湖南省委一号文件部署乡村振兴 首提宅基地三权分置

　　今年中央一号文件提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地。

　　对于宅基地“三权分置”的探索，也体现在了今年省委一号文件中。这意味着闲置的农房能够得到更好的利用，可以用于返乡养老或开展经营性活动等。

　　省委一号文件《关于实施乡村振兴战略开创新时代“三农”工作新局面的意见》日前印发，省政府新闻办4月25日召开新闻发布会对该文件进行了发布和解读。

　　返乡人员可和农民改建自住房搞经营

　　今年省委一号文件在激活农村“人、地、钱”等方面提出了一系列的创新性举措。省委农办主任、省农委党组书记、主任袁延文介绍，首次提出要探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农业农村“放管服”改革，加强农村专业人才队伍建设。

　　提到“三权分置”，你可能会有似曾相识的感觉。是的，农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”已经推行。今年中央一号文件提出了探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。这两点都体现在省委一号文件里。

　　关于完善农村承包地“三权分置”制度，文件要求，全面完成农村承包地确权登记颁证工作，加强确权登记数据信息化管理和综合运用。健全土地流转管理服务体系，引导土地经营权依法有序流转;认真落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策。

　　关于宅基地“三权分置”的探索，文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房，或下乡租用农村闲置房用于返乡养老或开展经营性活动，但不得违规违法买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

　　使闲置农房能够更好利用

　　今年两会期间的新闻发布会上，农业部部长(现为农业农村部部长)韩长赋就透露，在坚持宅基地所有权属于农民集体、资格权属于集体经济组织成员的基础上，适度放活宅基地的使用权。通过多种方式，使闲置的农房能够更好地利用起来。比如说，提供创业场所，有的地方发展乡村旅游农家乐这种业态，目前，中央已经部署了在33个县市区开展试点。

　　中国农业大学土地科学与技术学院教授朱道林接受媒体采访时表示，宅基地“三权分置”，应该是类似于保持宅基地集体所有权不变，集体农户宅基地权利不变的情况下，鼓励农村住宅租赁、流转的一种方式。这一做法对于分布在城乡接合部，尤其是大城市近郊区的农村住宅，鼓励其通过租赁方式进行流转，满足住房租赁市场的需求，是有积极意义的。

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　　多种举措增加农民收入

　　省委一号文件明确，力争3年左右时间基本完成农村集体资产清产核资，5年左右时间将集体经营性资产折股量化到集体经济组织每个成员，增加农民财产性收入;开展发展壮大集体经济五年行动，盘活农村集体资产，多途径发展壮大集体经济。

　　省委一号文件在农民增收方面还提出，实施促进农民收入持续较快增长三年行动方案，完善农民工最低工资正常增长机制;加强农民技能培训，健全就业服务体系，促进农民创新创业，实施农村残疾人“阳光增收计划”，推动实现村村有致富产业、人人有就业岗位、家家有致富能手。

　　根据规划，到2020年，现行标准下贫困人口全面脱贫，贫困县全部摘帽;乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成;到2035年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现;到2050年，乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现。

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　　“土地流转是一个100万亿的市场，每年释放一点对GDP的贡献都是极大的。”近日，在接受专访时，伍勇表示。

　　今年的中央一号文件中，首次提出探索宅基地“三权分置”，为进一步盘活农村闲置土地提供了更多探讨空间。而土地流转在政策的引导下，相关需求也在爆发式增长，尤其表现在闲置农房方面。

　　在近日全国首次“乡村振兴服务体系发布会”上，农业农村部农村经济体制与经营管理司司长张红宇指出，去年底，全国土地流转面积4.79亿亩，其中承包面积占36.5%，也即全国超1/3的土地已经不再是原来的土地承包户和经营户，都是新的经营主体。

　　乡村振兴在今年被提升到国家战略层面，张红宇提到，农业需在确保国家安全的基础上，发展新产业、新业态，延伸农业产业链，让农民数量逐步减少的同时，富裕农民。

　　其中关键要素就是更充分地进行土地流转。据自然资源部等相关部门统计，全国农村至少有7000万套闲置房屋，农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右，这个数字随着农村人口向城市转移还在增长。

　　但伍勇也表示，土地流转市场如何进一步盘活，推进土地流转规范化管理和法制保障是当前急需关注的问题，如此方能吸引更多资本放心进入。

　　闲置农宅流转需求激增

　　在张红宇看来，乡村振兴重在产业兴旺，这包括要提升农业的发展水平，发展新产业和新业态等。其中，农产品加工业虽是传统产业，但去年粗加工方面创造的增加值达21万亿，占据农业82.12万亿GDP总量的1/4;此外，生产性服务业方面，可从农业产业链中延伸出无限就业的链条，尽管这些年绝对增加值并不高，但成长性极快。

　　他举例道，例如2017年，农业观光旅游休闲产业创造的增加值为6200亿，相当于农业GDP增加值的9%。同年，“互联网+”相关产业吸纳的劳动力是2100万，相当于从事农业劳动力的10%。

