中小型房企寻求登陆资本市场机会 融资业绩表现各异

　　自去年以来，中小型房企纷纷寻求登陆资本市场机会，三盛、福晟、正荣等闽系房企相继完成了在港上市。那么，资本市场是否推动了房企快速发展?从目前业绩表现和融资状况来看，各家境况不一。

　　据某研究中心最新公布的2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100显示，正荣、福晟和三盛的销售流量金额为人民币490.1亿、193.0亿、114.3亿;权益金额为350.1亿、133.5亿、107.4亿;三家分列房企排行第20、48和69位。

　　这三家闽系房企中，三盛地产最先上市。去年8月份，三盛地产在收购利福地产后正式更名为“三盛控股”完成赴港上市。据三盛控股2017年报显示，报告期内集团未实现营业额，公司拥有人应占净亏损1.8万港元，同比减少99.94%。对此，三盛控股在年报中解释称，年内集团投资物业仍为空置，并无产生任何租金收入。主要收入来源包括处置本集团上市金融资产产生的投资收益、本集团上市金融资产按市值计价而未变现收益及银行存款的利息收入。

　　三盛集团在今年年初时提出目标，2018年销售额要达到350亿元，2020年达到700亿元规模，而利润要达到千亿房企的规模。从完成情况看，三盛在5个月内刚刚完成业绩目标的三成。

　　“上市为公司提供了一个良好的面向国际资本市场的平台，获得更全面及更广泛的机会接触不同的投资者。上市平台亦为公司提供了募集资金的渠道。”三盛控股相关负责人透露，登陆资本市场近一年以来，三盛已连续获取大量土地，进一步扩充土地储备。融资方面，于2017年11月配售了本金总额为135,000,000美元的债券。

　　另一家房企福晟集团，于去年12月1日透过反向收购借壳佑威国际，在港交所上市。从2006年首次提出上市，到2017年正式完成借壳，福晟上市用了将近11年时间。

　　6月15日，福晟集团发布公告称，截至2018年3月31日，来自持续经营业务的收入约为5.54亿元，同比减少8.14%。公告指出，收入大部分来自于销售物业收入，对应交付的总面积约为5.46万平方米。小部分为租金收入，为29.2万元。

　　报告期内，福晟国际公司拥有人应占亏损约为46.26亿元，2017年年度则录得溢利为0.54亿元;公司拥有人应占每股基本亏损为59.64分，2017年为每股基本盈利0.84分。福晟国际在公告中表示，公司拥有人应占亏损的原因为：包括于2017年12月1日发行的可换股债券衍生部分的公平值变动，及因于递交新上市申请后的反收购所产生商誉的减值亏损分别约为1.83亿元及45.43亿元。

　　据了解，福晟集团在2018年提出，地产销售的目标为600亿元，建筑销售目标500亿。此外，福晟还提出了2020年冲千亿的目标。

　　与上述两家房企借壳上市不同的是，正荣地产于1月15日在港交所直接挂牌交易，成为2018年内首个完成上市的房地产企业。上市后，正荣在资本运作方面动作不断：除了发行购房尾款应收账款的资产支持证券外，正荣近期还拟进行以美元计值的有担保优先定息票据的国际发售。对于此次拟发行票据所得款项，正荣地产发布公告称拟将所得款项净额用于为其现有债项进行再融资。

　　正荣地产2018年希望冲击千亿规模，销售额大概会在1000-1200亿元。截至目前，正荣地产已接近完成半程目标。

　　正荣地产相关负责人表示，公司上市后注重发展速度，同时控制盈利水平和负债的平衡。调整优化债务期限结构，公司的融资渠道有了显著的拓展。在投资方面，在确保现金流安全健康的前提下，适当补充土地储备，有选择的进入新的城市和区域。

　　对于中小型房企、尤其是闽系房企纷纷寻求上市的状况，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷分析认为，根本的问题还是缺钱。一方面国内流动性越来越紧，没有融资渠道，很难得到快速发展。而快速发展正成为房企追求规模的必然要求。另一方面，只有上市才有可能从市场上融资，没有上市的房企，未来几乎都不太可能从市场上再拿到更多的钱。“没有融资，房企迟早会被迫退出市场。上市之后，融资瓶颈打开，企业就有可能获得新的增长机会。”他指出。

　　“无规模就无市场，现在很多中小型房企向中大型房企跨越就需要借力资本市场，通过上市来做大企业规模是很关键的一点。”某研究院智库中心研究总监严跃进表示，通过上市，这些企业的规模也会迅速扩大。他指出，上市后除了融资外，还对企业运行规范提出了更高要求，各方面都要严格遵守上市企业的标准。对于闽系房企来说，虽然在融资方面力度会比较大，但同时也要保证企业融资的正规操作。

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　　6月19日，伴随着一声清脆的锣鸣声，碧桂园服务控股有限公司(下称“碧桂园服务”)正式在港交所主板挂牌上市，股票代码为06098.HK。

　　这已经是国内第九个实现上市的物业企业，资本正以前所未有的速度进入物业服务行业。但并非所有上市物业企业能像碧桂园服务实现业绩稳健增长和高净利润率，部分物业企业仍然存在高收入低毛利率、对母公司过度依赖等问题。

　　最大房企物业上市

　　6月19日，上午九时，碧桂园服务成功登陆港交所，开市价格为每股10港元，当日总市值最高达到250亿港元，登上了港股物业服务板块第一的位置，刷新了港股物业服务板块的最高市值纪录。

