租购同权推进一年三重困境待解 期待未来将有新突破

　　去年7月，广州率先在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(以下简称广州住房租赁市场工作方案)中提出“租购同权”，随后重庆、南京、武汉等多地推出相应举措。一年时间过去了，“租购同权”实施的情况如何?

　　“虽然制度上保障了‘租购同权’，但实际情况复杂。”江苏省住建厅房地产市场监管处相关负责人告诉《瞭望》新闻周刊记者，优质的公共资源有限，特别是在人口大规模流入的城市，教育资源短缺，租房者“同权”还存在现实的困难。

　　业内人士及专家认为，“租购同权”涉及教育、卫生、养老、社保等多个公共服务领域，当前应视教育、卫生等公共服务条件具备的情况逐步推进，未来则需提升城市公共服务供给能力，多领域协同合作加快推进公共资源均等化配套。

　　“租购同权”遭遇资源稀缺矛盾

　　去年7月中旬，广州住房租赁市场工作方案提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。北京、重庆、武汉、南京等城市陆续跟进，出台“租购同权”的具体实施办法。

　　从各地发布的政策来看，承租者享有的公共服务权利主要包括义务教育、基本医疗及公共卫生服务等方面，其中最为关键的是有关子女教育及户籍相关的内容。

　　◾如重庆规定，签订租赁合同并在房管部门备案的承租人，争取与房屋产权人享受同等的基本公共服务;

　　◾湖北明确提出，承租人可按规定申领居住证，并享受义务教育、医疗、就业、法律援助等基本公共服务。

　　首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池认为，对物权之上的受教育权、养老保障、医疗等权利的需求，有时比居住本身还强烈。越是人口流动大、业态更新快的城市，这个问题越紧迫。以“租购同权”为特色的房屋租赁市场改革，正是抓住了这一深层次的需求，尝试实现租屋供给不足和租屋赋权不足的双重解铃。

　　但《瞭望》新闻记者在多地采访了解到，一些城市施行“租购同权”过程中，面临三重困境。

　　一是优质公共资源的供给能力不足，在一些人口大规模流入的城市，完全做到“租购同权”还不现实。我爱我家董事长谢勇等业内人士认为，对于租赁需求庞大的一线及“热点”二线城市，在公共资源尤其优质资源总量稀缺及分布不均情况下，暂时难以做到无差别化的同权。

　　“南京市开了多次市长办公会议，但推动难度很大。”南京市住房保障集团董事长、党委书记毛龙泉说，相关部门确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，但是实际操作中发现面临的困难很多。“比如，只有居住用地才会配套基本公共服务设施;城市周边地段好的集体建设用地，要建设租赁住房并完善学校、医疗等公共设施配套，需要改变规划。”

　　二是目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛，结果就是实质性改变并不大。以广州为例，广州符合就近入学条件的承租人分三类，分别是“具有广州市户籍的适龄儿童少年”“人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生”以及“符合广州市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”。武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似，即第一顺位为“房户合一”;第二顺位为“有房无户”;第三顺位是租房者的子女。业内专家指出，若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位，“租售同权”还只能停留在口号层面上。

　　“新市民通过租房获得优质学校学籍是难上加难。”李佳在南京市河西新城片区已经有近3年租房经历，他告诉本刊记者，城市里的优质学区这几年都是人满为患。奥体片区的几所知名小学，每年新入学学生数量都大大超出学校容纳能力。“我打听了南京另外几个区的情况，优质小学的学位都很紧张，靠租房解决读书的问题在老城区很难，可能在一些新区可以通过政府配套来解决。”

　　三是租房落户目前还仅局限于较小范围。本刊记者采访获悉，根据媒体已经披露出来的信息，济南租房落户第一人陈先生，租住的是亲属房屋。像济南、无锡等城市的租房落户政策都有一个要求——“房屋所有权人同意落户”。这短短几个字的规定，落实起来，其实难度并不小。中原地产首席分析师张大伟表示，如果只能涉及房主同意才可以落户的话，那他就只能是亲戚朋友之间的小范围权益的转移。

　　警惕“同权”概念下租金上涨

　　随着“租购同权”的实施，是否可以达到降房价的效果呢?华南城市研究会副会长孙不熟对《瞭望》新闻周刊记者说，优质稀缺资源会带来高溢价，不体现为高房价，就会体现为高房租。“租购同权”有可能会刺激学区房的租房需求，导致重点中小学所在学区的房屋租金大幅上涨。

我爱我家高级副总裁胡景晖观点相似。他说，住房租赁市场会分流一些购房需求，对于平抑房价能起到稳定器作用，使房价上涨幅度得到一定程度的控制。但是，对于有“同权”概念的住房，要警惕租金上涨风险。

