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贾康:房地产税免征标准可考虑再宽松 保护刚需利益

来源:房掌柜  整理 长沙房掌柜  2018-07-24 02:23:22
[摘要]数据显示,2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%

  “统计局的表态,完全符合今年全国两会的说法和会后人大方面的表态,年内或后续年度启动房地产税立法,按照中央的要求是应该加快的,但无论怎么提速,都要走法律程序。”贾康在接受时代周报记者采访时表示。

  房地产税开征尚需哪些条件?有哪些政策配套考量?此前试点可为房地产税落地带来哪些启示?围绕以上问题专访了贾康。

  地方应以定制化思路考量

  时代周报:据预测,上海和重庆可能会在既有房产税的改革基础上率先升级为房地产税政策。从此前上海、重庆的试点情况来看,主要是对高端存量或增量的征收,由于涉及人群有限,影响亦有限。这两地的试点经验可以给全国范围内的房地产税征收带来哪些启示?

  贾康:房地产税的征收方案,不同城市应因地制宜,不能一概而论。中央的表态是充分授权地方,中国现在的房地产市场已经明显分化,不只是分化为一二三四线城市,各线中不同层次的城市也在分化,一个城市不同地段、不同功能区也在分化,所以不存在可以普遍适用的解决方案。但也要注意,虽然同一城市有不同地段、不同功能的区分化,但房地产税征收通常都要按大片来考虑,不能太细碎了。

  时代周报:房地产税的制度设计,涉及的不只是这一税种下的具体问题,还有一系列配套的制度改革,例如地租等。在房地产税开征前,还有哪些配套政策考量?

  贾康:开征房地产税是一个系统工程,无法一蹴而就,应考虑前后呼应的配套政策。搭建这个基本框架,要把税、费、地租和不动产整个制度框架全盘考虑,做好制度协调,要考虑怎么整合、怎样尽可能降低社会的综合负担,其中,还要考虑不同类型的负担如何分流归位以理顺相互关系。例如住房的土地使用权在70年后到期,如何按《物权法》已定原则进行续期操作?这些问题都要在配套改革中处理好。

  具体的配套政策,每个地方都不一样,地方应以定制化的思路考量,但核心道理是一致的:如何在启动房地产税征收时,综合各方面复杂的参数,做好配套方案的设计。这项工程难点很多,主要难点就是既得利益的阻碍。

  免征标准可考虑再宽松

  时代周报:越来越多人赞同,房地产税的征收不能简单依据人均平方数或首套房等单一指标来作扣除的第一单位,免征标准的划定该有哪些考量?

  贾康:免征标准很重要。坚持扣除第一单位,应明确地在立法上作为一个前提,至于第一单位是人均多少平方米、或是不是一个家庭的第一套房,这种技术争议其实不是根本问题。核心是如何使房地产税的征收如何具备可行性,在社会可接受的程度上实施,这就需要公众理性地讨论起步时的最大公约数。

  在立法过程中粗线条勾画技术层面的框架后,出台征收方案时则可以柔性切入。例如,在扣除第一单位的前提下,最宽松的考虑,既不是人均多少平方米的扣除,因为这样在家庭成员出现变故的情况下可能引起税收负担的上升;也不一定是所谓的第一套房,第一套房在中国现实生活中有可能引出以避税为目的的离婚潮。

  是否可考虑再宽松些?例如单亲家庭按第一套房作为扣除的第一单位,从第二套房开始征收;双亲家庭则按前两套房做扣除的第一单位,从第三套房开始征收。总之,先把最可为公众广泛接受的制度框架建立起来,以后再逐步地动态优化。

  时代周报:《中国家庭金融资产配置风险报告》2016年数据显示,69.05%的城镇家庭仅有1套房产,15.44%的家庭有2套房产,仅有3.63%的家庭拥有3套及以上房产。这一事实能给房地产税的制度设计带来什么启示?在房地产税的制度设计上,从免征面积、税率和征收范围等方面,如何统筹以取得最大公约数?

  贾康:现在房地产市场的很多行政手段已经误伤了不少刚需,不是长久之计。房地产税作为经济手段,可以替代目前副作用很大的行政手段。

  最大公约数是立法过程中的重要考量,不可能大家都一致同意,只能通过走向共赢的机制来寻求最大公约数。也就是说,立法过程应该是阳光化、透明的,有必要时还应举行听证会,通过电视、广播、网络等渠道直播,大家充分地表达自身的观点,但这些观点应是有论据的、讲理的,通过这样的方式来寻求最大公约数。免征面积、税率和征收范围属于具体的问题,需要牵头的立法机构根据其工作机制,最后形成一个交付人大审议通过的文本。

  在市场中动态调整

  时代周报:房地产税的制度设计中,一个核心的考虑是走调节高端的路线,即对于刚需而言,可以尽量减少负担,对于房子持有多的则要多交税,但如何避免囤房者增加的持房成本转嫁到租房或者买房者身上?

  贾康:如果房主把房子出租,那就是随行就市,不是房主想转嫁持房成本就能转嫁的。这里存在一个潜力空间,即如果很多空置房在房地产税推出时进入市场,其实相当于增加供给,使供需平衡得以改善,降低租金价格或者对冲租金的上涨,这是一个市场过程。

  大量的空置房进入市场,可以抑制甚至降低房租价格,但还要看各地具体的数量表现。不排除部分房主转嫁持房成本的情况,这是一个调整的过程,总体来说资源配置是优化的,降低空置率对社会来说是好事。

  时代周报:有人担心,土地开发过程已缴纳了土地出让金,再在保有环节征收房地产税可能造成重复征税的情况。如何协调土地出让金和税收的关系?

