楼市调控长效机制雏形已确立 未来先租后买将更方便

　　记者查询《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力;而第230条则指出，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　“多元所有”产权制度浮现 为购房人减负

　　强化租赁市场，并不意味着住房销售市场将被弱化，反给房屋买卖带来更多可能。

　　在倪鹏飞看来，目前我国房地产市场存在产权结构单一的问题，应尽快建立多元产权及保护机制。“应建立个人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的产权制度，形成对应收入与偏好的产权匹配机制。”

　　其中，共有产权住房等已被多地提进日程。今年4月，住建部、国土部明确提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

　　数月后，北京宣布拟探索共有产权住房模式;广东也在《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》中提出，推动建立涵盖共有产权住房、限价商品房等方面的住房保障体系。而上海早在2010年就开始试点共有产权房，并连续5次放宽准入标准。

　　产权共有，对购房人有啥好处?“此举降低了个人购房成本，有利于满足无房家庭住房刚需，进一步平抑房价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，多元主体出资购房，相当于房子的居住权和收益权是分离的，居住权由其中一个或多个购房者享有;而收益权或增值获利的权益是各类购房出资人共同享有。因此，若要兑现全部收益，购房人需逐步回购产权。

　　倪鹏飞认为，共有产权房有利于建立长效机制，构建住房多层次供给体系。具体体现在两个方面：一是抑制投机和投资，明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则，能有效封堵保障性住房的寻租及套利空间;二是促进住房保障体系，充分利用市场机制的作用，提升政府保障性资金投入的利用效率，同时提高家庭购房支付能力，支持国民“居者有其屋”梦想的实现。

　　“不久的将来，特大城市以新增租赁住房为主、中小城市以新增开发商自持住宅为主的住房市场新格局将逐步形成。”欧阳捷说。