十年风云变幻 新形势下房地产代理公司运营思路要改变

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者，更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　十年间，房地产行业发生了翻天覆地的变化，作为时代弄潮儿的各种楼市从业人员，在这十年间如何看待楼市变化？又有哪些值得分享的故事？房掌柜有幸邀请到了盛唐机构的创始人及总经理赵常笑为我们分享他的故事。

　　“机遇巧合”进入代理行业

　　“其实进入这个行业是偶然性的，最开始我们是做广告公司的，后来在做的过程中我们发现我们和开发商之间的沟通总是存在一定障碍，就打算将代理这个板块建立起来，于是在2007年我们成立了盛唐机构，将代理和广告融为一体，这样一来既提高了沟通效率，内耗更少，二来费用更低，效果也更好”。赵总在提到最初的进入代理行业的原因时这样说道。

　　据房掌柜了解，盛唐机构是一所综合性的房地产营销服务机构，下属专业代理公司、广告推广公司、房地产媒介公司与专业制作公司，业务遍布珠三角、河南、山东、安徽以及长江中下游区域。近年来，盛唐机构不断发展，创建了合家欢城市广场、合家欢私人管家等一些列特色服务，初步完成了一个“1+4“业务闭环。

　　房地产作为一个高效率、高周转、资金密集、信息密集的产业，时时刻刻都在发生变化。代理商作为其下游行业，也在这一番风云变幻中起起伏伏，回望着十几年的发展历程，赵总表示：“我很喜欢这个行业，每次只要谈到房产营销策划的时候，我都非常兴奋，因为你能从中体会到那种为了地产营销而生的个人价值体现的感觉。不过从这个行业本身来说最大的感触就是这个社会的变革给行业带来的冲击非常大，导致行业结构也发生了很大的变化。”

　　地产十年风云下的代理市场

　　告别了房地产的黄金十年（1998-2008）之后，以2008年为转折点，房地产行业正式迈入白银时代。然而这个白银时代并非一帆风顺，从2008年到2018年，市场的变革和新的竞争态势让代理行业发生了巨大的变化。

　　赵总坦言，自从1999年全国进行“房改”开始，国有房地产开发商逐渐退出开发舞台，才有了代理商的历史性机遇。在这样的时代背景下，2001-2010年间，中山陆续诞生了一批代理公司，包括天誉、世联、中原、合富等公司，可谓“百花齐放”。

　　但这其中，最难熬的莫过于2008年。2008年美国次贷危机引发全球金融风暴波及全球。我国商品住宅销售近十年来首现负增长，退房潮波及各地。“城门失火，殃及池鱼”，作为房地产行业的下游企业，中山的代理行业也迎来了一段“关灯吃面”的冰封期，全市购买力大幅下降，市民观望情绪浓厚，在这样严峻的房地产市场形势下，大批代理公司或宣告倒闭，或转型发展，或退出市场，以致于在随后的几年间，市场格局发生翻天覆地的变化。

　　不过变化最大的还是2015年到2018年。由于深中通道的开通，多项利好政策的持续加码，市场形势迅速转好，大批房企进驻，市场环境被改变。“2015年到2018年间，中山的代理公司类型大幅增加，出现了一批做渠道的、网络代售代销的特色代理公司，总而言之，中山市场出现了越来越多样化的服务模式。”

　　经过市场大浪淘沙般的淘汰，代理商行业遭遇市场“重新选择”，在这场风雨中存活下来的代理企业也最终成为了市场的中流砥柱，为房地产的繁荣奠定了坚实基础。

　　挑战和机遇并存

　　随着市场形势的转好，大批外来房企也开始不断进驻中山市场，对本土代理商造成了一定冲击。一来市场被挤占，巨头房企来势汹汹，其雄厚的资本、成熟的体系、高质的团队，将会直接移植到三四线城市。让本土地产代理商不得不面临无盘可接，市场份额缩水的窘境。其次是人才的被动流失，巨头房企成熟的管理体系和薪资待遇将会毫不留情地挖走三四线城市中小地产代理商的骨干人才。

　　面对外来房企带来的这些暗在风险，赵总坦然笑到：“其实外来房企的进驻对我们来说应该是机遇居多。早在五年前，盛唐就觉察到了这种市场氛围，并对内部业务结构进行了适当调整，比如适应房企的高周转速度，贴合市场需求等等。另外，大型房企的进驻也会促使人才能力的提升，对于提升行业素质来说是一个非常好的现象。”

　　去地产化成重要趋势 代理商运营思路要改变

　　谈及未来房地产行业的发展方向，赵总毫不避讳的说：“现在房地产开发已经进入尾声，去地产化和产业研究将成为重要发展趋势。”随着近期中国房地产行业标杆——万科集团宣布“去地产化”的口号开始，房地产行业的未来趋势再次受到关注。

　　那么究竟什么是“去地产化”，其实，去化”在房地产领域即为“销售”的意思，在市场营销领域，去化率是在一定时间段内的销售率。在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。

　　不可否认的是，从现在的市场情况来看，去地产化一定程度上反应了房企对于未来地产开发的悲观态度。未来随着中国城市化逐渐进入尾声，将告别过去的爆发式增长，房地产开发将进入存量市场，再加上各项政策的持续加码，地产行业或将面临前所未有的变革，房地产“天花板效应”也将逐渐显现。

　　那么房地产代理商在这样市场前景下，代理商应该如何调整方向，改变运营思路呢？赵总提出：“未来，房地产代理商要成为房地产产业新城规划策划人、产业研究研发执行者并为市场提供更加完善的服务。比如盛唐机构最近开发的合家欢私人管家，就是为了适应市场形势而进行的一次调整”。

　　面对严峻的现实，赵总还对未来代理商行业的发展给出了几点建议。其一，各代理公司之间要加强交流，多一些认同、接纳和合作，携手共进，共促行业发展；其二，要保持敏锐的市场嗅觉，及时洞察社会变革，并迅速做出反应，速度适用社会变化，保持进步；其三，市场形势千变万化，各公司一定要找准公司的核心竞争力，才能在风云变幻中岿然不动，单纯的模仿无法给企业提供长足发展。