房企资金全面收紧 房地产行业“马太效应”将更明显

　　2017年房企融资已经收紧，2018年在此基础上进一步加强，除了对银行本身加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行统统加强管理。目前来看，除了龙头房企在融资上有一定优势外，中小房企的融资难度将越来越高，房地产行业的“马太效应”将更加明显。

　　房企资金面将在2018年面临严峻考验。数据显示，房企1-2月到位资金同比回落至4.8%。去年以来，中央层面陆续出台了一系列整治银行业市场乱象的管理措施，打出一套组合拳。市场监管直指房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资、综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房乱象。

　　这一大趋势之下，与之息息相关的房地产金融市场势必会受到较为显著的影响。

　　安居客首席分析师张波认为，2017年房企融资已经收紧，2018年在此基础上进一步加强，除了对银行本身加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行统统加强管理。目前来看，除了龙头房企在融资上有一定优势外，中小房企的融资难度将越来越高，房地产行业的“马太效应”将更加明显。

　　新一轮洗牌后，涉房企业的“去房化”趋势将加速，房地产行业的集中度也会不断提升。在此背景下，中小房企与龙头开发商之间的差距亦会进一步拉大。

　　资金全面收紧

　　2017年12月，中央经济工作会议为2018年的经济工作定下基调：防风险、稳增长。会议将防范金融风险列为未来3年三大攻坚战之首，还明确了稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。2018年伊始，证监会、银监会和保监会相继发声，再度释放监管从严信号。

　　监管部门对于变相输血楼市的严控和整顿也在加强。据相关数据统计，今年以来，银监部门已经针对违规输血楼市对商业银行开出10张罚单。比如1月9日中信银行厦门分行因部分个人贷款资金违规挪用并流入房地产市场被罚款25万元;1月19日，天津滨海江淮村镇银行违规发放个人消费贷款用于购房被天津银监局处以20万元罚款;1月23日，北京银行上海分行因某同业投资资金投向项目资本金不到位的房地产开发项目等原因被要求责令改正，并处罚款50万元。2月9日，中原银行郑州分行因个人综合消费贷款被挪用于“购房首付”吃监管罚单。

　　房企资金面也在收紧。统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。易 居研究院综合统计发现，自2016年3月该数据同比增幅大幅回升至正增长区间后，此后几个月到位资金同比增幅基本平稳在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。今年前两个月这一数值，为2016年2月以来最低水平。

　　国海证券分析师靳毅指出，房企最传统的融资方式还是银行贷款。但近年来房企对开发贷的依赖程度下降，开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得开发贷前必须取得四证，且不得用于购置土地，因此房企在开发最初期需通过其他渠道筹集资金。

　　易居研究院研究员王梦雯认为，在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下，考虑未来市场整体销售大概率继续回落，预计2018年开发企业到位资金增幅可能会继续趋缓，房企资金压力也将加大。

　　在2017年下半年开始，多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，国内市场融资成本上升，融资审批趋紧，多家房企开始寻求海外融资渠道。如瑞安房地产、建业地产及雅居乐于近期发行的票据及优先永续证券，年利息均在6.5%-7.0%，远高于去年同期的4.2%-5.5%。

　　整合将加速

　　靳毅认为，房企债券再融资压力最大的是2020年。但是考虑到2015年下半年和2016年发行的许多房企公司债是3+2期限，如果投资机构因于房地产行业资金链紧张可能会出现违约的担忧选择回售，那么房企面临的偿还压力可能会提前到2018年或2019年。

　　在防风险、稳增长的基调下，仲量联行预计房地产市场将加速整合。随着市场融资难度加大，品牌房企的融资优势得以凸显。

　　据克而瑞统计，2017年品牌房企中TOP10的房企集中度(销售金额)达24.1%，相较2016年上升了5.8个百分点;TOP100品牌房企集中度大幅上涨10.7个百分点，到55.55%，首次超过一半。

　　仲量联行中国区研究部总监周志锋认为：“经过这一段时间政策和市场的考验，一些拥有优质品牌背书、成熟全面融资渠道的品牌房企将会进一步扩大市场份额。”

　　仲量联行投资研究部副总监周瑛认为，银监会近期的监管措施的确从不同角度进一步收紧了房企的融资渠道，但之后将会有更多流通能力强的物业进入市场，寻求变现。从这点看，未来在经历一段时间沉淀后，大宗物业交易市场将会重新活跃起来，对于资金充沛的投资者而言将迎来更多机会;另外一些资金链相对紧张的开发商则有可能面临其不良债权、资产被银行打包处置的状况，这将会是不错的投资机会。

　　周瑛强调，中央政策和经济环境的新变化，对于房地产金融市场的影响无疑将是巨大的：“整体经济都在降杠杆过程中，所以除了传统的融资手段，开发商未来一定会更多着眼于新型结构性融资工具，比如房地产资产证券化会有很大发展空间。从长远看，更为严格的监管有助于促进市场健康稳定发展。”

　　易居研究院研究总监严跃进建议房企采取更为灵活的营销方式应对市场变化。他认为，从资金收紧是大概率，但是企业可以凭借过去两年较好的业绩，继续支撑一段时间。对于此类房企来说，当前类似的投资策略都是比较稳健的，并没有太冒进，毕竟地王现象少了很多，房企推盘方面的拿捏手法也很到位，关键是要在市场周期波动中灵活做出投资和销售策略。

