2月末,央行再次降准0.5个百分点,为信贷需求的增长提供更宽松的环境。此外,为了打好去库存攻坚战,二三线城市的楼市出台多项利好政策,有效地刺激了楼市需求,提振了市场信心。
国土资源部日前印发《国土资源“十三五”规划纲要》。《纲要》指出,结合房地产去库存,实施有效用地调节政策,保持房地产市场平稳运行,在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模,对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应。
此次国土资源部提出对库存较高城市减少用地供应,体现了“一城一策”思路。近一个月来已经有多个省市针对土地供应市场采取收紧措施。
此前,一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下,已经普遍出现了地价超过房价的现象。一线城市土地市场惜售,二线城市优质地块资源较少,房企拿地竞争激烈,热点地块溢价率高企进一步带动整体市场溢价率提高,楼面价上涨。
面对二线城市房价、地价的攀升,各地政府都抓住时机,加大土地供应。
在不少开发商看来,在二线城市拿地有着战略考量,也是无奈之举:一线城市拿不动、三四线城市不敢拿,二线城市似乎成了必然之选。从开发商现金流角度考虑,市场好赶紧推。而今年房地产开发企业到位资金出现明显增长。数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%,而今年1-2月份为下降1.0%。
然而,部分二线城市的土地供应量放大、地价高企、楼市投资客比例过高、调控政策或将出台等风险因素已开始显现,值得开发商和购房者警惕。
一线城市的房价接连上涨大幅抬高了刚需的购房门槛,透支未来的市场需求。而由于资金的溢出效应,一线城市政策收紧、门槛上升使得大批过剩的资本转而流向周边的二线城市。二线城市房地产的投资属性被强化,投资客正在代替普通购房者成为购买新主力。在市场疯狂火热的情况下,甚至刚需改善需求客也恐慌性入市,需求不断被激发。
非理性上涨难持续须警惕风险
在现有的政策、货币环境下,二线城市或将延续短期上涨的行情。不过,土地价格的飙升无疑导致房价上涨,价格持续上涨又将导致投机性、投资性需求卷土重来,市场风险会不断累积。
一位房地产研究人员表示,目前,中国二线城市仍处于去库存期,吸客能力没有根本提升。“从目前房企的投资意愿、新开工面积来看并没有出现向好的转变,在这种大背景下,所谓的‘受捧盘’‘受捧盘’更多是开发商的一种销售行为,只是借机加快资金回笼。”
一位房企投资部负责人告诉记者。目前,以南京、苏州为代表的二线城市土地市场大热、地价屡创新高,但开发商还是义无反顾地高价拿地,其中的无奈已不在于未来盈亏,而是事关企业生死。供应总价提高了,然而,产品结构并没有发生太大变化。这对于客户来说并没有太大转变,但购房成本却增加了。这就很大程度上增加了未来市场的风险。
2022-02-15 09:54
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