【掌柜日报】实探河埒口板块两住宅地 区域新二房价倒挂

　　3月26日，无锡市国土资源局网站挂牌了9宗地，而3宗起始楼面价超12000元/㎡的住宅地块中2宗位于河埒口板块，且最高限价均达到了18000元/㎡，备受瞩目。另外，据房掌柜实地探查了解到，这2宗住宅地靠近滨湖区万达广场配套齐全，不过，由于板块内新楼盘较少，新房、二手房已逐步形成了价格“倒挂”的现象。

　　一、地块信息：起始楼面价均超12000元/㎡，最高限价达18000元/㎡

　　1、XDG-2017-32号地块

　　①概况：

　　位置：滨湖区梁溪路与青祁路交叉口东南侧

　　土地面积：40688.3㎡

　　土地用途：居住

　　容积率：≤2.5

　　土地出让起始金：125000万元(对应楼面价为12288.54元/㎡)

　　最高限价：183100万元(对应楼面价为18000.26元/㎡)

XDG-2017-32号地块信息一览

XDG-2017-32号地块规划图

　　②规划设计要点：

　　建筑限高：高层≤100M

　　社区服务：物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4%;社居委用房一处，建筑面积不小于250㎡;居家养老服务用房一处，建筑面积不小于250㎡。

　　文化体育：文化活动用房，建筑面积不小于250㎡;文化活动场地，占地面积不小于420㎡，建议含标准球类活动场地一处。

　　商业服务：净菜超市一处，建筑面积不小于500㎡。

　　成品住房：新建住宅中成品住房比例不得低于30%。

　　工业化建筑：采用现代工业化方式建造的装配式建筑面积比例不低于20%(单体建筑预制率不低于20%，预制装配率不低于50%)。

XDG-2017-32号地块卫星图

　　2、XDG-2017-33号地块

　　①概况：

　　位置：滨湖区梁溪路与蠡溪路交叉口西北侧

　　土地面积：21589.8㎡

　　土地用途：居住、商业

　　容积率：≤2.0-2.2

　　土地出让起始金：52000万元(对应楼面价为12042.72元/㎡)

　　最高限价：77800万元(对应楼面价为18017.77元/㎡)

XDG-2017-33号地块信息一览

XDG-2017-33号地块规划图

　　②规划设计要点：

　　建筑限高：≤11层，高层≤35M

　  社区服务：物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4%。

　　养老设施：居家养老服务用房一处，建筑面积不小于150㎡。

　　文化体育：文化活动用房，建筑面积不小于100㎡;文化活动场地，占地面积不小于150㎡。

　　成品住房：新建住宅中成品住房比例不得低于30%。

XDG-2017-33号地块卫星图

　　3、土拍规则

　　当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将继续竞公共服务设施配建面积，每次报建面积幅度最少为50平方米，最终报建面积最多者为竞得人，相应公共服务设施配建建设成本不计入房价准许成本。此次将选择目前在建的第四、第五人民医院等项目作为本次出让地块公共服务设施配建项目库，公共服务设施配建建设价格7000元/平方米。(特别提醒：在挂牌期每个竞买人必须有一次有效报价。)

二、地块实探：2宗地块已经拆迁完毕，周边各类配套相对完善

　　从地块所在位置来看，XDG-2017-32号地块与XDG-2017-33号地块均在河埒口板块内。其中，XDG-2017-32号地块位于中城誉品西面，靠近青祁路高架;XDG-2017-33号地块则在紫金伴山正南面，毗邻惠山。目前，这2宗地块内部已经拆迁完毕，可随时进行开发。

XDG-2017-32号地块实景图

XDG-2017-33号地块实景图

　　就地块周边而言，交通路网发达，可通达无锡各区域;并且，区域内老小区众多，居住氛围浓厚;同时，靠近滨湖区万达广场，包括商业、生活、休闲、娱乐等在内的基础生活配套齐全。

　　交通(高架+地铁+公交3种出行方式，外出便捷)：对于有车一族来说，可以选择青祁路高架和主干道梁溪路，道路宽阔通畅;地铁2号线、地铁4号线(在建中)河埒口站也在附近，可直达市中心及风景区;另外，周边还有41路、10路、766路等10余条公交经过，平均5分钟就会有一班公交车经过，且停运时间晚。

　　配套(位于河埒口板块核心区域，配套较为成熟)：2宗地块均位于河埒口板块的核心区域，100米范围内即滨湖区万达广场，拥有大型超市、购物中心、星级酒店、电影院等商业配套，不仅如此，无锡市第四人民医院、无锡市滨湖实验幼儿园、河埒文化广场等各类配套也近在咫尺。

　　另外，值得一提的是，XDG-2017-33号地块北面即为惠山，自然生态环境良好，有利于后期景观住宅的打造。

　　周边小区(成熟社区集聚，居住氛围浓厚)：目前，这2宗地块周边以老小区居多，包括紫金伴山、荣御华府、大丁佳苑、河埒新村等都在附近;新楼盘方面，现阶段有住宅房源在售的楼盘仅有中城誉品，高层均价16000-18000元/㎡。

　　三、地块简析：时隔5年再挂地，周边“新二”房价倒挂

　　1、新房、二手房价格倒挂，单价最高相差4990元/㎡。作为滨湖区乃至整个无锡房价最高、房产升值最快的区域之一，河埒口板块最近的一次土拍(含住宅)却要追溯到2013年，当时中城誉品拿地的成交楼面价约4628元/㎡。而之后的5年，该区域内便再没有公开挂出过含住宅地块。

　　新房供应量在减少，相应的，购房需求则逐步传递至二手房市场。现阶段，该板块内有房源在售的新房仅有中城誉品，加上核价的问题其均价在16000-18000元/㎡，而在同一区域，周边二手房(指商品房)中紫金伴山(20990元/㎡)、栖霞瑜憬湾(20420元/㎡)、富安华庭(21820元/㎡)的成交均价已经超过了20000元/㎡，荣御华府虽然未破“2万”，价格也要在19160元/㎡，新房与二手房每平米的单价最高相差了4990元/㎡。不是新房价格比二手房高，而是二手房价格更高，产生了“新二”价格倒挂的现象。

　　2、住宅产品稀缺，建成后或开发成高层、小高层填补空缺。单从地理位置上来看，这2宗地块所在的河埒口板块东邻京杭大运河，南邻新体育中心，西有梅园，北靠惠山及锡惠公园，自2002年无锡“城市南进”规划确定后渐露锋芒，相继吸引万达、栖霞等品牌房企入驻的同时，亦吸引了众多购房者来此置业。

　　据房掌柜了解，目前区域内以二手房、安置房居多，居住氛围成熟，不过有房源在售的新房较少，且产品类型单一。结合地块容积率以及建筑限高条件来看，XDG-2017-32号地块或会开发为高层、XDG-2017-33号地块开发成高层、小高层，以填补区域内住宅产品稀缺的现状。另外，根据地块规划设计要点，这2宗地块均要求新建住宅中成品住房比例不得低于30%，因此，参拍房企自身条件也要过硬。