各大热点城市楼市调控持续加码 摇号买房或将常态化

　　今年以来，各地楼市调控继续加码。仅5月份，就有超过40个城市发布多达50次调控政策。进入6月，各地调控力度不减，仅6月4日、5日两天，便有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧楼市调控。

　　与此同时，全国各大热点城市纷纷启动的“摇号买房”政策更成关注热点。目前上海、南京、长沙、杭州、西安、武汉和深圳等8个城市，都已要求全部或者部分房源需要通过摇号出让。

　　记者注意到，各地出台“摇号买房”政策，目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应的不平衡，一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化。但在实际操作过程中，一些城市却滋生了内部预订等违规操作现象，暴露出摇号选房的诸多问题，“摇号买房”的公正性也受到一定质疑。

　　摇号买房或将常态化

　　某总裁表示，各城市摇号政策的适用条件迥异，譬如上海、成都两市所有新推案项目必须摇号;杭州、南京和长沙意向客户超过预订套数的项目均要求参与摇号;武汉着力迎合刚需优先选房，摇号仅限于所有符合刚需定向房源释放条件的项目;天津则是限价房强制性摇号，更多商品房项目采取自愿性摇号;西安、南宁、昆明等市属于开发商主导摇号，企业有着一定的自主决定权。

　　为何“摇号买房”新政会滋生这些不正常现象?对此，新城控股高级副总裁欧阳捷指出，最核心的问题在于一些地方的楼市调控政策扭曲了市场，使得有资格的购房者变成了投资客，放大了需求。而另一方面，土地供应呈现趋势性下降。这样的直接结果，使得供求失衡的矛盾不但没有得到缓解，反而加剧了。

　　如杭州出现的“万人摇号”楼盘。《每日经济新闻》记者调查后发现，该项目最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的二手房挂牌价超过3万元/平方米。如周边华夏四季楼盘精装修均价为26105元/平方米，而其旁边的北大资源未名府在2016年时毛坯房单价已冲上3万元/平方米。

　　正是因为限价令对楼市作出了极大限制，同一区域新房和二手房悬殊的房价倒挂，使得所有买房人生出“买到即赚到”的观念，因而纷纷入市。欧阳捷认为，这一阶段的供不应求是长期趋势，尤其是一二线城市普遍供不应求，所以哪个城市出台“摇号买房”政策都不意外。

　　在楼市调控的大背景下，一定会有更多城市跟进“摇号买房”。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“摇号买房主要会出现在两类城市，一类是楼市热度较高的城市，包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市，以新一线城市和部分热点三四城市为主;另一类是存在捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等楼市乱象，亟待规范的城市。”

　　摇号监管漏洞需严堵

　　实际上，“摇号买房”本身是规范市场行为的调控手段之一，市场的一些非理性表现并非摇号制度造成的，而是诱发了同一区域一二手房价格倒挂的情况，故而一度出现“万人摇号”楼盘。

　　张波对记者指出，鉴于此类事件并非孤例，开发商主导模式极易滋生权力寻租等问题，建议热点城市推行公证摇号，做到公开、公平、公正，严堵摇号监管漏洞，保障刚需群体购房需求。

　　如果热点城市已经施行“摇号买房”政策，公开、公平、公正便是前提。反之，倘若出现猫腻，摇号便流于形式，没有任何意义，既传递了供不应求的信号，又把利益输送给了投资投机群体。特别是中低价位的刚需盘，必须全面禁止这类猫腻事件。

　　记者注意到，目前公证处主导摇号就可以做到公开、公平、公正。实际上，在这样的环境下，开发商的负担也更小。据悉，很多项目负责人甚至集团领导，为了这些请托单都头疼不已。但在上海、杭州等地开展公证摇号之后，楼盘项目的营销工作开展都轻松很多。

　　在欧阳捷看来，投资房子是合理的，但不是短期的快进快出，否则就是投机。他建议，一些供不应求的地方政府可以申请国家授权契税调整权限试点。当限价令取消之后，对于二手房转让的增值收益按照转让时间间隔实行不同税率，转让时间间隔1年之内核定税率为增值收益的90%，2年之内80%，依此类推，转让频率将大幅下降，炒房之风也将得到有效遏制。

　　张波表示，目前各地政府落实地方主体责任的方式往往容易陷入“一刀切”，对于房价尤其是商品房价格的短期控制的确有一定效果，但也会引发抢房的并发现象。长期来看，需要落实楼市的长效机制，加大保障性住房以及租赁房源的供应量，更好地满足民众的居住需求，从而实现”安居宜居“的目标。

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　　又有多个城市上演了抢房潮，只不过这一次是摇号买房。

　　5月30日，深圳首次实行摇号买房。据悉，实施摇号的海上世界双玺楼盘要求购房者先交500万的诚意金，房子总价为1600万至6600万不等，选房只给2分钟考虑时间。即便如此，买房现场依旧人山人海。最终666个人摇了167套房，并于当天全部售罄。其中，一个90后小伙豪掷1700万买到了一套205平米的房子，该小伙声称自己选的是最小的户型，也是最便宜的户型。这则新闻在社交媒体引发了广泛讨论，有人感叹，摇号买房真疯狂!

