实探梁溪锡钢地区东侧地块：主城区稀缺大体量地块

　　核心提要：

　　1.地块起始楼面价9013元/㎡，最高楼面价13520元/㎡，将于7月31日(周二)9:30竞拍;

　　2.主城区稀缺大体量地块，建筑面积约35.69万㎡，将建设成全高层小区;

　　3.出让5宗宅地中占地面积最大的一宗，为142768㎡;起始出让金最高的地块，为28.31亿;

　　4.区域在售商品房均价20000元/㎡左右，地块起始地价相较差约11000元/㎡，据悉后期融创·运河壹号府二期新品预计售价25000元/㎡;

　　5.品牌房企聚集+土地稀缺性明显，主城区版块认可度高;

　　6.靠近650亿大运河风光带锡钢浜游客集散中心建设等项目，未来发展潜力大。

　　地块信息：起始楼面价9013元/㎡ 需建一所16班幼儿园

　　1、XDG-2017-27号地块(锡钢地区东侧地块)

　　①概况：

　　位置：梁溪区通泊路与动力路交叉口东南侧

　　土地面积：142768.3㎡

　　土地用途：商住用地

　　容积率：≤2.2-2.5

　　建筑面积：35.69万㎡

　　土地出让起始金：28.31亿元(对应楼面价为9013元/㎡)

　　最高限价：42.465亿元(对应楼面价为13520元/㎡)

地块信息一览表

地块规划图

　　②规划设计要点：

　　成品住房：新建住宅中成品住房比例不得低于30%

　　建筑限高：住宅建筑层数≥18层，即全高层小区

　　教育：幼托一所，16班规模，建筑面积≥4320㎡，占地面积≥7200㎡

　　商业服务设施：净菜超市一处，建筑面积≥500㎡

　　文化体育设施：文体活动场地，占地面积≥1350㎡，含标准球类活动场地一处

　　睦邻中心：含社区卫生服务站一处，面积≥300㎡;社居委用房一处，建筑面积≥1000㎡;居家养老服务用房一处，建筑面积≥600㎡;文化活动用房，建筑面积≥810㎡

　　地块实探：净地可随时开发建设 四周有较大面积待开发地块和未拆迁民房

　　该地块位于无锡主城区原南长区，占地142768.3㎡，建筑面积约35.69万㎡，是此次挂牌出让的5宗宅地中占地面积最大的地块，也是主城区的稀缺大体量地块。就9013元/㎡的起始楼面价而言，相较以往土拍挂牌的地价并不算高。

地块实景图

　　房掌柜实探了解到：地块四至范围为东靠兴源路，南邻晨光路，西至通泊路，北至动力路。目前，地块为净地，内部平整，可随时进行开发建设，同时地块四周有较大面积的待开发地块和未拆迁的民房，未来建成项目后或形成一个大型居住片区。据了解，地块西边的两座冷却塔已停止运行。

　　目前，地块周边聚集了众多新老小区，新房方面，在售的有融创·运河壹号府和九龙仓碧玺，稍远点还有富力运河十号，产品为首改和改善类型，高层均价为18500-23000元/㎡;二手房方面，商品房二手房根据装修程度不同，售价15000-22000元/㎡;安置房根据装修程度不同，售价11000-13000元/㎡。

　　自驾(交通路网发达，可通往无锡各区)：对自驾出行的居民来说，地块周边北邻无锡快速内环南线金城路(东西向)，西有运河东路、通扬南路，南有新光路、旺庄路，东有兴源路、兴昌路、长江路和机场快速路等多条交通要道，往北可进入新吴区，向南可达太湖新城，交通便捷。

　　公交(十多条公交线路，出行便捷)：对公交出行的居民来说，金城路上有钢铁桥公交车站，70、103、129、160、766、130和753路等十多辆公交车可到达人民医院、南长街、公交三场和体育中心等地，班次间隔5-30分钟;兴源南路上有新光路(兴源路)公交车站，201、752路等公交线路可到达大东方百货、崇安寺、八佰伴、南禅寺、无锡汽车站、招商城和宝龙城市广场等地。此外，地块周边虽然有地铁1号线人民医院站和华清大桥站，但距离地铁口约1.5公里左右，较远。

