【掌柜日报】致敬惠州楼市十年：房价从不足4千到突破万元

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，惠州有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：惠州楼市十年》系列文章，呈现惠州楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　如果说2008年的惠州楼市是蹒跚学步的孩童，那2018年的惠州楼市无疑是重振旗鼓后的青年。十年间，房企经历了惠州楼市的跌宕起伏，碧桂园、恒大、融创、新力等外来房企纷纷抢滩惠州，占据了惠州市场的大片江山。

　　作为与楼市波动联系最紧密的房价，从2008年的月度最低3631元/㎡，到如今难寻万元以下的楼盘。十年的时间让这座城市发生了翻天覆地的变化，也让惠州楼市重获新生。

　　炒房客撤退和金融危机 惠州2008年全市均价3921元

　　受金融危机影响，此前受大量深圳客涌入快速拉高房价的惠州，在2008年也经历了一场“阵痛”，惠州楼市开始急剧下降，月度均价最低仅为3631元/㎡，较2007年最高点下跌了42%。

　　据网上信息显示，2008年全市供应商品房24119套，但全年成交住宅仅7096套，同期减少53.62%，全年均价也在3921元。销售量降低导致楼市存量增加，2008年底库存达24314套，供需矛盾突出。

（2008年惠城每月新增供应商品住房套数）

　　与2007年挤得水泄不通的营销中心相比，2008年可谓是楼盘销售职业生涯的低谷，开发商使出浑身解数来出吸引客户，暖场活动、购房优惠、看房有礼、赠送物业费，但也没有让楼市有所起色。

　　房掌柜查阅资料发现，2016年均价13000元/㎡的南湖明珠，在2008年推出的精装房均价仅为5300元/㎡，毛坯房4000元/㎡起，还能享受96或98折的优惠，3期更推出过3888元/㎡起的特价房。以42平米的公寓为例，均价5600元，还能享受98折优惠，折后仅需23万，对于临近惠州一中的南湖明珠来说，带学位的公寓户型无疑是二手房市场的抢手户型，即便是150平的精装三房折后也仅为76万，这在如今只能买到不到80平的小户型二手房。

莞惠城轨动工楼市悄然升温 2009年房价涨为4714元

　　尽管金融危机的余温未散，不过惠州楼市就已经开始发生转变。

　　从数据来看，2009年楼市开局就一扫冷清情况，呈现上涨趋势，1月全市新房均价为4411元，而年末的房价已经去到5425元，短短1年间，惠州房价上涨1014元/㎡，上涨趋势较为明显。

　　具体到楼盘来看，当年被惠州人视为豪宅象征的合生帝景湾也推出大批货量，均价9000元/㎡，低层单位特价仅7800元/㎡，还能享受全款95折的优惠。但受楼盘开发进度影响，下半年惠州楼市开始出现供不应求的态势。

　　2009年5月，惠州楼市传来巨大利好，莞惠城轨正式动工，沿线楼盘均价开始随之波动，交通利好也催生了一波购买潮，开发商在寒风中咬牙坚持的场景不再，营销中心开始涌入大量客户。除了国家优惠政策等利好因素外，买涨不买跌的心态也影响着购房者，2009年全市商品房成交均价达4714元，同比增长2.21%。

国十条出台 2010年房价缓慢上涨至4942元

　　房企还沉浸在2009年楼市的火爆之中，堪称史上最严厉的“国十条”却悄然出台，限制异地购房、二套房贷标准提高，犹如当头棒喝，原本大步向前的楼市速度稍有缓解。

　　然而，国十条对惠州楼市影响有限，房价仍然保持平稳上涨趋势，可享江景资源的荷兰水乡花语岸均价5800元/㎡，位于东平的东方威尼斯均价为6400元/㎡，可享受98折优惠，2009年中均价为4700元/㎡的盛世华府，在一年后已经悄然涨至6600元/㎡。

　　尽管惠城新房均价普遍上涨，区域整体均价为5418元，但其他区域的表现则不温不火。数据显示，大亚湾、惠东整体均价分别为4624和4105元，而博罗县更是价格的洼地，仅3003元的均价差了周边区域好大一截。信息显示，2010年惠州全市均价为4942元/㎡。

　　市场持续走高让房企对惠州楼市抱有极大信心，楼市的传统旺季更迎来了成交高峰，市场呈回暖趋势。但全市全年商品房批准预售面积为951.49万㎡，同比增长83.86%，而成交量仅有588.76万㎡，市场总体表现为供大于求。

