楼市隐性库存需高度警惕 将有61亿平米房屋等待消化

　　各地政策从“去库存”到限购、楼市量价齐升到交易量“腰斩”，高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性矛盾凸显……构成今年房地产市场全景图。楼市“盛宴”也让住宅金融属性愈发凸显。面对经济“脱实向虚”，中央首提抑制资产泡沫，多地调控不断升级，市场博弈进入“白热化”。

　　过快上涨触发调控“层层加码”，一城一策告别“一刀切”

　　有数据记录以来，2015年房地产开发投资降到最低点。今年伊始，全国楼市在“新政策”下逐步回暖，京沪深三大城市率先领涨，深圳成为“领头羊”，新房均价迈入5万元。

　　面对房价过快上涨，沪深3月25日发布限购政策。其后，北京重启9070政策。京沪深开启年内首轮调控。沪深房地产调控新政出台“满月”后，两地楼市交易量现50%左右回落。

　　一线城市限购从严，环一线周边城市房价开始“接力”。南京、厦门、合肥、苏州等轮流引领楼市上涨，环比涨幅超过5%。

　　8月全国房价呈同比普涨态势，纳入国家统计局范畴的70个城市中，上涨数量超过八成。一线城市涨幅连续三个月收窄后也开始扩大，热点二线城市取代一线城市引领房价上涨。

　　随后，热点二线城市开启今年第二轮调控。不过，这轮调控对房价影响有限。

　　楼市量价齐升，有需求相对旺盛等因素，但离不开金融杠杆推波助澜。央行数据显示，7月新增人民币贷款规模4636亿元，居民中长期贷款新增4773亿元，成新增贷款唯一主力。

　　对楼市“抽水机”带来的经济“脱实向虚”，中央首次提出要抑制资产泡沫。北京9月30日率先开启新一轮楼市调控新政策，20余个城市跟进，并掀起对捂盘惜售、虚假宣传的整治旋风。

　　与几年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成为新一轮调控显著特征。10月，无论环比还是同比，房价上涨城市数量开始减少，成交面积和成交金额增速双双回落。对部分环比增幅依然领先的城市，调控一再加码。

　　“高价地”从一线向二线城市蔓延，“限高”政策花样翻新

　　今年3月开始，随楼市回暖，高溢价、高总价、高单价的“三高”地块从一线城市向二线城市蔓延，土地拍卖持续“高烧”，5月、6月、7月均超过30宗。

　　中原地产数据显示，8月全国单宗土地超过10亿元的地块65宗，其中溢价率超过100%的高价地46宗，9月溢价率超过100%的地块50宗。

　　财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元人民币，同比增长15.2%，去年同期降幅超过25%。国土资源部门数据显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。凸显地价涨幅之快。

　　各热点城市开始提高土拍门槛。合肥7月1日实施新政策明确，参与竞拍房企需缴纳出让地块底价50%保证金，出让金总额20亿元以下的，须在土地出让合同签订1个月内一次付清;出让金总额20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。

　　南京明确竞拍达最高限价后改为“摇号”决出最终买家。北京试点达最高限价后，改为竞拍“自持面积”。