各路资本涌入住房租赁市场 二房东模式遭遇盈利难题

　　2017年7月，住建部等九部委联合印发通知，要求大中城市要加快发展住房租赁市场，并且将广州、深圳、佛山、肇庆等12个城市列为首批发展住房租赁试点。2017年12月召开的中央经济工作会议再度指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　住房租赁由此换新颜，俨然成为一大新兴市场。

　　深圳再次走在了前列。一方面，银行、地产商、民间机构等设立专营住房租赁的机构，深圳也诞生了全国第一家银行系租赁服务公司。

　　另一方面，多路资本涌入深圳租赁市场，从开发商、商品房、城中村等“拿房”，获得房源，经过装修完善后，以长租或短租的形式开展租赁业务。

　　但作为住房租赁主流经营模式的“二房东”模式盈利微薄，一因拿房成本逐年攀升，二因缴税。

　　住房租赁市场建设仍需政府、社会、银行、企业多方共同努力，配套制度亦需推进落地。目前，全国性的住房租赁细则仍未出台，21世纪经济报道记者获悉，深圳市拟成立协会组织，统一协调各部门，推进住房租赁市场建设。

　　租赁专业机构涌入

　　自去年以来，已有包括银行、开发商、民间资本等通过设立租赁专业机构，或成立产业并购基金，进入住房租赁市场，这其中，银行无疑是主力。

　　截至目前，已有工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行五大国有银行和中信银行、浦发银行多家股份银行布局住房租赁市场。

　　不过，大部分银行业务重心在为住房租赁双方提供融资授信，如工行计划未来五年为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金，中行计划为八家房地产企业提供超2000亿元住房租赁领域融资。

　　建行布局走在同业前列。除租赁融资服务外，建设银行是首家大举进军住房租赁市场的商业银行。今年3月22日，建行在银行业例行新闻发布会上公布：旗下新建的住房租赁平台已累计上线房源超过12万套，已出租超过2.6万套，另外还有储备房源10万套。

　　根据工商资料统计，建行已在全国设立11家住房租赁服务公司，一般以“建融住房服务”、“建信住房服务”等名称注册，该行旗下建信住房服务(深圳)有限责任公司注册于去年9月28日，是首家银行系住房租赁服务公司。建行深圳分行回应21世纪经济报道记者查询时表示，该公司负责“CCB建融家园”长租社区的标准制定和统一管理，并积极探索与政府、企业的合作机会，共同培育住房租赁市场健康发展。

　　除深圳外，2017年10月以来，建行还在北京、广州、上海、重庆、湖北、浙江、厦门、广西、江苏等地设立了住房租赁服务公司，注册时间在2017年10月至2018年2月之间，注册资本3000万元-6000万元不等。今年3月16日注册成立的建信住房服务有限责任公司注册资本则高达10亿元。

　　此外，部分国企、房地产开发商、民间租赁机构也成立专业租赁服务公司。已有万科、龙湖、碧桂园等多家民营房企进入住房租赁市场，保利地产、上海地产集团也推出了首批国企住房租赁品牌。

　　根据一份第三方数据，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。长租公寓布局以北上广深四个一线城市，以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的分布最为集中。

　　部分“二房东”利润率仅1%-3%

　　随着进入住房租赁市场的企业、资本增加，住房租赁市场开始从零散的转租模式逐渐向规模化的购置经营模式演进，但当前主流经营模式依然面临盈利难题。

　　目前，住房租赁商业模式有两种：一是“二房东”模式，轻资产运营，租赁公司通过长期租赁的形式获取物业使用权，将其进行装修后转租至消费者，收取租金;二是“自持”模式，通过收购、自建等持有租赁物业产权，向租客收取租金、提供增值服务。有租赁公司人士反馈，“二房东”模式盈利微薄，有的利润率仅在1%-3%之间。盈利压力来自两方面，一方面，拿房成本逐年攀升。另一方面，来自于缴税。

　　新派公寓CEO王戈宏此前在接受21世纪经济报道记者采访时表示，长租公寓模式已经面临挑战，90%的租赁企业采用二房东模式，这一模式规模上已经“不经济”，红利已经消失。原因在于，租金每月收取，企业运营性现金流不足，无法扩张。“二房东项目亏得一塌糊涂，还要受到大房东的钳制。”

　　一位深圳租赁业内人士称，若采用自持模式，则租赁公司的资金压力巨大，一般民营资本无法涉足，“除非银行愿意提供低成本资金，否则运行不下去”，而且“没法算收益”。