建业地产负债540亿元频融资 轻资产转型难过盈利关

　　近日，河南地产公司建业地产(00832.HK)披露了2017年业绩，公司去年实现营业收入138.79亿元，同比增长46.2%，归属于上市公司股东的净利润8.11亿元，同比增长101.3%，在全国房企目前排在第52位。

　　另外，建业地产去年总资产为625.27亿元，负债合计540.54亿元，负债比2016年增长了44.8%，资产负债率达到了86.45%。而融资成本由2016年约4.01亿元上升了1.8%，去年达到了4.08亿元。

　　作为河南本土房企，建业地产面临内外夹击。2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜中，建业地产以65.77亿元的权益金额仅排在第6位，正商地产、康桥地产、永威地产三家本土房企位列前三名。而万科地产以103.9亿元的权益销售金额排名第4位，融创地产排名第8位，碧桂园排名第10位。

　　而除了生存空间不断被挤占，建业地产资金链也面临不小的压力。自2010年起，建业地产每年至少发行一笔境外债券，主要是用于偿还现有债务，即“借新还旧”，境外发行的债券也成为该公司最主要的负债资金来源。

　　2017年年报中披露，建业地产借贷总计155.84亿元，其中银行借款38.88亿元，其他借款3亿元，公司债券29.87亿元，优先票据84.09亿元，公司的负债率从2015年的81.59%上升到86.45%。

　　2月27日建业地产公告，将发行本金总额为3亿美元的3年期离岸债券，所得拟用于偿还现有债务。

　　另外，3月公司还向董事会主席胡葆森独资拥有的恩辉投资有限公司和第三方机构发行新股，拟融资10.15亿港元，用于业务发展和偿还债务、补充营运资金。

　　业绩企稳负债上升

　　年报显示，建业地产2017年营业收入138.79亿元，同比增长约46.2%;毛利32.8亿元，同比增长43.1%，归属于上市公司股东的净利润8.11亿元，同比增长约101.3%。

　　收益增长主要由于物业竣工项目增加所致。建业地产物业销售收益由2016年的91.2亿元增加44.9%至2017年同期约132.11亿元。公司解释称，主要由于已售面积从2016年的173.86万平方米增加至2017年的232.92万平方米，而平均售价也从2016年每平方米5245元上升至2017年每平米5672元。

　　截至2017年12月31日，经营活动所得现金净额为57.60亿元，负债合计540.54亿元，比2016年增长了44.8%。

　　根据公告，建业地产截至去年底已参与75个轻资产项目，计划建筑面积合共约1246万平方米。公司在建项目65个项目，在建项目总建筑面积为841.7万平方米，拥有土地储备建筑面积3188万平方米，其中权益建筑面积约2425万平方米。

　　2014-2017年四年间，建业地产的营收为92.29亿元、125.63亿元、94.95亿元、138.79亿元，归属于股东的净利润分别为8.83亿元、8.01亿元、4.03亿元、8.11亿元。

　　尽管8.11亿元利润比2016年的4.03亿元增长了一倍多，但这一指标在2015年度已经为8.01亿元，2014年度则是8.83亿元。这意味着，建业地产去年的盈利水平实际与2014年相当。

　　另外建业地产的负债率也在持续上升，资产负债率从2014年的81.08%上升到86.45%。

　　值得注意的是，2017年建业地产在“大本营”郑州实现合同金额80.33亿元，比2016年同期减少25%;合同建筑面积为72万平方米，比2016年同期下滑14%。

　　本土优势不再河南“大本营”不敌正商地产

　　建业地产在年报中表示，河南省宏观经济增速高于全国平均水平，而城镇化发展相对滞后，因此河南房地产市场发展空间仍较大，并预测2018年整体上全省的表现仍会好于全国平均水平。