　　配套(社区商业较少，但3公里范围内商圈颇多)：就社区商业而言，地块周边社区商业较少，目前仅有城南路的万科润园、复地悦城和古运五爱苑等小区沿线的底商及新光农贸市场可以满足居民的生活需求，待该地块自带的超500㎡的净菜超市建成后，便能进一步完善社区商业;3公里范围内商圈颇多，有沃尔玛超市、无锡国际招商城、茂业百货、长江路商圈、太湖广场商圈、南禅寺商圈、孔雀城商业街和清名桥古运河街区等休闲娱乐商业配套。

　　就医疗设施而言，周边有无锡市人民医院(无锡市儿童医院)、无锡仁德医院、虹桥医院和无锡东方肿瘤医院等;同时2公里范围内学校较多，有无锡市古运河实验小学、无锡花园实验小学、清名桥中学、辅仁中学和无锡市侨谊实验中学等。此外，地块西邻古运河，水系资源较为丰富。

　　地块简析：主城区稀缺大体量地块 起始地价较周边在售新房价相差约11000元/㎡

　　1.品牌房企聚集+土地稀缺性明显，主城区版块认可度高。

　　就地块所处的位置而言，位于主城区原南长区，且连接新吴区和太湖新城，区位优越。南长版块配套成熟，交通便捷，加上原著民居住情结等优势，居住人口密集。

　　近年来，区域内品牌房企越发集中，已有万科、融创、富力、九龙仓、华发、绿地香港和金科等品牌开发商，高端住宅物业形态较为成熟。目前，无锡市区已有19宗万元地，其中梁溪区有5宗，2宗来于南长区，作为房价地价“高价区”之一，土地稀缺性越来越明显，版块价值认可度很高。

　　2.在售新房均价20000元/㎡左右，地块起始地价相较差约11000元/㎡。

　　目前，区域内的万科润园、复地悦城、东宝康园、清扬康臣和古韵坊等住宅房源已售完，万科下甸桥地块待建，九龙仓玺园、华发中南装饰城项目待售，在售的有融创·运河壹号府、九龙仓碧玺和稍远点的富力运河十号，产品为首改和改善类型，毛坯高层均价为18500-20500元/㎡，精装高层均价为23000元/㎡。其中，据了解，地块西北侧的融创·运河壹号府二期新品预计售价25000元/㎡。

　　二手房方面，商品房二手房根据装修程度不同，售价15000-22000元/㎡;安置房根据装修程度不同，售价11000-13000元/㎡。

　　就售价而言，按新房均价20000元/㎡左右来算，该地块9013元/㎡的起始楼面价相较新房价差11000元/㎡左右。

　　此外，从各楼盘的地价来看，融创·运河壹号府楼面价9609元/㎡、富力运河十号楼面价10069元/㎡、华发中南装饰城项目楼面价12072.24元/㎡、万科下甸桥地块(含定销商品房)楼面价8278元/㎡(实际可销售商品房地价超过此价)。而目前九龙仓碧玺所售房源已不多，待该项目售完后，区域内将无低地价房源。

　　3.靠近650亿大运河风光带项目，未来发展潜力大。

　　该地块靠近京杭大运河，房掌柜查阅资料得知，京杭大运河沿线将规划建设650亿大运河风光带，该地块恰邻其中的锡钢浜游客集散中心建设项目、古运河旅游度假区配套一期项目和华侨城古运河风情小镇等风光带项目。

锡钢浜游客集散中心建设项目

华侨城古运河风情小镇

　　这些项目未来建成后将进一步完善古运河风光带自身配套，还能充分整合并激活无锡水上旅游资源，串联精品水上旅游线路，打造一条既能服务民生，又能促进内生增长，激发经济活力的文化休闲生活岸线。由此看来，未来地块开发成项目后发展潜力大。