李宇嘉：金融杠杆紧缩 房地产产业链条是否受到冲击

　　首先，去年底以来，新开工增速保持在2位数，近4个月(2016年12月~2017年3月)增速连续扩大;其次，土地购置由去年的负增长转为正增长;最后，去年下半年以来，开发投资增速整体保持扩大的态势，今年以来的增速水平相比去年下半年翻了一倍。在下游销售端持续旺盛的带动下，全国楼市“补库存”将至少持续到2018年上半年，上游也将整体保持高位景气。

　　再看下游，一季度商品房销售面积和金额同比增速较1~2月回落5.6和0.9个百分点，增速延续2016年4月以来持续回落的态势。但考虑到2016年销售规模创历史新高的基数效应，一季度销售面积19.5%的增长、销售金额25.1%的增长，热度已非常高了，且绝对量再创单季度新高，销售整体仍在最高景气位上。

　　随着金融“去杠杆”开启，销售也将在高位景气上回落。但笔者认为，今年棚改货币化再次放量，预计将占全国销售面积的25%，占比扩大10个百分点。此外，大城市高房价导致需求溢出，“去库存”政策也鼓励“返乡置业”，再加上高铁轨交大规模布局扩大楼市半径等因素，考虑政策实施和影响的滞后性，笔者认为，占全国成交量70%的三四线楼市(包括都市圈三四线楼市)繁荣或将延续到2018年，从而带动全国楼市销售高位景气。

　　根据中指院统计，近期50个城市出台调控政策，4月份一线和二线楼市成交量环比分别下滑30%和16%，显示调控效果初显，但三四线楼市环比增长9.4%。

　　因此，金融“去杠杆”框架下楼市销售将回落，但只是增速下行，且增速下行的速度会比较慢。

　　增速缓慢下行，也就意味着楼市成交绝对规模仍有望继续创造历史纪录，需求端在高位上获得平衡。反过来，这对于“补库存”是巨大支撑，也就意味着，楼市上游开发投资、新开工、拿地维持高景气的时间可能比预想的要乐观。