富力地产负债1900亿 狂欢掉队者捡万达便宜难言乐观

　　根据富力地产公告内容，和万达的交易支付流程主要分为三部分。

　　7月19日，签订协议后两个工作日内，向万达支付20亿定金;完成重组后第三个月的最后一个工作日，富力地产再向万达支付100亿(含20亿定金)的第一批付款;2018年1月底之前，富力地产支付剩余的99.06亿尾款。

　　大概六个月时间内，富力地产账户将净流出199.06亿。

　　行业分析人士表示，为了保证上市公司现金流和正常的投资运营，最稳妥和最便捷的方式无异于发债;但如此一来，上市公司将不得不面对债务风险。

　　除了收购外，富力地产花钱的地方还不止于此。2016年年报数据显示，截至去年底，公司主要在建项目合53个，其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个。公司主要在建项目总投资额2671.70亿元，截至2016年底已完成投资1369.94亿元，尚需投资1301.76亿元。

　　2017年第二期中期票据评级报告中也指出，截至2017年3月底，公司负债总较2016年底增长3.23%，主要系预收款项、长期借款、应付债券增长所致。公司预收款项273.21亿元，较2016年底增长36.52%。长期借款439.78亿元，较2016年底增长14.97%。应付债券536.38亿元，较2016年底增长10.14%。

　　酒店业务增收难增利?

　　除了债务增加外，收购之后，富力地产的酒店业务营收增加是毋容置疑的，但是，具体盈利能力是否也能跟上，便成了重点。

　　富力地产的酒店业务板块一直处于亏损中。从2012年至2016年，富力酒店业务持续损，亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。而从2014年开始，该业务的毛利率分别为29.41%、26.90%和19.79%，逐年下滑。

　　另外，公开材料显示，2016年底，富力地产拥有14家运营中的酒店，在建或关业筹备中的酒店10家。5年内，虽然有8家酒店竣工，但富力地产几乎每年都有10家左右的酒店处于在建中。

　　行业分析人士认为，前期投资额度大、回报周期长等属性，决定了酒店业务短期内很难见到“回头钱”。

　　万达方面，有媒体报道称，近三年来，其酒店业务的毛利率大概在27%左右浮动。但是，如果按照万达年报中的财务报表方式(融资成本和所得税未进行拆分)，万达酒店的分部业绩利润率明显低于富力酒店，亏损更大。

　　换言之，虽然富力酒店板块的摊子大了，但盈利前景却并不明朗。

　　多机构下调富力地产等级

　　其实，在参与此次收购前，富力地产的负债问题就被多家机构关注。

　　今年3月份，中银国际把富力地产评级降级为卖出;5月份，申万宏源维持对富力地产的减持评级。

　　收购方案发布后，申万宏源“重申减持”，理由是宣布的大规模收购将可能使其资产负债表进一步恶化;而行业调控政策的收紧，使得富力地产2017年A股上市可能性较小。

　　美银美林也发布报告指出，作价达199亿元人民币，接近富力股本的45%，而回报期亦较物业发展长。该行又指，预期公司的债务/EBITDA比例将由收购前的8.4倍升至9.6倍。因此，美银美林将富力2018及19财年盈利预测分别下调2%，以反映酒店盈利贡献及相关利息开支带来的影响，评级由“买入”下调至“跑输大市”。

　　惠誉在其官网宣布将富力地产BB评级列入负面观察名单，并表示，收购万达商业酒店资产后，富力地产整体债务水平料将上升，酒店资产将小幅拖累富力地产的利息、税项、折旧、摊销前收益，或将富力地产Ebitda利润率压制在20%-23%;考虑到收购计划，预计富力地产杠杆率将保持在接近60%的水平。