　　据记者了解，2018年以来，已经有房企开始通过阶段性适度降价促销等方式试探市场，从而回笼资金。

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　　近期，又有几家房企先后宣布告别房地产行业。3月12日，珠江控股更名为京粮控股，此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务;3月9日，中天金融(原中天城投)以246亿元出售旗下地产业务，彻底从房地产转向金融行业。业内认为，中小房企告别房地产行业是受外部环境及内在需求等因素影响， 随着房地产行业集中度不断提升，房企间并购整合频频出现，未来，越来越多的中小房企将被迫面临被收购的境遇。

　　剥离地产业务

　　近年来，房企转型已经屡见不鲜，大多数房企选择在主业的基础上进行多元化拓展，而有些房企则剥离地产业务，彻底“转行”。

　　3月12日，珠江控股正式将证券简称变更为“京粮控股”，证券代码保持不变，这预示着曾经以房地产和物业开发为主业的珠江控股，因京粮控股原有资产的置出及北京京粮股份有限公司100%股权的置入，转型进入植物油加工、食品制造及土地修复行业。

　　另一家企业中天金融也通过售出地产业务完成了“转行”。中天金融日前发布的公告显示，以246亿元出售该公司持有的中天城投集团有限公司100%股权，所获资金将全部用于支付购买华夏人寿的股权转让款。

　　资料显示，去年11月，中天金融宣布拟出售的非金融类资产主要包括中天城投有限公司100%的股权和全资子公司贵阳金融控股有限公司所持有的201大厦、贵阳国际生态会议中心、贵阳中天凯悦酒店等房地产类资产。

　　上述资产皆是中天金融旗下的地产业务，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，中天金融出售旗下非金融资产完成后，也意味着中天城投这家房企彻底剥离地产业务，实现了从房地产企业到金融企业的转型。

　　中天金融认为，通过此次出售旗下非金融业务的资产与负债，将新增较大数额的现金，有利于降低中天金融资产负债率，提升资产流动性，也对中天金融的金融产业业务板块提供资金支持，尤其是保险领域的布局。据了解，去年11月，中天金融以现金收购华夏人寿21%-25%的股权，交易总价不超过310亿元。

　　困境下的转身

　　据悉，珠江控股早在2014年、2015年连续亏损，于2016年9月进入重大资产重组环节，从而主营业务不得不变更为其他。实际上，和珠江控股一样，受内外部因素影响，销售的下滑、不断收紧的资金链及土地市场竞争激烈的压力，成为当前房企面临的三大忧患。尤其是对于中小房企而言，出售资产、退出房地产行业可以说是困境下的转身。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示，近几年，中小房企生存压力越来越大，龙头房企进行规模化扩张，不断挤压中小房企的生存空间。

　　一方面，中小房企面临的最大问题是融资难。在监管趋紧的背景下，房地产行业融资渠道明显收紧，中小房企很难获得低成本的融资。融资难、融资成本高，是中小房企不得不面对的难题，在目前的大环境下，中小房企很难寻找一个可替代的解决方案。

　　另一方面，中小房企面临着激烈的拿地竞争。龙头房企凭借更低的融资成本、强大的销售能力，可以在土地市场提供资金支撑，对土地价格的接受度更高一些。但是，在全面市场化的土地竞争中，中小房企的处境十分艰难。对于房企而言，缺少土地这个基本生产资料的话，也就意味着企业地产业务的逐渐枯竭。

　　此外，在成本控制方面，中小房企与大型房企存在一定的差距。大型房企可以凭借规模化优势，来控制开发及运营成本，规模化达到一定程度后也有利于降低成本。但是，中小房企则很难通过此类方式控制成本。

　　基于上述问题，如今，中小房企处境愈发艰难。从企业自身发展角度来看，退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，也是一个“破题”的办法。

　　行业并购整合加速

　　在严跃进看来，除了退出，房地产业的并购将持续升温，中小房企还可能面临被收购甚至倒闭的窘境。在这个过程中，整个房地产行业的集中度将进一步提高，房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。

　　资料显示，去年11月开始，从各大产权交易所挂牌看，房地产类标的物明显增多。有业内人士分析称，一轮新的调控后必然出现一波股权买卖。去年末，开发商们开始“整理”自己的资产，有的抛售一些不符合自身发展的资产，而有的则干脆退出这个行业。于是，频繁密集的地产股权交易开始在各大产权交易所上演。

　　对于中小房企而言，卖股卖项目的主要原因就是盈利下降以及资金压力拖累，毕竟出售部分资产相比卖房子要容易而且资金回笼更快。

　　普华永道的一份研报指出，房地产市场的区域冷热不均，房企资金来源严格限制，意味着未来房地产市场份额将被大型房企及正在急速成长的中型房企所占据，中小型房企将逐步退出市场。市场下行，资金收紧压力下，未来卖股或者出售资产的房企恐怕还会更多。

　　除了收并购频发，未来房地产行业的集中度也将进一步提升。数据显示，2017年，共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。

　　同时， 2017年全国排名前十房企销售额占全国商品销售总额的24.1%，而拿地金额占比为47.6%，拿地金额集中度远高于销售金额集中度，也预示着未来两年强者愈强效应会继续凸显。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、北京商报)