中庚地产入沪砸下近48亿元 高自持率考验资金腾挪术

　　●高体量自持考验资本术

　　去年5月，中庚城开中心开始对外销售。中庚地产上海公司总经理贾力维曾表示，城开中心将成为中庚在上海的标杆之作，中庚将以城开中心为载体，逐步实现中庚在上海乃至长三区域的深耕发展。

　　《每日经济新闻》记者实地走访发现，穿过城开中心写字楼近2000平方米的大堂，便是项目营销中心，现场未看到其他客户前来咨询，工作人员三三两两聚在一起，记者的到来并未引起多少关注。

　　记者从中庚城开中心营销中心处得知，在三栋写字楼物业中，仅一栋为散售，去化率近9成，售价4.6万元~5万元/平方米;上海“网上房地产”信息显示，截至4月底，城开中心可售面积为17.9万平方米，已售面积约4.7万平方米。城开中心官微数据显示，截至去年底，城开中心实现销售额18亿元。显然，城开中心目前仍未为中庚带来显著收益。

　　优淘城总裁薛建雄表示，以近18万方的可售写字楼面积、5万元/平方米的售价估算，90亿元的预期回款完全可以覆盖项目开发贷、建安等相关费用。

　　值得注意的是，中庚城开中心50万平方米建筑面积中，除一栋写字楼散售外，其余物业目前均为自持，自持面积达到32万平方米，占比超过6成，属于典型的重资产类商业项目。

　　实际上，中庚城开中心营销中心已确认一栋写字楼为中庚地产自持，目前对外招租入住率不足5成，以中小型企业为主，租金在5.5元~6.5元/天/平方米，物业费为32元/月/平方米。而另一栋虽然暂时自持，但该营销中心方面表示，未来可能通过大宗交易整栋出售。

　　作为上海商办物业的标杆，A股上市房企陆家嘴(600663，SH)前不久在其2016年报中援引第三方数据称，未来五年上海甲级写字楼市场总供应量将超过700万平方米，供应高峰将在2017年。在新增供应巨大影响下，甲级写字楼租金预计未来2~3年将呈下降态势。