  贾康:土地出让金即通常所说的地租,这两者是相互协调的关系,在这两个影响参数互动的过程中,市场发挥作用求得平衡,如果以后形成了稳定税收,前面批租环节的价格水平可能会下降。

  另外,要强调的是,两者不是二者取其一的关系。土地出让金是土地所有者通过让渡经济权利得到的收入,而房地产税在保有环节征收,是国家凭借社会管理者的政治权力所征缴的收入,两种收入的依据不同。现代社会的税制实际上是多税种、多环节的复合税制,必然存在重复纳税的问题,真正需要关注和讨论的,是这种重复是否合理。

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  上半年房地产市场迎来小高潮

  调控紧绷 下半年市场不确定性增强

  自2016年9月开启本轮调控开始,已持续22个月有余,“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度,无一不让此前进入癫狂的房地产市场逐渐平稳。但随着时间的推移,对频繁调控产生了抗体的中国楼市再度躁动,2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮。

  业内人士表示,受政策边际效应持续递减的影响,2018年上半年,市场有所反弹。但从下半年来看,监管大幅强化,调控持续收紧的同时,在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下,房地产市场的不确定性大幅增强。

  上半年房地产市场量价齐升

  国家统计局数据显示,今年1-6月商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元,增长13.2%,增速提高1.4个百分点。从6月单月来看,中原地产的数据显示,全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。

  中原地产首席分析师张大伟表示,以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点,截至2018年6月,本轮房地产市场上涨周期已有37个月,刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。

  而从价格来看,今年6月份,70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%,相比5月份的0.8%继续扩大,是近21个月的最高值。

  具体来看,新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中,郑州、重庆环比上涨1.8%,广州、昆明环比上涨1.9%,长沙、南宁环比上涨2.0%,牡丹江环比上涨2.1%,福州环比上涨2.2%,青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%,三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%,分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

  2017年以来,在调控紧锁一二线城市的背景下,一些缺乏产业或人口支撑的三四线城市却犹如磁铁一般,投资和投机人群双双蜂拥而来,甚至将周边一些五六线城市的楼市行情带火起来,价格半年翻倍已不鲜见。据统计,截至2018年4月份,全国有62个城市房价破万,其中三四线城市占比达三分之一。

  上海易居房地产研究院近日发布的国内80城房价收入比偏离度研究报告显示,2017年,全国典型83个城市中,有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中,大连、宜昌偏离度增幅扩大的幅度最大,分别为23.8和21.9个百分点。另外,北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度也均在10个百分点以上。

  上海易居房地产研究院研究员詹毅凡说,在市场轮动下,非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点,但从后续来看,随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱,预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。

  50家房企拿地破万亿

  2018年房地产行业资金链明显收紧,但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心的统计数据显示,他们对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计,截至7月23日,50家房企合计拿地金额破万亿,达10940亿元。

  具体来看,碧桂园拿地数达366宗,权益拿地总价1086.03亿元,万科拿地124宗,权益拿地总额838.7亿元,保利71宗土地,拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。

  “上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家,房企拼规模趋势加剧。”张大伟说,热点城市成交量环比出现了明显的上行,成交量有所恢复。同时,各线城市去库存几近完成,房企开启补库存阶段。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为此次抢地的主体。

  在房企强烈的购地意愿下,卖地收入也创造历史新高。中原地产研究中心统计数据显示,截至7月18日,全国热点城市土地市场继续成交集中,50个热点城市卖地超过2万亿元,同比上涨达35.3%。其中,最高的是杭州,卖地金额达1987.3亿元,同比上涨149%,重庆943亿元,同比上涨27%,此外,苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等11个城市单城卖地金额也纷纷超过500亿元。

  “50个热点卖地最多的城市中,有25个城市是三四线城市,刷新历史纪录。”张大伟说。

  数据显示,2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%。分级别来看,其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市共推出2.9亿平方米,同比增长32.9%,增幅最大。

  下半年市场不确定性增加

  事实上,受各路资金的限制,众多房企资金压力陡增。华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目,部分中小房企更是出现亏损的迹象。

  在此背景下,激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场,7月份以来,地价开始理性回调。例如南星单元地块和滨江中心单元两宗热门地块,南星地块此次成交楼面价36086元/平方米,而在此之前,保利滨江·上品的拿地楼面价则为44460元/平方米。滨江中心地块,温州时代以楼面价32638元/平方米拿下,且无配建要求。但两周之前,绿城在该地块成交楼面价为33625元/平方米,需配建一个18班幼儿园。

  除了资金的紧缩,作为房地产去库存工具的棚改资金,也将减缓。业内人士表示,部分城市的房价涨幅过大,房地产去库存政策的负面影响开始显现,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策或逐步退出。

  此外,调控收紧趋势不改。国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示,房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控,另一方面,则是从供给侧进一步发力,加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

  对官方的表态,有业内人士解读认为房地产税的推出将加速。因此,在内外多重环境的不确定因素的影响下,2018年下半年,房地产市场不确定性再度增加。

  (房掌柜整理来源自时代周报、经济参考报)

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责任编辑:李嘉敏

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