　　张大伟说，如果我们都承认造成目前大城市房价高涨的原因是优质资源紧缺的话，那么“租购同权”对缓解优质资源，比如教育和医疗等，并没有起到作用。不管是买房或是租房，优质资源的供给并没有增加，需求也没有减少;不管买房还是租房，这些资源还是跟房产挂钩。

　　对于增加租赁房源的供应规模，专家建议，可借鉴上海市的做法，提供开发用地“只租不售”，加大租赁住房供应，为“租购同权”奠定基础。专家表示，单靠房屋主管部门无法解决附加于住房上的户籍、学籍、社会保障等差异带来的不同权问题，保障“租购同权”还需多个部门形成合力。只有多方面共同推动，并出台相关配套细则，才会使“租购同权”更具可操作性。

　　加速推进公共资源均等化

　　采访中，业内人士告诉《瞭望》新闻周刊记者，随着我国住房租赁市场快速发展，“租购同权”可谓是扶持住房租赁市场发展制度建设的“最后一公里”。

　　首先要考虑新市民最迫切需求，在方便办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金等方面首先实现“同权”。链家研究院院长杨现领说，“租购同权”最大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，让租房也能成为一种体面的生活方式。落实“租购同权”需要重点考虑新市民眼下最迫切的需求。

　　二是亟待提升教育、医疗等公共资源配给。江苏省住建厅相关负责人建议，加大教育、医疗等资源投入，推动教育、医疗资源的均衡化，缓解教育、医疗资源供不应求的矛盾，让承租人子女真正能够实现就近入学，且能享受到同品质的教育、医疗等公共服务。

　　从政府层面上看，实现教育、医疗等公共服务资源的均衡分布，完善制度建设，建立长效机制才能实现真正的、内涵更丰富的“租购同权”。业内人士指出，德国住房租赁市场能够成为世界标杆就在于国家有完善的法律法规保证房东不能随意涨价、赶人，保证租客不能破坏房屋、按时缴纳房租，有各种税收优惠、住房补贴支持租房者、出租者以及投资商。

　　广东省房地产行业协会会长王韶说，需要住房城乡建设部门会同教育部、人力资源社会保障部、民政部、财政部、公安部等多个与公共服务相关的国家部委共同协调推进。还要针对教育、医疗、养老等公共服务领域出台相应优惠措施，放宽中小学及幼儿园的准入门槛，简化其行政审批流程，大力鼓励和支持各类社会资本力量推动公共服务设施建设，增加公共服务的供应量。

　　三是谨防抬高新市民预期，避免造成过度的人口“虹吸效应”，加重“大城市病”。谢勇、杨现领等人认为，要积极推进“租购同权”，也要防止新市民预期过高，造成社会矛盾。

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　　有效推进住房租赁市场建设发展，是当前建立房地产调控长效机制的重要内容。随着开发企业自持商品房逐渐入市，多个地方相继出台规定，加强对企业自持租赁房的管理，防止房地产市场“明租实售”行为。

　　“明租实售”只出现在少数城市，容易产生交易纠纷

　　目前，有一些开发商通过打擦边球的方式，把房屋的租期延长至几十年，变相“卖房”给消费者。针对这种“明租实售”的违规行为，杭州市最近印发通知，规定自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，租赁备案价格原则上1年内不得上调。

　　天津市最近也发文明确，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，“明租实售”的行为只出现在少部分城市和少部分地块上。

　　张大伟说：“各地都推出了一些70年产权的企业自持型的租赁住房，大概有10个城市，但是只有像北京、上海、杭州是超过百万平米的。从市场分布看，其实只有这少数城市有。另外，这些土地来源也有两类，一类是招拍挂过程中的高溢价土地，典型的比如像北京、杭州、上海、深圳等地，当时土地出让的时候土地价格基本是零溢价，对于市场来说不太可能出现‘以租代售’。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“明租实售”很容易带来各种交易纠纷。对于租房者来讲，可能也能获得70年的入住权利，但实际上不可能得到不动产权证。没有这个不动产权证，接下来就有很多事情比较麻烦，比如这个房产是不是可以去抵押?是属于开发商的房子还是属于租房者的房子?这些都模棱两可。

　　“租购同权”相关政策未来将有新突破

　　从2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。在严跃进看来，出现“明租实售”这样违规行为，反映出住房租赁市场发展中的短板。

　　严跃进分析认为：“项目已经做出来了，但是后续如何出租、如何招租、如何资金回笼?这些问题企业自己也没有算得很清楚。所以现在这些违规的做法，就是说明企业的心态还是比较脆弱的。”

　　有分析说，现在很多城市都开始增加租赁土地供应规模，未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。数据显示，今年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括北上广深、成都、杭州在内的10多个城市都搭建了统一监管的住房租赁服务平台，各城市关于租赁的一些管理条例、政策也相继出台。严跃进预计，未来两三年内，“租购同权”相关政策将有新的突破。

　　(房掌柜整理自中新网、央广网)