湖南省物业管理条例2019年1月1日实施 明确禁止行为

　　因物业公司服务不到位，导致业主不愿交纳物业费的情况时有发生。条例对此进行了规范，既解决物业费拖欠问题，又保障业主享有相应的服务。

　　曾东楼说，条例首先从双方的权利义务方面予以明确，既规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，物业服务企业有权按照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业费，也规定了物业服务企业有按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务的义务。如物业服务企业履行合同不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，还应依法承担相应法律责任。

　　同时，条例规定了相应的督促机制，规定业主委员会应当督促业主交纳物业服务费，并规定业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。业主如果认为物业公司服务不到位，可以向业主委员会反映，向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉，还可以申请人民调解组织进行调解。

　　此外，条例明确了物业服务企业的公示义务，要求物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。为约束物业服务企业的涨价行为，条例还规定物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意;没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

　　遇到紧急情况可直接申请使用物业维修资金，建立异议表决制度

　　物业专项维修资金的管理和使用，关系到物业的安全、正常使用，但实际使用起来却因程序复杂而困难重重。条例如何解决这个问题?

　　石光明说，为解决专项维修资金使用难的问题，条例主要作出了两项制度设计：

　　一是针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况，规定了应急使用制度。如对于物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏，消防、电力、供水等系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏，电梯故障等情况，可以不经过常规的“须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意”表决程序，而是可以直接申请使用维修资金。不过组织应急维修前后仍需有相应的审核和公示程序。

　　二是规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，以此提高使用维修资金的决策效率。为便于业主监督，条例还规定异议方式投票表决的全部资料应当保存3年以上，业主可以查询、复制相关原始资料。

　　明确禁止行为，维护良好居住环境

　　条例对物业管理区域内的禁止行为作出了详细规定，以规范物业的使用与维护，保障公共利益和业主的合法权益，维护公共秩序和良好的生活居住环境。

　　“条例所具体列举的禁止行为，主要是现实中比较常见、危害较大、问题较为突出的一些行为。”曾东楼说，比如改变房屋的承重结构、擅自将住宅改变为经营性用房、侵占屋顶或地面架空层等公用部位、高空抛物、违规停放车辆、违规饲养动物等。针对业主反映强烈的犬只扰民、犬只伤人问题，条例还专设一条规定对犬只管理进行规范，业主、物业使用人饲养犬只的，应当依法养犬、文明养犬，不得损害他人的合法权益。

　　条例同时规定，对违反这些禁止性规定的，物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻和制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。违反了这些规定，要依法追究法律责任。条例还对有关部门的监管职责进行了明确，要求其在物业管理区域内显著位置公布联系方式，及时调查处理投诉举报事项，并向投诉举报人告知调查处理结果。

　　(房掌柜整理来源自长沙晚报、湖南日报、潇湘晨报)