3月26日,无锡市国土资源局网站挂牌了9宗地,而3宗起始楼面价超12000元/㎡的住宅地块中2宗位于河埒口板块,且最高限价均达到了18000元/㎡,备受瞩目。另外,据房掌柜实地探查了解到,这2宗住宅地靠近滨湖区万达广场配套齐全,不过,由于板块内新楼盘较少,新房、二手房已逐步形成了价格“倒挂”的现象。
一、地块信息:起始楼面价均超12000元/㎡,最高限价达18000元/㎡
1、XDG-2017-32号地块
①概况:
位置:滨湖区梁溪路与青祁路交叉口东南侧
土地面积:40688.3㎡
土地用途:居住
容积率:≤2.5
土地出让起始金:125000万元(对应楼面价为12288.54元/㎡)
最高限价:183100万元(对应楼面价为18000.26元/㎡)
XDG-2017-32号地块信息一览
XDG-2017-32号地块规划图
②规划设计要点:
建筑限高:高层≤100M
社区服务:物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4%;社居委用房一处,建筑面积不小于250㎡;居家养老服务用房一处,建筑面积不小于250㎡。
文化体育:文化活动用房,建筑面积不小于250㎡;文化活动场地,占地面积不小于420㎡,建议含标准球类活动场地一处。
商业服务:净菜超市一处,建筑面积不小于500㎡。
成品住房:新建住宅中成品住房比例不得低于30%。
工业化建筑:采用现代工业化方式建造的装配式建筑面积比例不低于20%(单体建筑预制率不低于20%,预制装配率不低于50%)。
XDG-2017-32号地块卫星图
2、XDG-2017-33号地块
①概况:
位置:滨湖区梁溪路与蠡溪路交叉口西北侧
土地面积:21589.8㎡
土地用途:居住、商业
容积率:≤2.0-2.2
土地出让起始金:52000万元(对应楼面价为12042.72元/㎡)
最高限价:77800万元(对应楼面价为18017.77元/㎡)
XDG-2017-33号地块信息一览
XDG-2017-33号地块规划图
②规划设计要点:
建筑限高:≤11层,高层≤35M
社区服务:物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4%。
养老设施:居家养老服务用房一处,建筑面积不小于150㎡。
文化体育:文化活动用房,建筑面积不小于100㎡;文化活动场地,占地面积不小于150㎡。
成品住房:新建住宅中成品住房比例不得低于30%。
XDG-2017-33号地块卫星图
3、土拍规则
当地块网上竞价达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,将继续竞公共服务设施配建面积,每次报建面积幅度最少为50平方米,最终报建面积最多者为竞得人,相应公共服务设施配建建设成本不计入房价准许成本。此次将选择目前在建的第四、第五人民医院等项目作为本次出让地块公共服务设施配建项目库,公共服务设施配建建设价格7000元/平方米。(特别提醒:在挂牌期每个竞买人必须有一次有效报价。)
二、地块实探:2宗地块已经拆迁完毕,周边各类配套相对完善
从地块所在位置来看,XDG-2017-32号地块与XDG-2017-33号地块均在河埒口板块内。其中,XDG-2017-32号地块位于中城誉品西面,靠近青祁路高架;XDG-2017-33号地块则在紫金伴山正南面,毗邻惠山。目前,这2宗地块内部已经拆迁完毕,可随时进行开发。
XDG-2017-32号地块实景图
XDG-2017-33号地块实景图
就地块周边而言,交通路网发达,可通达无锡各区域;并且,区域内老小区众多,居住氛围浓厚;同时,靠近滨湖区万达广场,包括商业、生活、休闲、娱乐等在内的基础生活配套齐全。
交通(高架+地铁+公交3种出行方式,外出便捷):对于有车一族来说,可以选择青祁路高架和主干道梁溪路,道路宽阔通畅;地铁2号线、地铁4号线(在建中)河埒口站也在附近,可直达市中心及风景区;另外,周边还有41路、10路、766路等10余条公交经过,平均5分钟就会有一班公交车经过,且停运时间晚。
配套(位于河埒口板块核心区域,配套较为成熟):2宗地块均位于河埒口板块的核心区域,100米范围内即滨湖区万达广场,拥有大型超市、购物中心、星级酒店、电影院等商业配套,不仅如此,无锡市第四人民医院、无锡市滨湖实验幼儿园、河埒文化广场等各类配套也近在咫尺。
另外,值得一提的是,XDG-2017-33号地块北面即为惠山,自然生态环境良好,有利于后期景观住宅的打造。
周边小区(成熟社区集聚,居住氛围浓厚):目前,这2宗地块周边以老小区居多,包括紫金伴山、荣御华府、大丁佳苑、河埒新村等都在附近;新楼盘方面,现阶段有住宅房源在售的楼盘仅有中城誉品,高层均价16000-18000元/㎡。
三、地块简析:时隔5年再挂地,周边“新二”房价倒挂
1、新房、二手房价格倒挂,单价最高相差4990元/㎡。作为滨湖区乃至整个无锡房价最高、房产升值最快的区域之一,河埒口板块最近的一次土拍(含住宅)却要追溯到2013年,当时中城誉品拿地的成交楼面价约4628元/㎡。而之后的5年,该区域内便再没有公开挂出过含住宅地块。
新房供应量在减少,相应的,购房需求则逐步传递至二手房市场。现阶段,该板块内有房源在售的新房仅有中城誉品,加上核价的问题其均价在16000-18000元/㎡,而在同一区域,周边二手房(指商品房)中紫金伴山(20990元/㎡)、栖霞瑜憬湾(20420元/㎡)、富安华庭(21820元/㎡)的成交均价已经超过了20000元/㎡,荣御华府虽然未破“2万”,价格也要在19160元/㎡,新房与二手房每平米的单价最高相差了4990元/㎡。不是新房价格比二手房高,而是二手房价格更高,产生了“新二”价格倒挂的现象。
2、住宅产品稀缺,建成后或开发成高层、小高层填补空缺。单从地理位置上来看,这2宗地块所在的河埒口板块东邻京杭大运河,南邻新体育中心,西有梅园,北靠惠山及锡惠公园,自2002年无锡“城市南进”规划确定后渐露锋芒,相继吸引万达、栖霞等品牌房企入驻的同时,亦吸引了众多购房者来此置业。
据房掌柜了解,目前区域内以二手房、安置房居多,居住氛围成熟,不过有房源在售的新房较少,且产品类型单一。结合地块容积率以及建筑限高条件来看,XDG-2017-32号地块或会开发为高层、XDG-2017-33号地块开发成高层、小高层,以填补区域内住宅产品稀缺的现状。另外,根据地块规划设计要点,这2宗地块均要求新建住宅中成品住房比例不得低于30%,因此,参拍房企自身条件也要过硬。
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