住房租赁获资金政策支持 房企在银行渠道融资达千亿

　　政策和资金向租赁市场倾斜趋势明显。

　　5月以来多家房企在住房租赁领域获融资支持，其中包括恒 大集团百亿元级别REITs产品落地。目前，全国已有超过12个省份50个以上城市发布了住房租赁市场政策。

　　资金倾斜

　　日前，上交所披露的信息显示，恒 大集团在上交所提交的“中联前海开源·恒 大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”于5月2日被上交所受理。该租赁住房资产证券计划拟发行金额为100亿元，主要用于长租公寓建设。成为住房租赁市场第二单发行成功的百亿元级REITs产品，意味着恒 大正式进军租赁住房市场。

　　5月以来，多家房企在住房租赁领域获融资支持。以首创置业为例，公司非公开发行2018年住房租赁专项可续公司债券，状态变更为回复交易所意见。资料显示，该项目品种为私募，拟发行金额为50亿元。绿城中国公告称，40亿元住房租赁债于近期获批。石榴置业45亿元住房租赁债券日前也获深交所反馈。

　　此外，近期多家房企发布住房租赁融资计划。泰禾集团(26.300, 0.02,0.08%)公告称，为改善债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求、降低融资成本，拟非公开发行30亿元住房租赁专项公司债券。中城投资表示，拟发行9亿元住房租赁专项债券。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，当下市场资金面趋紧，房企不得不多途径拓宽融资渠道。随着信贷市场调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求大涨。目前，银行和监管机构对住房租赁市场的融资审批相对宽松，房地产企业在住房租赁领域通过银行渠道累计融资金额达千亿元。从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本将大幅度增加。

　　政策支持

　　4月证监会与住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，明确了优先和重点支持领域，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。此后，住房租赁领域金融产品的发行和设计持续受到关注。大型房企借助住房租赁市场的融资，继续扩大租赁市场规模，以万科为例，该公司计划2018年增持10万间以上，碧桂园则提出3年百万间的目标。

　　张大伟表示，当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金保持高位的主要原因是租赁房源少。在银行资金倾斜下，涉足租赁的企业可以获得资金支持，增加房源供应量。对于房地产调控来说，租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，这是科学住房观念的一个重要环节，可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

　　此外，从调控政策角度看，全国已有超过12个省份50个以上城市发布了租赁市场政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启租赁土地供应加速模式，合计出让的租赁土地面积超过600万平方米，按照单套平均60平方米计算，可直接提供租赁房源超过10万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。此外，多地发布2018年租赁市场建设目标，以北京海淀区为例，相关部门表示，2018年将筹集租赁住房1500套。

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　　为盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展，4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，近期万科自持租赁房高价租金引发争议背景之下，企业也陷入了资金回笼难的焦虑，而资产证券化的鼓励政策出台无疑为企业打了一针“强心剂”。

　　他分析认为，政策为租赁市场未来发展指明了方向，企业参与资产证券化的发行，能够打通租赁的融资渠道，有利于资金回笼，对企业参与住房租赁起到积极作用。

　　图片来源：住建部官网截图

　　《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

　　值得注意的是，为鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，《通知》明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立“绿色通道”。

　　按照《通知》规定，明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域，和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

　　此前，保利地产、泰禾集团、世联行等多家房企和运营机构已经发行或拟发行长租公寓的资产证券化产品。《通知》发布后，将更加有利于布局租赁业务的企业开展资产证券化，为资产证券化驶入快车道提供了政策支持。

　　事实上，《通知》支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产，鼓励专业化机构化的建设或运营机构。我爱我家市场研究总监孔丹向《每日经济新闻》记者分析称，未来租赁市场的发展更重要是对存量的盘活，通过改造一些工业厂房、商业办公都可以实现租赁房源供应。

　　还需解决租售比悬殊问题

　　中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，租金年收益率不能超过资金成本的情况下，资产证券化带来融资只能是企业贴息，哪种租赁模式能实现盈利才是租赁市场最大的难题，但目前租赁市场发展仍处于初级阶段，大部分企业仍然依赖资金优势在租赁市场竞争。

　　因此，张大伟也提出了疑问，虽然资产证券化一定程度上可以帮助企业融资，但还不是严格意义上的房地产投资信托基金(REITs)，目前租赁市场存在重资产和轻资产两类运营模式，通过REITs融资的基本都是重资产模式，轻资产模式目前尚未获得政策红利。

　　过去一年，关于租赁市场的相关政策不断出台。据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，有超过20个省份累计超过50个省市出台了有关租赁的政策内容。

　　建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，赋予租房者更多的权利，有利于避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。张大伟认为，当下租赁市场依然存在很多问题，各种政策的效果仍要看实际落地执行情况。

　　他进一步分析称，租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益却不足10万元，这种情况下，租赁企业所面临的核心问题是如何实现盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。

　　严跃进表示，租售同权、资产证券化和信用租房作为租赁市场热议的三大基础问题的相关政策不断推进，未来租赁市场的创新金融产品将会逐渐浮出水面。

　　(房掌柜整理来源自中国证券报、每日经济新闻)