郭毅：打开建成住宅小区合法性存疑 服务品质难保障

由此可见，虽然土地规划以城市规划为依据，但二者间的差异性很大，如果将城市规划落地到更加微观的街区规划，则需要与土地规划并轨，才能确保规划的合理性，并保障其有效地落地实施，郭毅认为。

二、新建小区原则上不封闭的现实困难

《意见》提出，要“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，主要目的是为了解决城市中尤其是大城市日益严峻的路网交通问题，亚豪机构市场总监郭毅分析，能否解决这一问题姑且不论，这一要求对于新建住宅小区将产生重大的不利影响，尤其是高端社区。

高端社区为满足购房客群的居住品质，除去楼宇内部一些高新科技的应用以及精致的内部设计之外，社区环境的打造也是不可或缺的一部分，而独享优质的社区环境资源、以及保

障财富阶层居住的安全性和私密性也是高端社区的重要价值，如果传统的围合式社区不再封闭，这些卖点都可能被打破。

对于北京市场而言，在土地出让环节的高地价倒逼下，房地产市场中的新增住宅项目正在出现整体高端化的倾向，豪宅供应量的增多，各项目之间只有依托于比拼产品、品质和服务才能在激烈的销售竞争中突破重围，而《意见》一旦开始落地实施，将令高端社区的公共部分由私密到开放，由私属到共享，业主的安全、私密和公共区域的服务品质均无法得到保障。

虽然该《意见》的发布将会促使北京高价拿地的准豪宅开发商们在政策落地的真空期内抓紧报规，有利于加快出让住宅地块的开发进度，但从长期来看，将会对豪宅品质感的营造形成重挫，将充分考验开发商的产品规划智慧，郭毅判断。

三、已建成的住宅小区逐步打开的合法性问题

《意见》提出，“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”，这项条款与《物权法》相悖。

商品房出售时，建筑中面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积，其中外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积也纳入到公摊面积中，在实际开发过程中，这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地。也就是说，社区中的内部道路很可能是由业主真金白银购买，并受《物权法》保护的。

将业主私属面积公共化，与《物权法》中“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”、“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”等条款相悖。

《物权法》根据宪法制定，经人代会审议通过，《意见》并不能凌驾于《物权法》之上。

因此，依据《物权法》的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，如果打开已建成的住宅小区，实现内部道路公共化的前提是政府需要给予业主一定的补偿款。