大房企海外融资暴涨一倍 境内公司债呈现断崖式跌落

　　与银团贷款相比，境外债券融资的门槛较低，该财务总监称，大部分在国内运营良好的企业都能发债，“通常来说，国内评级AA以上、央企国企、百亿规模的企业发债成功率高，但也不是硬性规定，也有境内评级BB+级的房企，在境外成功发行无评级美元债，利率在12%左右。”

　　同时，由于自2015年起，发改委、人民银行、外汇局相继发布了众多放松企业跨境融资的政策。

　　据介绍，海外发债目前有两种常见的形式，一种是境内企业主体直接发债，一种是通过专为发债设立的境外子公司——特殊目的公司(SPV)间接发债。

　　确定发债形式后，发债房企会选择一家或数家国际投行作为承销商，并选定一家主承销商负责发债的结构设计、尽职调查、路演、销售、定价、建档等流程，同时，主承销商也负责与债券发布的律师、审计师、信托人、评级机构、交易所等中介机构协调。

　　这一阶段中，有多个要素影响发债房企的融资成本，其中评级的影响最大。

　　前述花旗银行高级投顾表示，评级上的差距直接决定房企的融资成本，“国内发行AAA级债券的利率在3%-4%之间;境外BBB级债券的利率中枢在7%左右，中小企业的无评级债券利率超过11%。单这一块的成本就相差好几倍。”

　　该高级投顾对记者表示，由于国内房地产行业受政策等因素的影响较大，国际三大评级机构标准普尔、穆迪、惠誉对国内房企评级十分严格，房企在境内、境外评级中的差异可达到11档，境内AAA评级房企在境外评级普遍为BBB及以下，仅财务表现好、品牌知名度高的房企能拿到国际上的高评级。

　　选择不同海外发债形式也是为了获取更好的评级，前述财务总监介绍，直接发债的债券债项评级与企业主体的评级一致，适用于本身评级较高的企业，而间接发债的债券有独立的债项评级，且可以通过企业主体的维好协议、回购承诺等进行增信，适用于评级不高的企业。

　　除评级外，债券发行选择公募还是私募、债券期限长短、单一承销商或多承销商承销等因素也会影响房企的融资成本。

　　前述花旗银行高级投顾表示，公募债券在交易所挂牌上市，流动性会更好，但中介费用是私募形式的一倍多，“一般来说，公募的中介费用是0.35%左右，私募大概0.15%。”此外，中长期债券相对短期债券筹资风险小、成本更高，多承销商承销也能够分散筹资风险，但成本较高。

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　　加息周期、信贷收紧、楼市调控不动摇，令房企们仍集体处于焦虑中。对于重资产运行的房企而言，失去持续的资金支持，就相当于被扼喉。因此，房企的身影越来越多地出现在各个融资领域，在传统银行信贷和国内发债依旧受限的情况下，信托和海外融资延续了2017年的火热。截至5月21日，房地产信托成立规模比去年同期增长约六成，前四个月房企海外融资规模更是翻了一倍。业内人士认为，除了积极扩大融资机会，房企通过降价来回笼资金也同样关键。

　　信托及境外融资猛涨

　　在2017年饱尝缺钱滋味的房企，头顶的阴云在今年依然没有散开，扎堆在信托和海外“补血”便是一个例证。

　　海外融资是房企短期内理想的渠道之一。据国家发改委网站的外债管理板块公示信息显示，近一个月内，已有包括融创、万科、首创在内的超过十家房企发行境外债券。中原地产研究中心公布的统计数据显示，截至今年4月底，房地产企业海外资本市场融资数据已达到了233.2亿美元，同比2017年前4月的112.35亿美元上涨幅度高达107%，单是今年4月房企单月发债金额就有88亿美元。

　　另一个开启疯狂“吸金”模式的是房地产信托。根据用益信托的统计，截至5月21日，年内房地产信托成立规模为1633.61亿元，在五大类投向中排在首位，比排在第二的金融类产品规模高出约150亿元。而在一年前，金融和其他投向规模都超过2000亿元，房地产信托成立规模则只有1066.48亿元。不仅是规模同比增长了约六成，今年成立的房地产信托收益率也最高，为8.05%，其他类投向没有超过8%的收益率，代表房地产融资成本最高。

　　传统融资难给力

　　与上述两个渠道募资规模猛涨形成对比的是，房企传统融资方式“不给力”。

　　其一是国内发债，目前虽然略有放松，但总体门槛依然很高，只有主要的龙头房企能拿到发债批准。加上资金面整体偏紧，以及债市违约扰动等因素，企业取消或中止发债的情况日渐增多。就在5月21日，上交所披露信息显示，重庆龙湖企业拓展优先公司2017年公开发行的公司债状态变更为中止。本次债券发行总规模不超过80亿元。而据Wind数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元已大幅“缩水”88.17%。

　　其二是银行信贷，被视为最好的融资渠道，但现在也明显收紧。央行调查统计司司长阮健弘此前介绍，今年一季度新增的房地产贷款1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比去年的占比水平要低2个百分点。

　　监管对资金违规流入房地产市场的严控，无疑让房企融资吃紧。就在近10天内，住建部又两度重申调控目标不动摇、力度不放松，也是年内第4次对房地产调控表明坚决态度。“从各地楼市调控趋势来看，预计房企资金还会持续受到压力，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”中原地产首席分析师张大伟表示。