棚改货币化再提速 成为三四线城市地产销售“功臣”

　　华创证券宏观研究部门5月25日也发布报告认为，自2016年一季度棚改货币化安置持续去库存开始，三四线城市的房地产库存已经从高位30个月逐步下降到合理区间，甚至部分三线城市已经进入到12个月以内，而在此类城市的供需进入到合理区间、甚至是涨价区间之后，同时又在购房政策又相对优惠的背景下，逐步推动住宅需求的进一步释放。

　　“棚改货币化安置是本轮三四线楼市持续热销的核心驱动力，国家通过棚改货币化安置实现了对三四线城市货币定向宽松，从而也就解释了本轮三四线楼市热销的普遍性、与二线城市的同步性以及持续超1年的持续性等独特现象;同时，由于棚改货币化安置实可同时有效地去库存并拉动GDP，因而在中央继续倡导去库存及地方政府经济拉动增长的推动之下，预计今年三四线棚改货币化安置仍将快速推进，由此推动三四线楼市持续向好。”华创证券称。

　　地方政府：不能盲目搞造成房价上涨

　　从统计上看，我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。从今年的一些地方政府发布的计划看，大多数地方将棚改货币化比例调升至50%以上。

　　住建部部长陈政高在今年全国两会上表示，“货币化有这么多好处，受到了普遍欢迎。2016年货币化安置比例已经达到48.5%。今年我们要在三线四线城市也包括县城进一步推进棚改货币化安置。”

　　吉林省去年棚户区改造开工13.29万套，其中货币化安置7.14万套，占开工量的53.7%。截至2016年底，吉林省商品住房库存面积2930.9万平方米，比2015年底减少724.3万平方米，其中通过棚改货币化安置，消化库存商品住房5.32万套、370万平方米。

　　吉林省住建厅厅长孙众志5月12日在吉林省棚户区改造推进会上表示，2016年，吉林全省棚改货币化安置完成7.14万套，占开工量的53.7%，超额完成目标任务，比2015年提高22个百分点。今年，吉林省要结合实际推进棚改货币化安置工作，全省货币化安置比例力争达到55%以上。

　　孙众志表示，从实践来看，货币化安置是当前推进棚户区改造、消化存量房、促进房地产市场平稳健康发展最现实、最有力的措施办法。

　　“据我们掌握，到2016年底，各地商品房库存量较大、去化周期36个月以上的有12个市县;去化周期18至36个月的有11个市县。对于商品住房库存量大、市场房源充足的城市和县城要进一步提高货币化安置比例，避免重复建设，有条件的市县货币化安置比例要达到100%;对于商品住房库存量小、市场房源不足的市县，货币化安置工作要结合实际安排，不能盲目地搞，造成房价过快上涨。”孙众志称。

　　对于未来三年棚改货币化工作，华创证券预计，政府计划在2018-2020年三年间继续推进1500万套(平均每年500万套)的棚改计划，假设三年平均货币化安置比例为50%-60%，那么对应每年货币化安置套数250-300万套，按照每套85平米估算，对应每年带动住宅需求2.1-2.6亿平方米。同时，这也将带动房地产上下游相关产业的发展。