　　碧桂园物业的成功上市，标志着碧桂园的物业板块正式独立迈入国际资本市场。在上市敲钟现场，碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总经理李长江表示，本次分拆上市，碧桂园服务将成功获得独立上市地位及独立集资平台，有利于更好地发展业务，并改善运营及财务表现，“我相信，公司和股东都将因此受惠。”

　　背靠中国最大的房地产开发商，碧桂园服务的发展颇为迅速。招股书显示，2015年-2017年，公司的营业收入分别为16.7亿元、23.6亿元以及31.2亿元，2016年和2017年收入增幅分别为41%、32%。公司近三年毛利分别为5.1亿元、8亿元、10.36亿元，2016年及2017年同比增幅分别为57%和29.5%。公司2015年到2017年净利润分别为2.2亿元、3.5亿元以及4.4亿元，2016年及2017年同比增幅分别为59%以及26%。同时，2017年碧桂园服务净利润率达到14%。

　　九家物业公司实现上市

　　随着我国房地产市场的发展，业主消费的持续升级，物业企业的发展迎来了新时期，但物业管理行业很长一段时间都是处于分散而竞争激烈的状态。中国指数研究院提供的数据显示，在2015年，业内有约10万家物业管理企业。

　　大型物业企业通过并购等手段，加速扩张，出现了“强者恒强”的趋势。中国指数研究院提供的数据显示，2017年，百强企业市场份额32.42%，其中综合实力TOP10企业市场份额达到11.06%，呈现出“越大越快，越快越好”的发展态势。

　　亿翰智库的研究也表明，2017年，上市企业在管面积同期增幅普遍显著，多家物业企业在管面积突破一亿平方米，全国化布局全面铺开，前后方阵营差距进一步被拉大。前期上游房地产行业的快速发展对下游物业管理行业形成了巨大利好，城镇化的加快以及越来越多的老旧住宅引入物业管理也为行业释放出了不少隐藏空间。大型物业企业持续跑马圈地，收并购动作频繁，小型物业生存空间被压缩，因而涌现了一批以品牌物企牵头的战略联盟，共享平台、资源，进一步加强联合发声力度。

　　随着市场集中度的提升，物业服务企业日渐成为资本市场新宠，步入上市加速期。2014年彩生活叩开了资本市场的大门，到目前为止，共有8家企业登陆香港主板，1家在A股上市，62家挂牌新三板，资本正以前所未有的速度进入行业。

　　南都物业(603506)于2月1日在上交所挂牌上市，成为“A股物业第一股”。实际上，由于在A股上市难度较大，部分房地产以及相关类公司纷纷转战港股市场，谋求资本力量的支持。在香港上市的物业公司包括，彩生活(01778.HK)、碧桂园服务、雅生活服务(03319.HK)、绿城服务(02869.HK)、中海物业(02669.HK)、浦江中国(01417.HK)、中奥到家(01538.HK)、祈福生活服务(03686.HK)。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，由于近年来存量市场的发展，社区增值服务等成为了许多房企的一个业务方向。对于资金来源较窄的企业来讲，上市可以给企业带来比较好的融资渠道。与A股市场相比，目前香港上市的政策更为宽松，许多企业选择香港上市也是为了加快上市节奏，尽快把企业的规模和品牌做大做强。

　　部分物业难摆脱对母公司依赖

　　但是由于行业发展时间不长，品牌化的企业较少，我国的物业发展仍存在诸多问题，已经上市的企业也存在高收入低毛利率、对母公司过度依赖的问题。

　　以雅居乐旗下的雅生活为例，目前主营业务是物业管理服务。综合其《招股书》及2017年年报来看，2014年至2017年，雅生活物业管理服务收入分别占总营收的72.0%、73.9%、78.6%及68.5%，而在这部分收入中，雅居乐贡献比例分别达100%、99.9%、81.7%、78.5%。

　　雅生活的在管建筑面积的增加仍主要依靠其母公司雅居乐。雅生活2017年年报显示，雅生活在管总建筑面积为7833.5万平方米，其接管雅居乐开发项目占总在管建筑面积的53.9%，第三方开发商占比为42.7%，收购绿地物业带来的在管建筑面积占比为3.4%。

　　严跃进分析，物业公司在业务上极度依赖母公司，短期来看，这些物业企业要想做大还必须要并购其他公司，拓展第三方业务。集团需要协调开发业务和物业管理业务的关系，后期，房地产开发企业和物业公司的地位应该更加均衡，一个是增量市场，一个是存量市场，而不是作为一个配套来做。

　　另外，雅生活的物管服务还存在“高收入低毛利率”的难题。雅生活2017年毛利率为33.5%，远低于彩生活的44.9%。在雅生活的营业收入中，物业管理服务收入占比在68.5%。而在物业管理服务、业主增值服务和非业主增值服务三项收入中，物业管理服务的毛利率是最低的，2017年为26.9%，远低于业主增值服务的41.7%，和非业主增值服务的49.3%。

　　另外，按照雅生活的发展计划，将于2020年实现百亿收入，其中40%来自自营物业，20%来自外拓业务，40%来自收购项目。但从2017年年报披露的数据来看，要达成2020年的100亿目标，还存在一定的难度。

　　(房掌柜整理来源自新华网、华夏时报)