【掌柜日报】三旧改造步伐加快 中山房价是不是又要上涨了？

　　来到中山市区的伊电园，随处可见这里写字楼林立，其中还配备了商业街、体育设施等公共配套，作为中山知名的产业孵化园，目前伊电园已经凝聚了一批美居产业、电商产业和文化创意产业公司集中于此办公。但很难想象，几年前，之前这里还只是一处老旧的工业厂区。

（图片来源于伊电园官网）

　　伊电园项目只是中山市“三旧改造”的一个缩影。近年来，伴随着粤港澳大湾区概念的成熟，中山城市建设也在稳步推进中。但是，以往粗犷的开发形式已然不符合当下的建设需求。供地不足，城建落后，环境问题等一系列“城市病”也伴随着城市发展而逐渐暴露，如何改变这一现状？广东省探索出一条“三旧改造”新道路，即通过改造“旧城镇、旧厂房、旧村区”，使之向新城市、新产业、新社区转变，中山也在这一支行动队伍中。2018年已然过半，中山的三旧改造情况如何？大家又是如何看待三旧改造的呢？房掌柜邀您一起关注身边事。

　　旧城之 “痛”

　　“我是沙溪镇沙溪村的居民，作为伴随着中山发展起来的一代中山人，三旧改造肯定会磨灭掉我们这代人的居住记忆，怎么说都还是有点不舍得的。” 一位沙溪居民向房掌柜这样说道，“但是，客观来讲，现在村里的建设的确是比较落后，而且居住环境也算不上舒心，一到闷热的夏季，就会有难闻的臭味和蚊虫，很影响心情。”

　　另一位来自石岐区的居民也向房掌柜反映，“现在中山发展这么快，好多生活配套设施却跟不上，出门买个菜都不方便，如果可以三旧改造的话，能改善周边旧住宅区和旧村的居住环境，我们的生活质量也可以提上去，我很支持。”

　　不可否认的是，伴随着城市的发展，旧城发展滞后的问题越来越凸显。除却基础的城建弊病，土地资源紧缺也是一个十分严峻的问题。改革开放以来，作为全省土地面积倒数第二的城市，中山利用有限的土地取得了令人瞩目的发展成就。但是，伴随着高强度的城市开发，中山所面临的发展空间瓶颈也十分突出。作为全省唯一一个减量控制的地级市，中山目前的建设用地已接近“天花板”，三旧改造俨然已经成为中山城市转型发展的必经之路。

　　“腾笼换鸟”之路

　　2018年年初，中山市住建局公布了《中山市“三旧”改造(城市更新)专项规划修编(2017-2020年)公示文件》(以下简称《文件》)。该文件主要针对各镇区的定位为这些区域的三旧改造提供了规划指引。伴随着文件的公布，中山许多镇区也公示了2018年“三旧改造”用地，截止到目前，中山已有十个项目正在开展建设，分别是石岐区南下、西区马山、石岐区员峰村、南区恒海花园、东区新安村、东区三溪村、开发区大岭村、横栏三沙村、坦洲同胜和黄圃新文明村。

　　但值得注意的是，在已经公布的三旧改造项目中，“政府+房企”的三旧改造模式显然已经成为潮流趋势，越多越多的房企通过与政府合作开发的方式拿下三旧地块进行城市“再造”。早在“3.28招商引资”会议上，石岐区政府就与绿地、富力、越秀、华发等房企签署了合作框架协议，未来或将共同参与石岐员峰村、老安山、南下等地三旧改造；去年12月底，佳兆业和华发集团也与沙溪政府签订了战略合作框架协议，未来或将共同参与 “旧改”沙溪镇13条村；而在南朗，龙光地产和世光创建也签约了两块旧改地块……越来越多的房企参与到三旧改造，究竟三旧改造有什么魔力吸引着他们前仆后继呢？

　　合富辉煌（中山）高级分析师谢仲娟在接受房掌柜采访时指出：在三旧改造中，政府+房企的合作模式是值得肯定的，政府作为城市规划师，在城市更新中起到了引领、带头和监督的作用，而房企在规划、建筑、运营、资金等方面又具有先天的优势，可以说是“让专业的人做专业的事”。而对于开发商来说，面对日渐高昂的城市土地价格，三旧改造是一种更容易拿到优质城市中心土地的方法，成本更低，抗风险性更强，未来发展潜力更大，变相为他们提供了新的掘金口，可谓政府房企双赢。

　　“和谐改造”至关重要

　　而就在昨天，我市召开了“三旧”改造政策宣贯及动员会议，解读宣传最新出台的《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》及配套的旧村庄、旧城镇、旧厂房全面改造实施细则。对于三旧改造项目给予了大力支持，尤其是工业改造项目，最高可获市财政1000万元奖励资金。

　　不可否认的是，三旧改造带来的益处显而易见。通过三旧改造，城市得到了进一步的发展，土地得以循环利用，优化了用地布局，提升了土地利用效率，有力保障了经济发展的用地需求。同时，“三旧”还有效地促进了产业结构调整，既淘汰了落后产能，实现了腾笼换鸟，又推动了战略性新兴产业发展与现有支柱产业做大做强，使“产、城、人、文”得到全面升级。

　　但是，需要注意的是，三旧改造牵涉面广，涉及的问题复杂，在处理这些事情的时候，有很多关键因素需要注意。合富辉煌（中山）高级分析师谢仲娟指出：“和谐是一个非常重要的问题，其一是利益的和谐，包括政府、房企和群众的和谐；其次是文化的和谐，需要处理好旧文化和新文化的之间的和谐共融，让旧文化焕发新生机。”

　　三旧改造 市民怎么看？

　　旧改，既是城市的形象工程，也是民生工程。那么对于这一巨型工程，市民又可以怎么看呢？

　　房掌柜随机采访了市民，许多市民表示：“三旧改造当然好啦，可以增加分红，我们当然愿意啦”。

　　“三旧改造后可以按面积分房！周边环境也变得更好，当然愿意啦！”

　　“我们希望政府可以快点改造我们村，哈哈哈哈哈。”市民们各抒己见。

　　当然也有市民表示反对：“三旧改造后，房价又要涨一波，我们这些外地人买房更难了，我不支持”。

　　那么，三旧改造究竟是利多还是弊多？你怎么看呢？还是准备直接抱土豪大腿呢？

以下是2018年上半年三旧改造名录：

　　1.石岐区：

2.西区

3.小榄镇（共57个三旧项目，仅截取部分）

4.横栏镇

5.板芙镇

6.南朗镇

7.东升镇

8.沙溪镇

9.民众镇

10.三角镇

11.坦洲镇

12.五桂山镇

13.东凤镇