实探洛社新城15号地块 未来房价或达15000元/平左右

　　XDG-2017-14号地块(洛社新城15号地块)将于4月26日开拍，该地块是此次挂牌含住宅地块中起始楼面价最低的一宗地。房掌柜实探该地块了解到：所在的洛社新城区域是无锡市区的价值洼地之一，且不限购，发展潜力大，区域内未来房价或达15000元/㎡左右。同时，区域内多为洛城毛坯项目，而地块建成高层住宅后成品房比例须达30%，将进一步提升区域居住品质。

　　地块信息：新建高层住宅中成品住房比例须达30%

　　1、XDG-2017-14号地块(洛社新城15号地块)

　　①概况：

　　位置：洛社新城洛社镇洛城大道和雅中路交叉口东北侧

　　土地面积：30726.4㎡

　　土地用途：商住用地

　　容积率：≤2.0-2.2

　　土地出让起始金：32000万元(对应楼面价为5207.25元/㎡)

　　最高限价：48000万元(对应楼面价为7810.87元/㎡)

　　地块规划图

　　②规划设计要点：

　　成品住房：新建高层住宅中成品住房比例必须达到30%

　　建筑限高：高层≤100M，以高层为主

　　文化体育设施：文体用房100㎡;幼儿游憩场及居民健身点用地400㎡，可结合绿地设置

　　社区服务：物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4%，社居委办公用房不小于100㎡

　　地块卫星图

　　地块实探：为净地 周边被众洛城项目环绕

　　房掌柜实探该地块了解到：XDG-2017-14号地块四至范围为西靠洛城大道，东至规划道路，南靠雅中路，北至现状河道。地块北向有雅西小学，南面为晶华汽车零件厂，西面有洛城·橙园、洛城·上院和洛城·中央御景项目。

　　地块实景图

　　目前，该地块为净地，内部平整，可随时进行开发建设。

　　就地块所处位置而言，位于惠山区洛社新城，该片区是无锡市及惠山区政府“城市化发展战略”中率先启动的重大项目。区域内交通便捷，配套成熟，人口密集，生活氛围浓郁。

　　交通(高架+高速+公交+地铁3号线，交通优势明显)：对自驾出行的居民来说，地块西侧即为洛城大道，周边还有惠洲大道、北环路、沪宜高速和G312洛新高架桥等多条交通要道;同时，随着江海西路快速化改造工程的建设，未来交通将更加便捷;对公交出行的居民来说，车次较少，有609路、626路和70路等公交线路到达;此外，在建的地铁3号线从洛社直通硕放机场，洛社是始发站，交通优势明显。

　　配套(洛社新城核心区域，各类配套设施醇熟)：周边各类配套林立，除了洛城项目底商和自建的洛城锡西商业广场等满足居民的日常生活外;还有雅西大酒店、麦德龙、锦江花园酒店、乐购、国美电器、惠山区人民医院、洛社中医院等配套;教育资源方面，有小海龟幼儿园、雅西幼儿园、雅西小学、新开河实验学校、洛社小学、洛社初中和洛社高中等。

　　小区(区域内多为洛城项目，人口密集)：目前，地块所在区域内聚集了众多洛城项目，有上院、中央御景、德院、水韵花园、橄榄郡、雅园、紫园和英伦艺墅等;此外，还有惠都上府名园和南光·洛龙湾壹号等。人口密集，生活氛围浓厚。

　　地块简析：价值洼地未来房价或达15000元/㎡左右 将打造品质高端楼盘

　　1、区域为政府率先启动的重大项目 综合发展型新城发展价值大

　　地块位于洛社新城，该区域是无锡市及惠山区政府“城市化发展战略”中率先启动的重大项目。经过14年建设发展，区域已建为10万人左右居住的锡西地区商业、经济、文化、科教中心，成为“宜人、宜居、宜游、宜商”的重点区域。

　　同时位于该区域的洛社镇不仅是江南历史文化名镇，还曾先后获得各种荣誉称号，2016年还上榜了全国综合实力百强镇。且在“十三五”建设规划中，洛社已被规划为“锡西城镇组群”，属于综合发展型新城。

　　此外，按照区域的交通规划，待江海西路快速化改造完成后，将通过与凤翔立交快速沟通，可顺畅实现洛社新城与快速内环的交通转换;并通过与锡宜高速/S342立交的快速沟通，进一步增强无锡与长三角周边的联系，区域发展价值大。

　　2、价值洼地涌入本地刚需购房者和外地投资客 未来均价或达15000元/㎡左右

　　不管是从长三角城市群来说，还是从无锡市区来说，惠山区一直是城市价值洼地。且地块位于的洛社新城价格低不限购，因此不仅有很多的本地刚需购房者在此置业，还吸引了很多的外地投资客来投资。

　　现区域内多为华广置业开发的洛城项目，有橄榄郡、橙郡、上院、德院、悦湖滙、锡西商业广场、中央御景、水韵花园、英伦艺墅、雅园和紫园等，还有惠都上府名园和南光·洛龙湾壹号等。目前，在售住宅房源的仅洛城·中央御景、洛城·紫园和惠都上府名园，产品类型包括小高层、高层和别墅，为毛坯的刚需刚改产品，均价为9300-12000元/㎡。相比无锡其他区域而言，价格还是低的。

　　该地块起始楼面价5207.25元/㎡，最高限价楼面价为7810.87元/㎡，就起始楼面价而言，未来或售价15000元/㎡左右。这个价格相对其他区域来说，还是属于价值洼地，但是未来该地块可能打造品质高端的楼盘。

　　3、新建高层住宅中成品住房比例须达30% 进一步提升区域居住品质

　　区域内人口密集，住宅需求旺盛，虽项目颇多，但大多已售罄并交付。根据该地块≤2.0-2.2的容积率，未来或开发成多层、小高层及高层住宅，迅速填补区域住宅需求;同时根据地块的规划设计要点，开发建设后以高层为主，且高层住宅中成品房的比例须达30%，将进一步提升区域的居住品质。