　　惠州整体房价再上一台阶 2011年均价为5480元

　　惠州楼市高库存真正始于2011年，数据显示，全市全年供应量约为1200万平，同比上涨68.2%，成交量却同比仅上升8%。整个市场高库存给楼市带来巨大的压力，二手住宅成交受抑，均价仅为2514元，在惠州以二手房为生存的中介，在这一年纷纷倒闭。

　　信息显示，2011年惠城一手商品房总共预售了28319套，平均预售价格6718元∕㎡，两房和三房占比最高。万众瞩目的东平项目光耀翡俪港也在这一年推出高层组团，均价7000元，偏隅于惠城北部山区的雅居乐白鹭湖推出洋房产品，均价在4700元起。

　　2011年12月5日，央行下调存款准备金率，但并未起到刺激购买的作用，置业者仍保持观望态势，等待房价的松动，开发商持续推出折扣和优惠吸引客户，及时去库存以保证项目资金的流动。

　　下半年房价继续往上走 2012年均价为5763元

　　虽然2012年是楼市低迷的一年，整个市场观望情绪渐浓，中小房企哀鸿遍野，然而从数据来看，新房价格同比上一年却惊人的上涨了283元，全年全市均价为5763元。

　　2012年惠城区一手商品住宅总共预售了28463套，预售面积333万平方米，平均预售价格5995元∕㎡，不过相比于2011年，城区房价则有明显下降的趋势，整体下降幅度达到15%，具体表现为以价放量。

　　例如，位于中信大桥旁的海伦堡·院子均价为4400元/㎡，还曾推出一栋特价“惠民房”，3980元/㎡起，首付仅需两成起，仅10万元首付便可拿下三房，让不少人还是成功在这一期间选择置业。而如今已成惠州豪宅标杆之一的方直珑湖湾楼王，均价也仅为8500元，还能享受2千抵2万以及按揭98折的优惠。

　　惠博路在这一年有不少楼盘首次亮相，不过似乎“时运不济”，大多数楼盘只能打起价格战，从惠城区到博罗县，沿路多个楼盘打出“3”字头的价格抢客户。

　　比上一年跌了1元 2013年成交均价为5762元

　　随着"国五条" 出台，广州、深圳实施限购、限价政策，抑制投机性购房，不限购的惠州迎来了小春天。

　　同时惠州也恰逢利好重重，如受环大亚湾新区规划获批、厦深铁路通车、城际轨道对接深圳等，周边城市的客户开始注意到惠州，深圳刚需客有重返惠州市场的趋势，外来炒房客也瞄准了惠州这个香饽饽。

　　2013年商品房均价呈上涨趋势，惠城均价已涨至6992元/㎡，金山湖和江北成为热门区域，方直城市时代和鼎峰国汇山均为6800 元/㎡，已逼近7字头大关。尽管深圳客陆续重返惠州，但大亚湾均价同比上一年仍然下降，数据显示，2013年大亚湾全区新房成交均价为4663元。

　　数据显示，2013年惠州全市成交105862套，总成交金额622.13亿元，成交均价5762元/㎡。尽管一年卖出10万多套房，但整个惠州市场依旧处于高库存状态中，惠州市商品房存量为1103.59万平，超过11万套新房，并且有进一步增加的趋势。

　　新房成交下滑近3成 2014年惠州新房均价5950元

　　到了2014年，房企资金短缺，业主维权频繁，楼市降价潮涌现，惠州首度下调普通住宅标准.....这些关键词拼凑成的2014年惠州楼市注定不那么平坦。网上的统计数据显示，2014年惠州全市一手住宅成交总量为78943套，下跌幅度达到25%。

　　新房成交低迷，市场高库存，让更多的客户持观望的心态，即便基准利率数次下调，超八成楼盘采用降价、优惠的措施，也未能挽救这一年的成交量，同样新房价格与上一年相比，也基本持平，全市在2014年的新房均价为5950元。

　　在楼市不景气的2014年，专场团购成为楼盘促销的一种方式，中信水岸城四期曾推出移动专场活动，均价低至5000元/㎡，开盘前交2000元还可享92折优惠，以146平的江景房为例，折算后总价约为67万，首付最低2.5成，首套首付的价格约17万元，让该项目成为当年惠州最火的楼盘之一。

　　同时，暖场活动也重出江湖，各大售楼处不断举办花样各异的DIY活动，一度成为惠州市民的重要亲子活动。

　　值得一提的是，曾经在惠州楼市叱咤风云的光耀集团，被爆问题重重、负债累累，导致该公司停摆，旗下众多项目烂尾。

　　惠湾成为楼市黑马 2015年全市均价为6372元

　　隆生大桥全面动工、莞惠城轨通车在即，贷款政策宽松，多重利好让惠州楼市保持持续向上的趋势，2015年全市共有180个楼盘入市，全年惠州成交均价为6372元/㎡，这一年，在惠州买房首付20万，。

