分。目前的房产税分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方询价，将这点税费在买卖交易中完成补偿。

定律六 空置的房子要马上出租

经常听人这么说：“我现在有三套房子，两套空着。”乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样。有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待非毛坯和想卖房子之间徘徊。

李先生于2013年投资购买了一套位于津滨大道附近的一套90平方米两居室，由于考虑卖出，房子一直处于未非毛坯状态。但该区域内二手房源供应相对较多，房屋一直没有成交。11月底，李先生接到中介打来的电话，称有一家人正在寻找毛坯房作为仓库，咨询其是否愿意将房子出租，租金价格在每个月600元。尽管价格相对较低，但最终李先生决定先出租一段时间，“新房前两年的供暖费都已经交了，每个月近200块钱的物业费也交着，都是成本。而且出租毛坯房不用准备家电和家具，省事一些。”

张玉分析认为，无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。此外，租房不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比，尤其是在淡市时。

定律七 换房不受淡旺市影响

2015年10月份以来，改善性需求逐渐成为市场活跃的主角，特别是在二手房市场表现抢眼。在业内看来，“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少准备换房的人处在观望情绪中，迟迟不敢出手。

业内人士认为，对于那些有换房需求的购房者来说，无需过多考虑淡旺季的因素。一般来说，自住型的购房需求不会受到市场大形势影响，比如婚房、改善住房条件等。在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这意味着更多的机会。