　　事实上从2009年开始，建业地产就失去了多年郑州市场的老大地位，正商地产和升龙集团轮流排名首位。

　　根据克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜显示，建业地产以65.77亿元的权益金额排在第6位。排在前3位的正商地产、康桥地产、永威地产均为本土房企。

　　而除了本土房企的领先优势，建业地产年报所列出的集团重大风险中，出现了“大型房企入驻河南省内，市场竞争激烈”，在此前的年报的风险管理中，并未出现这一项。

　　据《国际金融报》报道，近年来众多全国品牌房企纷纷开疆拓土进入河南市场。克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜显示，万科地产以103.9亿元的权益销售金额排名第4位。此外，融创地产排名第8位，碧桂园排名第10位。

　　年报显示，建业地产2017在河南省市场占有率仅为4.3%，生存空间开始遭到外来房企的挤占。而为了开拓市场，建业地产开始下沉到河南众多三四线城市。

　　截至2017年12月31日，建业地产已进入河南省的18个地级城市和64个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积约2227万平方米，拥有在建项目共65个，在建总建筑面积约842万平方米，土地储备建筑面积约3188万平方米，其中权益建筑面积约2425万平方米。报告期内，新开工建筑面积约587万平方米。

　　根据建业地产董事会主席胡葆森提出的目标，希望自2018年开始，用三年时间，达到在河南市场10%的份额，具体到2018年则是7%-8%。

　　境外融资借新还旧6亿美元债券到期再发3亿美元

　　2月27日，建业地产发布公告表示，将发行本金总额为3亿美元的3年期离岸债券，票面利率为6.5%，发行所得拟用于偿还现有债务。

　　根据建业地产公告的信息显示，本次发行的优先票据买家包括瑞信、德意志银行、国泰君安国际、海通国际、摩根士丹利及VTB Capital等投资机构，票据将在新加坡交易所上市，从今年3月5日开始计息，付息方式为每半年支付一次。

　　据《中国经营报》报道，建业地产是离岸债券市场发行的“常客”，自2010年至今，该公司几乎保持着每年至少发行一笔境外债券的频率，部分新发行债券的用途主要是用于偿还现有债务，即“借新还旧”。境外发行的债券也成为该公司最主要的负债资金来源。

　　Wind数据显示，不包括近期即将发行的债券，建业地产目前发行在外的离岸债券共5笔，本金余额为13亿美元。

　　其中，今年到期的两笔债券本金共计6亿美元。6月初到期的债券为2013年发行，规模为4亿美元，票面利率6.5%。7月中旬到期的债券发行规模为2亿美元，票面利率6%。

　　而建业地产在2017年年报中披露，公司借贷总计155.84亿元，其中银行借款38.88亿元，其他借款3亿元，公司债券29.87亿元，优先票据84.09亿元。

　　公告中也称公司未来存在一定的财务风险，“公司信贷评级可能被下调。若下调，本公司可能需要就未来企业融资支付较高成本。”

　　大股东伸援手 但“找钱难”仍延续

　　在多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，建业地产的融资压力依旧不小。

　　3月26日，建业地产拟向控股股东Joy Bright Investments Limited(恩辉投资有限公司，由建业地产董事会主席兼执行董事胡葆森独资拥有)发行2.4亿股新股份，占公司现有已发行股本约9.80%，认购价每股3.65港元。

　　另外，建业地产还拟向第三方认购人发行4200万股新股份，占公司现有已发行股本约1.71%，认购价同样为每股3.65港元。

　　公告披露，发行认购股份及第三方认购股份所得款项净额分别约8.64亿港元及1.51亿港元，合共约10.15亿港元。

　　上述融资中，约40%拟用于集团的未来业务发展(包括任何潜在土地收购)、约40%拟用于偿还现有债务(包括任何应计及未付利息)，约20%拟用作公司的一般营运资金。

　　据《澎湃新闻》报道，在目前合规和准入门槛向上的市场环境下，中小房企从资本市场融资的能力越来越弱，资金会更多地流向大房企和优质的项目，融资能力强的大房企反而有进一步扩张的可能，中小房企的压力则与日俱增。