　　步入20015年下半年，惠州楼市突然迎来了戏剧性的转变，大批深圳客涌入惠州，惠州冲出惠阳和大亚湾两匹黑马，成为了深圳客涌入惠州的首选之地，房价开始显露出飙涨的趋势。

12月成交3959套，均价达6432元/㎡。

据房掌柜了解，从5月开始，惠州连续9个月销售量突破100万平方米，临深片区更是迎来了爆发性增长，惠湾区新建商品房交易61297套，拉升了惠州整体商品房销售量。

　　也是这一年，外来房企开始疯狂涌入惠州拿地，在房企销售金额榜中，本土房企无一进入top10，其中龙光地产以20.92亿夺得榜首；中信、碧桂园分别以13.13亿、12.42亿位列亚季军。

　　房价飙高均价一年涨2千 2016年全市均价8754元

　　有了2015年底的铺垫，2016年毫无疑问成为惠州楼市的巅峰，全市住宅成交155896套，增长率为40.5%，惠州首次出现了销售超百亿元的巨无霸房企，也出现单盘销售超100亿元的奇迹。

　　“日光、时光、秒售”等词语也频繁出现在这一年，部分楼盘甚至出现连夜排队买房的情况，多个楼盘无房可卖。惠博路沿线的楼盘也在这一年开始火起来，依云小镇从年初的4100元涨至年末的6700元/㎡，临近江北的润城双壁湾更是从不到五千飞涨至8600-9000元/㎡，让本地人惊叹不已。

　　来自中原年刊显示，2016年的房地产市场火热，使房企对惠州市场信心倍增，拿地积极性高涨，碧桂园、星河、万达、佳兆业、海伦堡都陆续在惠州拿下地块，高价地块频繁出现，拉高了整体地价，地面成本高企，房价自然也居高不下。

2016年惠州房价走势

　　深圳客的涌入打破了客户观望的心态，惠湾均价动辄过万，颠覆了惠州人对本地房价的认知，也逐渐打破了市场的平衡，由买方市场开始转变为卖方市场。

　　在均价方面，2016年惠州楼市成交均价为8754元/㎡，同比上一年涨了37.4%。

　　调控政策接连出台 2017年房价已至10718元

　　对全国楼市来说，调控无疑成为2017年的关键词，限购、限卖、提高首付，超百条调控政策接连轰炸楼市。惠州周边的广州、东莞、佛山陆续限购，惠州也出台了408政策，新购商品房(含二手住宅)拿证满三年后才可转卖，但并没有限制购买，外地客户继续涌入惠州，客户对房价的接受度已经被提高，惠城区难寻万元以下楼盘，2017年惠州新房累计售出14.89万套，均价10718元/㎡。

2017年惠州楼市数据

　　这一年惠湾仍是楼市的主角，部分楼盘均价甚至直逼2万，买涨不买跌心态再次影响了购房者，无论是刚需还是改善客户，都纷纷涌入各大楼盘，“茶水费”、“团购费”“双合同”“验资”等也让真正的刚需苦不堪言，甚至衍生了“全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把共享单车挪走”的鄙视链。

　　珠三角城市限购后，惠州的价格和政策优势愈加凸显，位于江北的鼎峰国汇山均价为12000元/㎡，颇受惠州人青睐的中海水岸城也达11000元/㎡，受莞惠城轨利好的仲恺均价早已过万，而毗邻江北的惠博沿江路均价还徘徊在7000~8000元之间，吸引了一部分被高房价挤压的刚需购房者。

　　由于开盘现场太过火爆，下半年开始，开发商甚至推出了微信选房的方式，客户只需在家登录微信就能选房，大大减少了开盘成本。

　　2018年惠州楼市趋稳 全年预计131个项目入市

　　步入2018年，楼市逐渐趋于稳定，数据显示，2018年惠州全市预计推出131个新项目，新增供应住宅套数达25.65万套，惠阳和大亚湾成为推货的主力军。从成交情况来看，首季度新房网签3.26万套，

　　惠州2018年首季度新房网签32566套，网签总面积344.86万平，依旧保持每月约1.1万套，基本于2017年成交持平，不过在价格方面，由于受有关部门未对外公布影响，暂未能取得首季度房价信息，预计首季度网签均价在1.1万元至1.2万元之间。

　　品牌房企陆续入市也让市民有了更多的选择，据房掌柜了解，领地、新城、碧桂园、方圆和蓝光，在下半年均有新项目入市。

　　有业内人士称市场竞争将进一步加剧，大湾区的布局和众多利好的影响下，2018年的惠州楼市仍是值得期待。

（数据来源于中原、世联、合纵）