香港媒体6月26日消息,长实集团旗下核心商厦中环和记大厦传获财团洽购,出价达350亿港元,呎价约7万港元。对此,长和主席李泽钜回应表示:和记大厦绝对不会出售。
此前6月11日,港媒曾引述消息人士报道,长实集团计划重建中环和记大厦,若落实,和记大厦最高或升值至250亿港元。
事实上,早在长实重组前,该集团已有意重建和记大厦,2008年10月获屋宇署批准重建成一幢47层高商厦,总楼面约49万平方呎。2012年再批出另一份图则,可建成一幢41层高商厦,总楼面约49万平方呎。
但长实方面表示于今年6月初表示,尚未就和记大厦重建一事作出最终决定。
据了解,目前和记大厦仍正常运作,有个别商铺租户已迁出,暂未有新租客顶上。
观点地产新媒体查阅资料显示,和记大厦位于香港中环夏道10号,于1974年落成,楼高约23层,总楼面53.37万平方呎,单位面积由最小约500平方呎至全层约1.56万平方呎,物业地下至2楼为商场。
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近来股市都较波动,特别是港股似乎正有机会跌穿牛熊线,但一代华人巨贾商绰号"李超人"的李嘉诚却在资本市场默默地增持长实集团(1113.HK)。对于"李超人"增持长实,是否代表他自己觉得长实股价已经跌至吸引的位置?还是想为股价提震信心?若持有大量现金又对"李超人"投资眼光有信心,大可闭上双眼买入支持,作中长线步署。作为理性投资者,更应该做到的是对长实的实际价值知一个大概,那么心里有个底后,投资上来才可更实在。
据港交所数据显示,李嘉诚在6月14日以平均价65.6315元购入261.55万股;6月15日以平均价65.5489元购入549.9万股;6月19日,再以平均价64.98元,增持79.2万股。3次增持合共买入890.65万股,涉及资金约5.54亿元,持股比例增至32.06%。
作者会将长实主要业务估值估算一次,然后给出作者心中的合理股价。长实仍是地产发展业务为主。长实按2017年全年业绩提到,已签订合约但尚未确认之物业销售为727.6亿港元。集团同样持有中、港、海外土地储备,按一个相对合理的呎价,即香港每呎1.5万港元、中国每呎1000港元、海外每呎10000港元,那么长实手上土地储备总值约2370亿港元(见下表)。
数据源:长实2017年年报
至于投资物业方面,集团2017年年底估值约1360亿港元。若以集团本年度物业租务收入78.3亿港元计算,长实的租务回报率高达5.76%,投资物业的估值绝对合理。此业务现时正致力完成402亿港元出售中环中心,并将回笼资金购入海外物业。长实最近便宣布收购位于英国伦敦5 Broadgate物业,因其租金回报率为中环中心的一倍,可见集团会继续提升这部份收益率的决心。惟作者会额外再将投资物业的估值打三折,即减至408亿港元,因为投资物业不是这么容易出售套现成现金。
长实其他核心业务方面,由于集团只公布收入数据,作者以一个类似业务的上市公司市销率作估值预算。酒店业务以朗廷(1270)作参考;飞机租赁业务以中国飞机租赁(1848)作参考;物业管理业务则纯以1倍市销率计算,因找不到以本港为主要物业管理地区之目标。合计市值达203亿港元。
数据源:长实2017年年报
基建及实用资产业务方面,长实有公布2017年收购三家公司后的业绩,可发现这些公司自从被收购及重组后出现业绩反弹(见下表),不得不赞赏管理层的眼光及执行力。
数据源:长实2017年年报
因此,这些收购业务理论上的估值也不会较收购价差,作者假设它们估值不变,以方便计算,合计约520.67亿港元。
数据源:长实2017年年报
最后到长实早年将部份资产分拆出来三家房地产信托公司,将它们市值及长实持股相乘,可得出持股相对应市值,约115.5亿港元。数据源:长实2017年年报
将以上各业务的市值相加,减去集团2017年底净负债171亿港元,可得出长实的合理估值。在这样计算之下,长实总计的合理估值还达到4175亿港元。以长实约37亿发行股数下,合理股价应该在113港元。
最后一步,作者再乘以一个折让合长实,因为其业务并非高速发展,反而越来越多只属稳健有余的公用业务。以30%综合企业折让看,长实目标价可达79港元,潜在升幅23%。当然投资者也可按自己看法配以不同折让(见下表)。
以上数据显示,只要长实进一步出售手上土地储备,变现为现金又投资到更高回报项目中,终有一天折让便会减少。如同子公司长建(1038)2017年底权益约1100亿,市值约1500亿。那么当长实变得更"公用股"化后,相信集团现时约3000亿港元权益之下,市值变动的大方向至少也应该是向3000亿港元进发。
作者相信,"李超人"心里也清楚长实估值应该可以去到那个水平。从他自己增持价65元看,以估值而论当然称不上贵。同时,"超人"表面上花了逾5亿现金,但却也增加控制股,每年又多约1500万股息,最重要的是增加市场对长实的关注,当一次免费的宣传策略也不错,吸引更多购买力支持股价,帮助集团减少折让。
另一方面,地产行业仍为长实目前最大业务,因此也可变为最大隐忧。现时,没有人知道美国进一步加息会否令全球楼市恶化,若导致楼市出现急跌,对长实估值也自然不利。惟幸以长实现时股价折让,相信可以抵挡楼价一定跌幅。
(房掌柜整理来源自观点地产网、新浪网)
2022-02-15 09:54
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