融创和华润等高溢价拿地 开发商绕道三四线城市补仓

　　“即便当前房地产市场有所降温，但房企2016年的优秀业绩，也让企业补库存的积极性很高。”一位楼市观察员表示，去年楼市销售火爆，大部分企业库存去化明显。土地是开发商的基本生产资料，没有地企业就没有生存空间，即便调控政策再严厉，房企也要尽力保住未来发展空间。这种情况下，房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢，所以这类型地块依然会拼抢激烈。

　　某中国执行总裁丁祖昱表示，过去两年热点城市房价快速攀升，形成巨大财富效应后，反过来让投资人觉得三四线城市是尚未被发觉的金矿。此外，环一线和强二线的刚需被高房价倒逼，也成为周边三四线城市的购买群体。同时，近年来三四线城市的快速发展，也让产业导入和城市面貌发生较大升级。

　　然而，三四线城市这一波热浪能持续多久已经引发了行业人士的关注。

　　统计显示，全国目前尚有6.8亿多平方米的待售面积，楼市总体库存量依然很大。对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。一些三四线城市现有库存销售周期仍较长。某房地产研究院数据显示，截至2017年4月末，丹东的去库存周期为34个月，唐山为27个月，哈尔滨为25个月，昆山为23个月、蚌埠为21个月，此外，淄博、呼和浩特、鞍山、抚顺、牡丹江等地的去库存周期则均超过三年。

　　新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷表示，与环一线城市周边的三四线城市相比，更多的三四线城市并没有更好的产业发展机会和人口吸引力，因此，即使在去年政策的刺激和火爆的市场之下，很多三四线城市的销售不仅去年没有明显增长，而且今年更是大幅下降。

　　欧阳捷认为，可以把三四线城市细分为都市圈三四线城市、非都市圈热点三四线城市、其他三四线城市，它们的表现是不尽相同的。

　　其中，都市圈三四线城市今年1-4月成交量都出现了下跌，下滑最少的佛山成交量也下跌了16%;香河今年4月也有所下降。原因在于都市圈三四线城市主要还是受益于核心城市溢出效应。但有的城市已经透支需求，产业跟不上去，只是核心城市的“后花园”，如果核心城市与其之间的交通长期得不到明显改善，空城的风险就很大。

　　但非都市圈的一些三四线城市房价地价快速上涨，主要是源于大城市房价暴涨、购房无望，导致外来人口回流这些城市，同时一二线城市和都市圈三四线城市土地供应不足，房企转向这些有潜力的三四线城市，进而形成热点城市。这些三四线城市的需求总体上有限，未来的繁荣不可持续，透支越多，沉寂越久。而其他三四线城市更接近市场化，既呈现结构性过剩预兆，也预示城镇化和土地财政的结束已为期不远。

　　因而，对于开发商而言，需要警惕一窝蜂投资三四线城市现象，一旦供应大于需求，去化的周期依然难以把控，届时渴望借助三四线城市实现土地补仓的策略或将落空。