非住宅地产去化压力大于住宅 商业地产竟“没销路”

国家统计局最新发布数据显示，截至2016年10月末，商品房待售面积近7亿平方米，同比增长1.3%。其中，住宅待售面积已现负增长态势，而占总库存近三成之多的办公楼及商业营业用房，其待售面积的同比增速均超过10%，严重拖了整个地产行业去库存“后腿”。

记者在多地调查发现，近年来百货业态及卖场相继出现集中关店现象。同时，另一零售主力业态“大卖场”也陷入业绩下滑的困境。据《中国商业地产行业(2015／2016)年度发展报告》称，全国连锁的大润发超市利润在2015年首次停止了增长，永辉超市业绩也出现了小幅下滑，其他一些卖场也纷纷放慢甚至暂停了开店计划。

数据显示，商业物业待售面积自2015年10月开始持续走高，多个城市均出现商业地产库存过大的情况。同策咨询数据显示，2016年上半年，成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月。不少二三线城市商业、办公用房的去化周期也已超过50个月。

即便是在经济发达的一线城市，商业地产产能过剩的情况也颇为严重，北上广深的商业地产存销比分别为56个月、42个月、23个月、36个月。

一些地方政府官员和开发企业普遍表示，当前商品房库存中非住宅的压力远远大于住宅。“去库存压力还是更集中在非住宅，特别是商铺、办公楼等。安庆商业物业的去化周期至少需要五六年。”安徽省安庆市住房和城乡建设委员会副主任陈斌说，“实体店生意不好做，即使是市区最繁华的地段也有KTV、咖啡店等关店现象。”

在安徽省池州市，即使在主城区，商业地产也面临“没销路”的局面，一些商铺每平方米均价从7万元降到4万元依然卖不动，大量闲置。池州一位房地产开发公司总经理告诉记者，该公司开发的一处项目共100万平方米，是当地最大的项目之一，目前住宅已基本消化完毕，“但达到预售条件的3万平方米非住宅几乎都没卖出去”。

类似情况在三四线城市十分普遍。世邦魏理仕研究部中国区主管谢晨表示：“不少城市供应过剩将令商业地产市场在短期内承压。以写字楼市场为例，2016年全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%。如成都、重庆、无锡、长沙的空置率将连续第三年处于30%以上，市场严重供过于求。”

电商冲击无序开发是主因

业内人士认为，地方政府的超前规划和无序开发、电子商务的冲击及开发商和运营商的同质化竞争是商业地产陷入“寒冬”的关键因素。

谢晨分析称，由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，不少城市的新城新区商业地产普遍面临供应充沛而需求不足的困境。

截至2015年底，上海重点发展的大虹桥商务区库存高达66.4万平方米，去化周期超36个月。由于新增供应剧增，开发商普遍推迟虹桥项目入市。

业内人士表示，目前商业地产行业呈现整体性困难，既有来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等原因，也有电商冲击、经济下行等外部因素。

   易居中国执行总裁丁祖昱认为，百货业的利润增速已出现连续四年下滑，2015年则出现史上首次利润负增长。“首先是供给需求过多，如商铺投资一直处于高位，商业用地供应持续增长，其结果就是商业地产开工速度高于零售总额增长。一线城市的租金尚能保持低速增长，二线城市的租金已出现下滑趋势，而中西部的商铺相比2008年少了一半。此外，当前商业地产面对的最大压力仍是电商冲击。”

同质化严重也是商业地产陷入困境的原因。戴德梁行中国区商业地产服务部主管江舒民说：“以新建区域型购物中心为例，由于商业项目相互间竞争激烈、供应量大，易造成项目同质化情况。”

记者在福建省一个三线城市调查发现，此前该市已有的万达广场等商业项目满足当地消费需求，而2015年底该市又开业一个大型商业综合体。该商业综合体的相关负责人坦言：“新增消费需求几近饱和，我们只能争取把万达那边的客源挖过来。”

住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌表示，泡沫化、同质化、边缘化、过量化是当前商业地产面临的主要问题。

专家称地产规划应更科学

尽管非住宅地产高库存问题开始显现，但记者近期走访各地发现，不少地方政府和绝大多数房地产企业依然沿用之前的开发套路，去库存手法简单粗放，高库存风险不断累积。

不少开发商反映，仍有部分老政策没有适时调整，可能还会“加库存”。池州、安庆等地不少房企反映，尽管商业地产已严重过剩、风险突出，但现有项目规划中，住宅的商业配建比例仍无法调整，地下车库的平均配比也仍为1：1。

“虽然程序上来看，在不违背城市总体规划的前提下，经过专家评审、市政府批准等程序后可以调整规划，但考虑到土地出让公平性，以及不同性质用地的土地出让金额度也不一样，实际操作起来很困难。”池州市城乡规划局副局长胡军保分析说：“首先，原先项目规划为纯商业用地的，根据现有政策不能调整为住宅；其次，项目规划时明确了商住比例，或明确商业用途的，也不能调整。只有项目规划为商住综合且并未明确比例的，或纯住宅项目的户型可以调整，但也要走程序。我们也在和规划局申请，把项目里还没有建设的一条商业街转化为住宅，或者减小体量，但目前为止还没有获批。”

也有业内人士指出，商业地产之所以看起来库存“惊人”，与商业地产运作模式也密切相关。

“住宅以个人持有为主，其库存消化周期可以以房价和交易量等指标直观地体现；而商业地产的所有者以开发商、房地产基金或金融机构为主，且以运营为主。不少商业资产是开发商自持和运营的，因此无法以是否交易统计库存量。”SOHO中国董事长潘石屹认为，住宅库存与商业地产的统计口径略有不同。“四年前，SOHO中国已开始转型，从销售资产模式为主转变为持有出租物业为主。在当前‘资产荒’的市场环境下，不动产投资是较好的抵御通货膨胀的方式，因此核心资产必须留着。”

红星美凯龙副总裁、董事会秘书郭丙合也表达了相似观点：“在上海等一线城市，红星都是‘左手开发、右手运营’。红星美凯龙大多数的收入是以租金收入和运营收入为主，而不是靠出售商业物业盈利。”此外，记者获悉，商业物业众多的万达集团的主要盈利来源也是租金收入。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部资深董事范红娟表示：“未来商业地产开发和运营商应当更加注重体验感的提升，除了通过增加餐饮、娱乐业态吸引客流外，还要组织策划更多现场活动来吸引年轻消费群体。”

   针对各地“非住宅”去库存压力，一些基层干部和开发企业负责人均表示，要尽快从“供给侧”入手，及时调整政策，解决商业地产过剩、供需失衡等问题，防止“风险点”进一步扩大。

顾云昌认为，政府首先应从供给端入手，要优化土地供应结构，通过供地、规划等途径控制增量。对于库存量大的城市，要暂停商业用地出让。“首先，通过合理调整项目规划，防止商业地产进一步积压。未来在城市商业布局上，宜采取核心商圈、街区商业、社区底商分层次开发，避免商业综合体、百货类项目扎堆，实现相对均衡。其次，针对商铺消化库存渠道单一、单纯依靠销售很难消化的问题，适当从税收政策入手，鼓励开发商自持。第三，促进已有的商铺、办公、车库等消化，可考虑将‘房票’‘购房券’等有效化解住宅库存的政策扩展到商业地产上。”