　　相关新闻：建业地产轻资产转型难过盈利关 大本营郑州业绩缩水

　　2017年“亮眼”的业绩为港股上市公司建业地产股份有限公司(00832.HK，以下简称“建业地产”)固守河南平添了一份底气。

　　日前，建业地产交出其2017年成绩单。公告显示，2017年度公司共实现合同销售金额304.15亿元，同比增长51%。由于合同销售增长和销售回款理想，集团于2017年12月31日的现金、现金等价物及受限制银行存款的总价值约为人民币134.09亿元。

　　整体业绩向好的同时，记者注意到，建业地产在“大本营”郑州的业绩表现却不容乐观。数据显示，2017年建业地产在郑州实现合同金额80.33亿元，比2016年同期减少25%;合同建筑面积为72万平方米，比2016年同期下滑14%。

　　此外，2015年建业地产提出未来将以轻资产为主要模式，用3~5年时间实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。据悉，截至2017年12月31日，公司累计完成75个轻资产专案合约的签订，预计总建筑面积约1246万平方米。不过，有业内人士表示，开发商一贯的甲方风格与轻资产主动服务的特点差异较大，若无法独立团队操作，很容易让轻资产成为烧钱的团队。

　　对于公司业绩表现以及未来发展等相关问题，记者先后致电致函建业地产方面。建业地产相关工作人员告诉记者，公司若有需求会通过新闻发布会形式进行公布，不接受单独的媒体采访。

　　业绩波动明显

　　对于2017年度业绩表现，建业地产方面表示，集团自2017年下半年起采取积极进取的购地政策并加快项目开发速度，以缩短开发周期。同时，2017年集团有多个项目达到结转销售条件。此外，2017年度集团在土地储备与确认物业销售结转面积和收益有很显著的增长。

　　不过，记者梳理发现，如果拉长时间线来看，建业地产2017年业绩实际还处于低谷回升阶段。2014年~2017年，集团收益分别为人民币：92.29亿元、125.63亿元、94.95亿元、138.79亿元;核心业务溢利分别为12.05亿元、10.93亿元、7.07亿元、10.75亿元。其中，2017年的核心业务溢利低于2014年、2015年的核心业务溢利。

　　而从权益持有人应占溢利来看，建业地产2014年~2017年相关数据分别为8.83亿元、8.01亿元、4.03亿元、8.11亿元。2017年权益持有人应占溢利虽然较2016年增幅较大，但从近几年发展来看，仅相当于2014年的水平。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，在当前的政策环境下，房价并不会持续上涨，项目做大的同时其盈利空间可能会变小，这是类似企业需要警惕的。

　　对此，建业地产也在不断调整自己的融资结构。日前，建业地产发布公告表示，将发行3亿美元2021年到期票息6.5%的优先票据。建业地产方面表示，公司拟运用票据发行所得款项偿还现有债项。

　　另据本报记者此前统计报道，自2010年至今，建业地产几乎保持着每年至少发行一笔境外债券的频率，部分新发行债券的用途主要是用于偿还现有债务。

　　建业地产在2017年年报中坦陈，公司未来存在一定的财务风险，“公司信贷评级可能被下调。若下调，本公司可能需要就未来企业融资支付较高成本。”

　　建业地产方面表示，未来会检讨业务策略、重新审视资本架构，并锁定长期融资以确保资金流动性。同时，保持足够的未动用信贷额度以应付本公司流动资金的需求。

　　严跃进表示，融资环境的不断收紧，会对企业造成一定的冲击，这就使得建业地产必须不断改善融资结构。

　　“企业能借到钱，这是资本市场对它的认可，同时，有些融资情况是债务的结构调整，比如，发一些短期债务置换一些长期债务，这样，短期内的资金兑付压力就会变小，同时可以顺利完成其市场扩张和布局。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。

