房地产企业利润全面爆发 三四线城市支撑力有待观察

　　又是一年财报季，对于多数房地产企业来说，亮丽的业绩带来了好心情。从已经发布财报的企业看，利润爆发成了主流，例如，新城控股的净利润同比增长近100%，雅居乐的净利润增幅也超过了150%。在行业人士看来，净利润大爆发最直接的原因是销售额的涨幅，而积极的土地储备、快速的周转成就了房企的销售额增长。

　　房企利润大丰收

　　中原地产研究中心统计数据显示，在已公布年报的20多家房企中，除了部分转型的中小房企外，主流房地产企业利润全面爆发，超过八成在2017年利润明显上涨。

　　例如，本月初恒 大发布的业绩预告显示，2017年度股东应分配利润预期为上年的4-5倍，核心业务净利润预期为上年的2倍左右。就在3月20日，另一房企龙头碧桂园发布的2017年业绩也显示，该公司的股东应占利润达到了260.6亿元，同比增幅达到126.3%;融创中国此前也预期2017年度股东应占溢利同比增长超过240%。

　　相比大型房地产企业，由于基数较低，一些中小型房企的利润增幅表现也十分抢眼。例如，雅居乐年报显示，去年该公司股东应占溢利实现了超过150%的大幅增长;太古地产去年录得股东应占综合溢利339.57亿港元，同比增长126%;建业地产去年收益约为138.79亿元，较2016年增长约46.2%;权益持有人应占溢利约为8.11亿元，较2016年增长约101.3%。

　　对于多数房企而言，2017年是绝对的丰收年。以新城控股为例，该公司年报显示，截至2017年底，该公司总资产为1835.27亿元，比上年度末增长77.89%;营业收入为405.26亿元，同比增长44.89%;归属于上市公司股东的净利润为60.29亿元，比上年同期增长99.68%。2017年净利润同比翻番，新城控股更是对新年度计划信心满满，表示未来三年欲实现3000亿元目标。

　　是谁拉高了利润

　　从房企年报看，利润大幅增长的最直接原因就是房企销售额的大增。从销售额上看，在2017年碧桂园、万科、恒 大三个龙头企业跨入了5000亿元的销售额门槛;此外，另有22家房地产企业的销售规模在500亿-1000亿元之间。

　　行业人士介绍，是众多因素推动了房地产企业销售额的增长，从而提升了利润水平。其中，房企的土地储备积累是不可忽略的因素，只有大量的土地储备才能保证出货量。以恒 大为例，在2017年初，恒 大方面就曾透露，彼时该公司的土地储备量达到了2.29亿平方米，原值为3600.7亿元，其中一线城市占比74.7%。

　　当然，原有土地储备积累是一方面，房企2017年在土地市场上投入的热情也很高涨。中原地产研究中心统计数据显示，2017年房企积极拿地，最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿元，与2016年同期拿地金额13668亿元相比，涨幅达到75%。“虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在2016年后，资金宽裕，在历经去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。”中原地产首席分析师张大伟称。

　　除了土地储备因素外，“快周转”也成就了房企销售额的快速增长，这也成为房企共同的选择。例如阳光城(000671,股吧)方面就曾表示，要加快布局短平快项目，例如福建、厦门(楼盘)等地的一些项目从拿地到卖楼只需要4-5个月时间。

　　在某研究院智库中心研究总监严跃进看来，除上述因素外，三四线楼市对于房企业绩贡献也不可忽视。根据链家研究院数据显示，2017年三四线楼市土地成交占比为63%。在一二线楼市调控高压背景下，三四线城市成为2017年楼市的主力军。以碧桂园为例，该公司的年报显示，58%的销售额来自于三四线城市。

　　盛宴能否持续

　　在经历了2017年的火热之后，房企能否在2018年依旧保持势头?对此，各方有不同的解读。从房企陆续发布的业绩目标来看，它们似乎依然信心十足。例如，旭辉为自己定下了2018年1400亿元的目标;建业的目标是三年冲进千亿阵营;融创提出2018年销售收入目标为7000亿元，增速达到93%。

　　对此，严跃进指出，房地产行业集中度不断提升，这也促使房企不得不尽力冲刺，因为一旦放慢脚步，就会被其他企业甩在后面，生存空间就会被挤压，因此对于多数房企而言，2018年依然是拼搏的一年。

　　虽然房企干劲十足，但是2018年的楼市环境也将不同于2017年。从调控政策上看，3月19日，住建部部长王蒙徽再次强调了调控目标不动摇、力度不放松，并表示将保持政策的连续性和稳定性，特别是要进一步夯实地方政府的主体责任。

　　另外，三四线城市的支撑力能否持续也有待观察。链家研究院认为，三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示，这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。其中，一些城市本地拆迁户约占成交的八成以上。这表明这些城市后续成交将难以维持高点。同时，随着各地去库存压力减轻，支持政策能否持续，即便持续，市场购买力前期已经得到有效释放后，市场需求也会不可避免地下降。

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　　3月20日，招商局置地公布2017年业绩报告，其全年营业额约173.11亿元，同比增长约49%;溢利约29.39亿元，同比增长约164%。同是当天公布的华润置地2017年业绩报告显示，其全年综合营业额为1185.9亿港元，同比增长8.5%。

