【掌柜日报】实探梁溪区下甸桥地块 日后新房价格进一步走高

　　核心提要：

　　1.楼面价：地块起始楼面价8278元/㎡，最高楼面价12416元/㎡，与近期拍出的地价相比不高，但实际可销售商品房起始楼面价远超8278元/㎡;

　　2.要求：无锡土地市场首次挂出地块有约定建造定销商品房的要求;

　　3.产品：规划打造10栋住宅楼(含470套定销商品房，户型面积段92-128㎡)，成品房比例不得低于30%;

　　4.价格：地块定销商品房毛坯均价9500元/㎡(不再因市场及政策因素变化调整);

　　5.区域：区域万元地成标配，日后新房价格将进一步走高。

　　地块信息：成品房比例不得低于30% 约定建造470套定销商品房

　　1、XDG-2018-10号地块(下甸桥地块)

　　①概况：

　　位置：梁溪区南长街与港务路交叉口西南侧

　　土地面积：81833.8㎡

　　土地用途：商住用地

　　容积率：≤2.3

　　土地出让起始金：15.58亿元(对应楼面价为8277.65元/㎡)

　　最高限价：23.37亿元(对应楼面价为12416.47元/㎡)

　　②规划设计要点：

　　成品住房：新建住宅中成品住房比例不得低于30%

　　建筑限高：满足机场净空要求，沿南长街50M范围内建筑限高12米

　　商业服务：净菜超市1处，建筑面积≥500㎡

　　文化体育设施：文化活动用房一处，建筑面积≥460㎡;文化活动场地占地面积≥770㎡，其中含标准球类活动场地一处

　　社居委用房：建筑面积≥1000㎡

　　物业管理设施：≥物业管理区域总建筑面积的4%

　　卫生服务设施：社区卫生服务站一处，建筑面积≥300㎡

　　养老设施：居家养老服务用房一处，建筑面积≥340㎡

　　③规划建筑设计方案：

　　该地块造成项目总建筑面积为244062.5㎡，其中住宅部分规划打造10栋住宅楼，总建筑面积172762㎡。按照约定，3#、10#、9#住宅楼将建造定销商品房，建造面积52335.5㎡，毛坯均价9500元/㎡(不再因市场及政策因素变化调整)，共计造470套，户型面积段为92-128㎡。

　　地块实探：紧靠古运五爱苑 净地可随时开发建设

　　房掌柜实探该地块了解到：地块四至范围为东靠南长街路，南靠运河东路，西至运河东路，北至港务路。地块周边小区较多，有古运五爱苑、复地悦城、复地源墅、九龙仓碧玺、东宝康园和金匮苑等。目前，地块为净地，内部平整，可随时进行开发建设。

　　下甸桥地块位于无锡主城区城南片区，在交通、商业、住宅、生态配套等方面的发展都较为成熟，同时地块周边物联网和物流产业集聚，有一定的购房支撑。

　　自驾(交通路网发达，可通往无锡各区)：对自驾出行的居民来说，地块周边有城南路、运河东路、运河西路、新光路、金城路快速内环、周新东路和永旺大桥等多条交通要道，往北可进入新吴区，向南直达太湖新城，交通便捷。

　　公交(地铁1号线+近十条公交线路，出行便捷)：对公交出行的居民来说，附近有31路公交车到达港务四区公交车站，可以直达该地块;另有111、130、762、36、5和150路等公交线路到达附近，班次间隔10-25分钟。此外，地块距离地铁1号线华清大桥站地铁口不足1公里。

　　配套(生活商业配套较为完善，满足居民生活需求)：就社区商业而言，周边有古运五爱苑和复地悦城等小区的底商及新光农贸市场可以满足居民的生活需求;同时3公里范围内还有长江路商圈、孔雀城商业街、芦村浜商业街，无锡市人民医院、沃尔玛超市、无锡市第六高级中学、无锡花园实验小学、无锡市古运河实验小学等配套。此外，运河南面集聚了物联网和物流产业地。

　　小区(新老小区林立，人口密集)：目前，地块周边聚集了众多新老小区，包括古运五爱苑ABC区、金匮苑、五星家园、新光嘉园等。新房方面，复地悦城、复地源墅、东宝康园和孔雀城住宅房源已售完，金科世界城公寓楼和华发中南装饰城项目待售;目前，仅九龙仓碧玺和富力运河十号在售，产品为首改和改善类型，高层均价为18500-22000元/㎡。

　　地块简析：地块可销售商品房实际起始楼面价远超8278元/㎡

　　1.地块定销商品房毛坯均价9500元/㎡，可销售商品房实际起始楼面价远超8278元/㎡。

　　下甸桥地块起始楼面价8278元/㎡，最高限价楼面价12416元/㎡，不管是起始楼面价还是最高限价楼面价都不是很高，可能和约定建造定销商品房的条件有关。

　　房掌柜从该地块的规划设计方案中获悉，地块总建筑面积为172762㎡，其中3#、10#、9#住宅楼将建造470套定销商品房，建造面积52335.5㎡，按此计算，商品房部分的建造面积约120426.5㎡。

　　而就定销商品房规定的毛坯售价均价9500元/㎡(不再因市场及政策因素变化调整)而言，不够开发商开发整个地块的建造成本，那从某种程度来说定会推高可销售商品房的地价，回归到起始楼面价，也势必是远高于现在的8278元/㎡。

　　2.住宅水系资源丰富，有利于景观住宅的打造。

　　在地理位置上，该地块靠近京杭大运河，水系资源丰富。房掌柜查阅资料得知，沿京杭大运河西岸还规划建设有核心区运河新天地，包括五星级酒店综合体、滨水商业街、运河广场、运河景观带等，得天独厚的生态环境以及政府规划，这些都有利于高端景观住宅的打造。

　　同时，根据该地块的规划建筑设计方案获悉，该地块未来打造的景观方案已出炉，包括河道景观、主次景观、广场景观和小区内部轴线景观等。

　　3.区域万元地成标配，日后新房价格将进一步走高。

　　区域内在售住宅房源的有九龙仓碧玺、富力运河十号和稍远点的融创·运河壹号府，产品多为首改和改善类型，毛坯高层均价为18500-20000元/㎡，精装高层均价为22000元/㎡。

　　从各楼盘的地价来看，九龙仓碧玺楼面价2345元/㎡，富力运河十号楼面价10068.91元/㎡，融创·运河壹号府楼面价9609.41元/㎡。目前，九龙仓碧玺所售房源已不多，待该项目售完后，区域内将无低地价房源，这意味着未来区域内新房价格将会走高。

　　同时地块所在的城南片区连接无锡主城区、新吴区和太湖新城区域，辐射区域内老小区林立，人口密集，且聚集了无锡智造产业园、扬名科技创业中心等以物联网发展的信息技术企业，置业需求旺盛。未来该地块建成项目后，或进一步补充辐射区域房源。