石家庄楼市十年：翻腾得房产潮水 入江的大企猛龙（下）

　　编者按：

　　2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，石家庄有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：石家庄楼市十年》系列文章，呈现石家庄楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　十年前，大多数省会的居民就如同温水中的青蛙，听着外面世界的房价涨声四起，但对石家庄本地房地产发展不以为然。直到大企猛龙的到来，将石门房产这锅温水搅得沸腾，省会居民方才大梦初醒，却因早已错失良机而怅然若失，就像那句粤语感叹的：唔系猛龙唔过江。

　　⑤|拓荒者的厚积薄发——融创中国石家庄

　　其实从某个层面讲，融创中国石家庄可以看做是石家庄房地产市场的拓荒者，因为其合并的前身顺驰中国03年就已经开垦石家庄市场，闻名一时的国际城项目就是其佳作。“其实现在看看石家庄各个楼盘的高管、职业经理人，有很多都是曾经顺驰的同事”某项目职业经理人高经理说到，足以见这位“拓荒者”对石门房地产行业的影响。

　　而对于即将再次正式面世的融创，应该是2017年石家庄楼市供应量的主力了，一个是占地2500亩的石家庄贾村融创金融科技城(融创贾村项目)，另一个就是占地约156亩的东二环项目，其中融创东二环项目进展还是比较迅速的：2月份土地摘牌，3月份入手土地规划证。经调查，融创石家庄这两个基本已确定的项目，皆为合作并购的模式。

　　我们有理由相信，这位曾经的拓荒者，以自己的实力定会厚积薄发，在石家庄房地产行业打出一个自己的天下。

　　⑥|专注于产品的行者——金科集团石家庄

　　随着改善型需求的进一步发展，花园洋房这一概念逐渐被“庄里人”熟知，而金科地产则被誉为“中国洋房之父”，其洋房产品品质可想而知。

　　其实在“人本主义”的“渝派”房地产品牌中，曾有人评价，龙湖在乎服务，协信在乎运营，而金科则是坚守产品，把握好每个细节。

　　金科自2017年开始，这正好是入驻石家庄的这一年，就如何构建“美好生活”的发展路径图，分别以“三圈一带”、“三位一体”、“三系一核”，从企业、用户、产品维度等三大战略全面铺开。其中，“三位一体” 是金科核心竞争力构建和输出，即以用户为本体，从企业定位、服务对位以及市场占位三个方面，构建“美好生活”的用户战略。

　　金科产品久负盛名，而其本身也是名副其实的“产品控”。在产品线与产品标准化的建设和研发创新上，金科不断拓宽前行，把过去对东方人居的实践，从项目战略上升为“三系一核”的产品战略，基于用户需求，以“东方人居”为核，研发全新三大产品系列，包括“琼华”、“博翠”、“集美”。

　　金科在石家庄市正定新区的两个项目金科•正定府和金科•博翠园，其产品输出都让人叹为观止。从园林景观的布局，到产品本身的设计风格，在中式传统的基础上加入了诸多符合现代气息的时尚元素。金科的入驻，让当地的购房者和产品销售者都看到一个好的产品到底能在做到什么程度。

　　金科与其说是行业产品的深研者，更不如说是专注于行业本质的前行者，专注的精神让他在石门站稳了脚跟。金科2017年全年预收账款近430亿元，同比增长约63%，为后期经营业绩提供有力支撑;销售回款550亿元，同比增长66.94%;报告期内，获得各类金融机构授信金额达1560亿元;期末货币资金余额约186亿元，有效覆盖短期有息负债。

　　⑦|石家庄地产市场的爆破员——碧桂园石家庄

　　碧桂园入驻石家庄不算早也不算晚，但是2014年一落地引发的爆破效应令人咂舌。其实2014年对于碧桂园来讲，也是极为重要的一年。

　　2013年，万科与绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大组成的“战国七雄”的“千亿军团”争霸模式，在房地产行业掀起了“腥风血雨”，表现最为抢眼的除了全球第一的万科，当属碧桂园，成功“飞”进“千亿军团”，是当年房地产最让人吃惊的“黑马”。

　　我们通过碧桂园的发展历程可以看到，14年的成绩主要依靠其两条重要的策略：

　　一是其炒的火热的“全民营销”。除了内部员工强势宣传外，碧桂园还做了更为重大的创新，还发动广大业主、社会力量等各种途径带动项目销售，引发圈层效应，形成对外推广营销的新生力量。在增加销量的同时更让其广为人知，这或许也是石家庄人对其情有独钟的缘由——2015年石家庄碧桂园(元氏项目)一天销售12亿热销刷新单日单盘销售纪录，对此有业内人士评论到：“这几乎是一场‘平地而起’的疯狂。

　　二是低价拿地快速营销成就“碧桂园速度”。碧桂园“亲民价”的一个重要原因在于拿地策略，“碧桂园的拿地策略是避开一线城市核心地区，偏向于一线城市周边未来发展潜力区和像石家庄这样的二三线城市的新城区，而且很多都是远郊地区的土地一级开发，符合城镇化的发展方向，因此能够以比较合理的价格获取。2017年2月份，瓮村地块被石家庄碧桂园收入囊中，随之而来就是碧桂园天汇的案名也基本确定，2017年上半年入市。

　　碧桂园的入驻就像一条翻云覆雨的龙王，一来就引爆了市场。

　　⑧|仍需奋斗的王者——万科地产石家庄

　　万科入驻石家庄后，首推翡翠系高端住宅，并未“一炮而红”引发预想的轰动效果，反而成了在石家庄的一个尴尬存在。

　　随即，2018年初，在12、13号地块拍卖中，由于某种原因，导致两个地块流拍，继而再无音讯。据知情人士介绍，这两个地块是万科早已筹谋许久且似乎板上钉钉的事，而意料之外的流拍，使得万科的算盘落空。

　　其实万科折戟石家庄的案例，让我们不难看出三点原因。首先是入驻石家庄较晚，2017年时多家大房企入局石家庄，为其形成了不小的竞争压力。其次万科对石家庄市场的研究并不到位，高估了市场需求，使得高端翡翠系产品并未取得预期效果。最后就是万科迟迟没有拿出行之有效的营销手段。

　　所以我们不难看到，过江龙再凶猛，如若方法不当也有可能在房地产这条大江中翻了船。

　　有业内人士表示：“一般而言，开发商的平均土地成本占30%左右，但该成本因地域差异而有很大不同。目前在二三线城市，开发商的土地成本只占两至三成;而在上海等一线城市，土地成本有时候占到房价的四至五成，可见这个楼面价格相对于目前石家庄该区域的房价而言，其中的利润还是很诱人。”二三线城市的房地产开发由于起步较晚、待开发空间大以及进入门槛较低等因素，吸引了各路过江龙的疯狂涌入。

　　未来，值得期待。