　　在房地产调控政策中，摇号买房可以说是新面孔。从概念看，摇号买房指开发商先公布要销售的楼盘，在特定的时间段内发放固定数量的VIP选房卡，然后购房者在指定时间到指定地点进行公开摇号选房。

　　最早提出摇号购房的城市是上海。2017年5月4日，上海住建委发布了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，正式提出摇号买房。尽管如此，第一个实施摇号买房的城市是南京，从政策提出到细则发布只有短短11天。距离南京和上海都很近的杭州赶在清明节之前也出台了摇号细则。就连房地产调控政策一向严格的北京此前也传出了限价房以摇号模式出让的消息。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉《中国产经新闻》记者，截至目前，全国范围内共有8个城市发布了房源统一摇号政策，在上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市，有全部或者部分房源需要摇号出让。

　　推出摇号购房政策后，一些热点城市的热点楼盘短期之内就被“秒光”，一些项目甚至出现了数百万元乃至上千万元的高门槛的诚意金。是什么令摇号购房如此火热?

　　张大伟认为，“限价”政策导致了一二手房价倒挂现象严重。近两年，受房地产调控政策影响，房价上涨势头趋缓，部分城市为了遏制房价上涨直接使用了限价的政策，开发商不能自主定价，这导致开发商的开发意愿不强，捂盘惜售的现象突出。但周边的二手房由业主自主定价买卖，无法被监管所限制，因此二手房房价随市场行情上涨，新房价格则被紧紧压制住。一旦有新盘放出，就容易造成哄抢。记者梳理安居客、58同城和赶集网等信息平台，也看到类似的情况。一线城市新盘开售往往供不应求。

　　据媒体报道，5月25日，杭州两大红盘华夏四季和融信澜天启动摇号登记，一位98岁的老奶奶甚至亲自上阵摇号。据了解，该老奶奶摇号的华夏四季限价每平米26000元，而距离华夏四季直线距离仅两公里的二手楼盘万科西庐单价已达52000元。

　　“表面上看，摇号买房是因为新房二手房价格倒挂，购房者买到就是赚到，但实际上供不应求才是摇号买房火热的本质。一方面土地供应量减少导致房子的有效供给减少，而多地的人才战略却创造了更多的需求。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对《中国产经新闻》记者说道。

　　摇号买房的逻辑

　　记者注意到，从去年开始，一场轰轰烈烈的抢人大战已经在各地展开。国内一批二线城市包括南京、武汉、成都、西安、长沙等纷纷放出了送户口、送房补、免费租借办公区等优惠政策来吸引人才。到了今年，一向严控人口规模的一线城市也推出了针对高端和相关产业的人才引进办法。这场人才争夺战已经在全国打响，蔓延至20多个城市。

　　与此同时，土地供应量并没有出现明显上升。根据中国指数研究院发布的全国300个城市土地市场情况排行榜显示，今年4月份，全国土地供应量环比出现了下滑。

　　供不应求之下，摇号买房应运而生。那么，摇号买房有效吗?这是很多人都关心的问题。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者，摇号本身就是限制的模式之一，相当于在限购的条件下还要继续梳理购房资格，所以摇号也是一种相对务实和高效的方式。摇号的出发点在于对购房交易环节进行有序匹配，防范交易秩序出现混乱。另一方面，现在很多楼盘的房源信息并不透明，内定现象严重。因此，摇号购房是为了弥补限购政策的不足，让供求关系更加透明化。

　　可以说，摇号政策就是在楼市热度一路攀升、市场供需失衡、刚需购房者陷入困境的情况下出现的。尽管如此，摇号买房也带来了一些新问题。

　　据《经济观察报》报道，自杭州施行摇号买房后，多数楼盘都受到了购房者追捧，千人摇号甚至成了常态，其中低单价、低总价的刚需项目颇受欢迎。原来不太想买，甚至根本不想买房的家庭，很多也加入到了摇号大军。有购房者表示，既然是一个凭运气的公共福利，何不试试运气?这种情况反映到市场上，就是部分购房者的买房难度又增加了。特别是对于纯刚需人群来说，以前热盘可能买不到，但是冷盘还是能买到。现在连冷盘都要摇号，变得更加难买了。

　　有分析指出，疯狂的摇号抢房可能会“误伤”刚需。毕竟，在摇号抢房的人群中，有多少是真正需要住房的刚需人群，又有多少是重新抬头的炒房一族?

　　“对于摇号政策来说，过度抢房会改变市场预期，这时候购房人群会出现恐慌心理。”严跃进说道。

　　降房价的可能性仍较小

　　2018年，房地产市场仍是“稳”字当头，从各种会议透露的基调看，房地产调控仍是必要的措施。即便因城施策，对房地产发展长效机制的探索也没有停止。

　　谢逸枫认为，放眼未来，摇号买房不会改变房地产的供求关系，因此也不会改变房价涨跌。基于地价上涨、人口增长、供小于求的局面没有变，未来房价降低的可能性仍较小。在该语境下，破解高房价困局的方法又在哪里呢?

　　严跃进认为，要实现租赁市场的真正发展，减少租赁和购房背后的差异性，这个时候购房市场可能会面临冲击，房价才会有降低的机会。

　　有分析指出，如果房地产背后附带的社会属性没有被剥离的话，那么房地产就会一直有支撑其向上的力量。只有让社会福利和社会保障与房地产真正剥离，才能够从根本上解决问题，放到现阶段的背景来看，就是国家所说的租售并举政策。只有无论租房还是买房都能享受相同的社会福利时，才能解决高房价问题。

　　除此之外，增加福利性住房的供给、坚决贯彻房住不炒的理念，也是解决高房价的有效方法。在财经专栏作家江瀚看来，每一个政策都还在实施过程中，只是在短时间内没有完全发挥其真正的作用。从长期来看，房地产市场将回归居住属性，高房价这一困局的解局正在进行时。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、经济观察报)