　　另据统计局数据显示，2017年农村居民人均可支配收入为13432元，其中来自工业化、城镇化带来的工资性收入占比40.9%，现代农业为代表的家庭经营净收入占比37.4%，转移性收入占比19.4%，财产性净收入占比仅2.3%。而财产性收入的来源，一部分就与农村土地租赁与流转有关。

　　因此，张红宇认为，要提高农民收入，首先要减少农民，通过工业化、城镇化继续转移农村劳动力;其次要构建现代化农业经营体系，促进农业规模经济的形成。

　　去年底，全国有超过1/3的土地已经转移为新的经营主体，也从一定程度上代表了农业规模经济的聚合，和土地流转的成效。

　　国务院发展研究中心农村经济研究部副部长张云华则在会上提到，乡村振兴的服务体系着力点应该是围绕农村土地制度改革作为重点。

　　我国关于宅基地的土地制度改革进程相对缓慢，在今年的一号文件中，首次提及“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”。为此，张云华指出，“目前空心村的问题非常普遍，闲置宅基地、闲置农房非常多，这是农村一个重要的资源，怎么让农民手里的死资源变为活资产，是需要在服务、政策上进一步提升的方面。”

　　从实际情况而言，在土地流转制度不断完善和土地确权基本完成的背景下，土地流转需求数量在2017年迎来了高速增长。

　　据统计，自2017年10月开始，随着相关政策频密出台，农用地土地流转发布数陡然上升，尤其是党的十九大提出乡村振兴战略，促进了土地流转市场的跨越式增长。

　　从近三年各省农地信息发布情况来看，耕地流转占据主导地位，占比较多的还有林地、园地、养殖用地和闲置农房。

　　“闲置农房是业内公认的一匹黑马。2015年至今增长趋势十分强劲，受国家政策红利推动，2018年起呈直线上涨趋势。”廖建伟分析道。

　　廖建伟进一步指出，国家鼓励的土地流转形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等。目前来看，转让与出租两类传统的流转方式仍然占据绝大部分比例，分别占51%和38%;股份合作等更现代化的模式，在农村的推广和被接受程度还不高，但潜力很大。

　　从流转去向而言，近三年的统计显示，55%的土地流转到农业种养殖大户，18%流向农业合作社、14%则流向了农业企业。“我们认为农业相关的一些利好政策应该更偏向于农业种养殖大户，可以使农业种养殖文明更加高效地发展。”

　　农业与二三产业融合发展

　　伍勇表示，当前土地流向种植大户比重大，相当于土地流转的早期阶段。

　　“我的判断是，中国其实适合家庭农场性质，即几十亩到几百亩的土地规模。一旦上到农业企业规模，管理成本就上来了。”他指出，适度规模经营很关键，这是政府鼓励也是最经济的方向。

　　不过在未来，土地流向企业的比重会继续增加。“我们发现，农业越来越向工业化细分，未来会走向产业整合。规模化将是最有经济效益的。”为此推出了土流农服业务，就是把农业相关企业聚合在一起，进行资源对接。

　　但伍勇也发现，目前还有相当大比例的用户对田园生活更感兴趣。“工业化种植是专业化需求，闲置农房盘活是普通大众的诉求。”伍勇向记者表示，这尤其体现在分时度假理念兴盛的今天，为农业用地流转和闲置农房盘活提供了基础。

　　“尤其是有些地方只有好的生态资源，而非耕地资源，例如丽江、稻城的部分区域。在不占基本耕地红线、不破坏环境的基础上，将一二三产业融合发展，市场规模将非常庞大。”伍勇续称，在耕地资源不甚充足的地区，一亩地的年产值将远低于改造成民宿给农民带来的收入价值。

　　因此，土流网在此前链家式土地信息共享和服务平台的基础上，开始面向农村提供闲置农房改造等服务。

　　伍勇介绍，这具体包括三种经营形式：一是以内部孵化的美丽新乡村团队，针对全国空心村以及闲置房屋进行规划设计、装修改造、租赁运营;二是开发住宅在线网站、共享住宅APP、装配式住房建造，实现各类房屋资源及配套的供需对接;三是通过自身平台并与第三方OTA在线旅行平台合作，帮助改造过的闲置房屋实现在线预订、短租、扫码入住的分时共享度假。

　　为此，可以联合本村、组农户共同出让宅基房经营权;新型农业经营主体和工商资本可以共同翻新、改造、经营休闲度假式宅基房。

　　“每个房子只能依靠支付或者提供打扫等服务开锁，锁可以控制房子的资金和服务、产品，形成结算系统闭环。”伍勇如此向记者表示。

　　当然，目前土地流转仍存在一定的困难，廖建伟表示，农民对“三权分置”的理解还有限，担心自己会因为流转丧失土地;大多数农村地区基础设施还有待进一步完善。

　　伍勇也向记者表示，当前法律对于有意愿参与流转的资本，保障体系仍不完善，“资本最害怕就是农民反悔，因此我们也在推动土地流转规范化管理和法制保障，但仅凭我们的力量是不够的。”

　　(房掌柜整理来源自潇湘晨报、 新地产财经)