　　从3月中旬开始，上市公司就开始密集发布2017年业绩报告。截至发稿前，据不完全统计，已有21家房地产上市公司发布了2017年业绩报告，另有14家发布了业绩快报。这35家房企中，28家2017年净利润同比增长，占总数的80%。

　　易居企业集团研究总监洪圣奇在接受中国建设报采访时分析认为，今年已经公布2017年度业绩的房企中，规模普遍出现不同程度增长，这一现象较为直观，但从盈利能力来说还是各有差异。

　　第三方机构监测报告显示，2017年，随着品牌房企业绩规模的增长，TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升近10.6个百分点，达到45.9%。因此在公布去年业绩的同时，不少房企也提出了2018年目标，其中，一些中小房企明确向千亿元规模冲刺。

　　多数房企业绩向好

　　在已公布业绩的30多家房企中，销售额、营业收入、净利润等核心指标普遍出现增长。第三方机构统计显示，截至目前，公布年报的房地产企业超过21家，除了部分转型的中小房企外，多数房地产企业利润全面爆发，超过八成房企在2017年利润明显上涨。

　　3月5日，华侨城发布业绩公告，2017全年录得营业总收入约423.19亿，同比增长19.27%;利润总额约124.2亿，同比增长31.33%;归属于上市公司股东的净利润同比增长22.36%。旭辉集团3月14日发布的2017年年度财报显示，该公司实现合同销售金额1040亿元，同比增长96.2%;营业利润61.49亿元，同比增长94.3%;净利润48.3亿元，同比增长71.9%。

　　去年全年，天房发展实现扭亏为盈且营业收入创下新高。天房发展3月19日发布的业绩报告显示，其全年营业收入63.49亿元，同比增长79.81%;归属于上市公司股东的净利润为2.18亿元，同比增长约157.82%。

　　洪圣奇认为，房企规模的增长首先得益于市场的整合，过去几年是房企大整合的集中期，很多企业合同销售的增长不错，所以导致确认收入即入账的时候可能呈现出大规模增长的情况。

　　另据中原地产的统计数据，公布2017年年报预告的房地产上市企业合计106家。其中高达79家企业的业绩预告是预盈与预增，占比达75%;预计亏损的企业11家，约占10%，且这11家基本是处在转型期的房企。

　　虽然多数房企的主要指标普遍出现增长，但少数房企的个别指标也存在下降。3月19日，花样年发布2017年年度业绩报告，去年花样年实现合同销售额201.64亿元;营业收入约为97.83亿元，较2016年约109.21亿元下降10.4%。此外，虽然天房发展的营业收入出现较大增长，但其毛利率下降了10.39%。

　　规模化诉求集中展现

　　据第三方研究机构统计，2018年1~2月，碧桂园、恒大、万科三家企业的销售额均突破1000亿元，这三家企业仅用两个月即超过了很多房企一年的业绩。国信证券统计数据显示，2018年前两月，前五大房企和前四大房企市场集中度分别为39.48%、53.73%，较2017年年末分别提升了22.6和29.38个百分点，优势房企市场占有率提升显著，市场集中度提升明显。

　　在房地产市场集中度日益提高的今天，不少房企也意识到规模的重要性，没有规模将没有话语权。部分房企除了公布上一年的成绩，也提出新一年的销售目标。

　　首破千亿元的旭辉集团近日定下了1400亿元的2018年销售目标。3月14日，旭辉集团执行董事兼行政总裁林峰在业绩发布会上宣布，公司2018年销售目标为1400亿元，同比增长35%，并争取进入全国房企销售排名前8位。

　　3月19日，富力地产发布2017年度业绩报告。报告显示，公司实现协议销售金额818.6亿元，同比增长35%，这是富力地产首次突破700亿元，相较于原定实现时间晚了三年。面对房企的规模化竞争，富力地产今年也欲进军千亿元俱乐部，其提出了不低于1300亿元的销售目标。

　　越秀地产2017年的业绩增长明显，完成了全年合同销售目标约113.5%。2月28日，越秀地产董事长张招兴在业绩会上透露，“今年销售目标550亿元，2020年销售规模将达到800亿元，并冲击1000亿元”。越秀地产总经理林昭远则表示，这是基于公司的可售资源以及考虑市场压力而得出的。

　　在3月13日召开的建业地产2017年全年业绩沟通会上，董事会主席胡葆森表示，按照平均房价测算，建业地产将有700亿元的货值，加上在建的800万平方米以及轻资产的收入，未来3年建业地产将实现销售千亿元以及河南市场15%占有率的目标。

　　2017年刚突破400亿元规模的时代中国也提出了更高目标。今年合同销售目标550亿元，相比2017年的410亿增长超过30%，时代中国董事会主席岑钊雄3月1日在公司业绩会上表示，“我们希望成为一家世界500强企业，这主要是对自己的一个要求，我们不能太安于现状，还是要设定更高的目标。”

　　此外，花样年和越秀地产最近也提出了千亿元目标。睿信致成管理顾问有限公司董事总经理郝炬此前在接受中国建设报采访时表示，即将进入房地产市场下行周期，中小规模房企在追求规模时也要有限度，要保持合理的规模，而不是越大越好。同时要重新审视市场节奏和结构，控制好财务风险。

　　(房掌柜整理来源自北京商报、中国建设报)