　　轻资产盈利难题

　　房地产行业进入后半场，2015年，建业地产提出未来将以轻资产为主要模式，用3~5年时间，实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。

　　记者了解到，目前建业地产已经形成涉及地产、文旅、农业、物业、商业、教育、体育、酒店、科技、金融、旅游、君邻会等多个业态在内的生态系统。

　　“根据公司对房地产行业发展的判断，为了践行让河南人民都住上好房子的愿景，借助建业品牌在目标市场卓越的影响力以及优秀的管理团队，公司整合成熟的产品体系和服务体系、全方位的资源布局和整合能力，进行品牌输出、管理输出和资源输出，提高公司市场占有率和企业盈利能力。”建业地产方面表示。

　　在近日举行的2017年全年业绩沟通会上，建业地产首席执行官袁旭俊透露，目前建业地产拥有39个轻资产项目，轻资产是品牌、管理和能力的输出，回报率相对较高。轻资产项目在2017年实现3.5亿元的收入，拥有超过2亿元的利润。“2018年，建业地产轻资产项目将超过100个，之后2~3年项目数量会保持稳定。”

　　不过，业内有观点指出，开发商一贯甲方在上的风格与轻资产主动服务的特点有很大差异。如果不独立两个团队操作，很容易让轻资产成为烧钱的团队。

　　在张宏伟看来，建业地产的轻资产在河南境内树立了一定的口碑，但从营收结构和利润结构来讲仍然是以重资产为主。

　　严跃进表示，轻资产模式能够降低成本，但盈利能力尚待考量。“轻资产的一个好处是品牌影响力比较大，但必须要看到，现在很多企业业绩都在提升，所以建业地产需要不断反思其目前的经营模式。从企业长远发展来看，与其做一些模式的创新，不如在城市布局上做文章，尤其是对一些三四线城市的项目进行积极布局。只有在走出去的战略下企业才能尽快成长。”

　　大本营困局

　　建业地产1992年由胡葆森创立，2008年登陆香港联合交易所，成立多年来一直以坚守根植中原、造福百姓为核心价值观。不过近年来，随着郑州本土企业的兴起以及大型房企的入驻，市场竞争异常激烈。

　　数据显示，2017年建业地产在郑州的合同销售金额较2016年缩减了25%，而在安阳、周口、南阳则均超过了300%。

　　另据克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜，建业地产以65.77亿元的权益金额排在第6位。排在前3位的正商地产、康桥地产、永威地产均为本土房企。

　　为冲刺目标，建业地产开始下沉到河南众多三四线城市。年报显示，截至2017年12月31日，公司已进入河南省的18个地级城市和64个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积约2227万平方米，拥有在建项目共65个，在建总建筑面积约842万平方米，土地储备建筑面积约3188万平方米，其中权益建筑面积约2425万平方米。报告期内，新开工建筑面积约587万平方米。

　　事实上，近年来众多全国品牌房企纷纷开疆拓土进入河南市场。克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜显示，万科地产以103.9亿元的权益销售金额排名第4位。此外，融创地产排名第8位，碧桂园排名第10位。年报显示，建业地产2017在河南省市场占有率仅为4.3%。生存空间开始遭到外来房企的挤占。

　　对此，建业地产方面在年报中表示，未来会在塑造自己品牌影响力的同时稳抓产品品质，提升综合服务。此外，会加强与政府有关部门的沟通、协调力度，使项目尽早具备开工建设条件。

　　张宏伟指出，郑州市场目前存在两股势力，竞争比较激烈，一是最近3年品牌房企会积极布局，预计会很快杀入郑州市场。此外，像正商地产等一些本土企业实力不容小觑，“这在一定程度上给建业地产带来了压力，其未来在郑州的布局面临不小的挑战”。

　　(房掌柜整理来自中国经济网、中国经营报)