今年以来,房地产市场调控政策密集出台,持续政策发力之下,全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧,不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。
根据国家统计局数据,今年6月,在70个大中城市里,35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。
同时,三四线城市土地市场量价齐升。机构数据显示,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。
专家分析指出,部分三四线城市房价上涨,除了周期因素,也受到货币、金融、土地、人口等因素的作用。
具体来看,2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下,没有有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍然偏高;受一二线城市调控政策的挤出效应影响,需求管控比较松的三四线城市,房价攀升;一些三四线城市成为就近城镇化的主要承载地,需求增加但没有及时增加住房供应。
品牌房企布局下沉至三四线城市,同样是推动三四线楼市上行的因素。同策咨询的数据显示,十强房企在三四线城市的销售额集中度,在2015年至2017年期间由13%提升至25%。
针对市场波动,部分三四线城市收紧调控,及时采取针对性措施,阻断不理性升温蔓延。丹东等城市继续上调首付款比例;宜昌、三明、徐州、西双版纳等城市发布“限售”政策;进入7月,佛山、临汾、大理、唐山、枣庄、西昌等三四线城市,出台了调控政策和措施。
对于三四线城市房地产市场,政府调控应加强预期引导、警示风险。专家表示,部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑。
记者调研发现,三四线城市分化正在加剧。一些边远地区、人口外流压力较大的三四线城市仍有部分库存;一些环京、环沪等热点三四线城市在严厉调控下,楼市趋稳;一些三四线城市,多方因素推动楼市升温,但住房有效供给不足,仍然面临上涨压力。
更值得警惕的是,当前多数三四线城市住宅可售面积回归合理区间,但在地方政府高涨的土地出让热情和房企拿地力度不减的情况下,一些三四线城市的住房新开工面积和施工面积攀升,这些城市很可能出现新的风险积聚。
防止三四线城市成为风险聚集地,地方政府应坚持“房住不炒”定位,落实调控主体责任,切实改善住房供求关系,确保市场稳定,兼顾棚改、调控、去库存多重目标。
要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。
在供地方面要严格避免短期行为,不能因为市场高涨,就大量供应,要从实际供需平衡出发,长远考虑市场承受力,适时调整住宅用地供应规模和结构。从宏观金融层面,则要建立社会投机资金和楼市健康发展之间的“防火墙”,对短期炒房行为严加限制。
做好三四线城市的楼市调控,使其沿着健康轨道发展,对确保全国楼市的调控成效至关重要。三四线城市要根据各地的产业优势,在新型城镇化进程中科学布局产业与住房建设,在严格遏制投机炒作的同时,支持居民自住和进城人员购房租房需求。
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2018年的中国房地产市场就像是一块跷跷板——那头刚刚给一二线城市房价降温,那头三四线城市的房地产市场又如火如荼的开展,一片欣欣向荣的景象。
根据中原地产的数据显示:截止到本月23日,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,50家房企拿地合计金额高达10940亿元,同时,50个热点城市卖地超过2万亿元。
据部分业内人士的分析,全国多城土地成交量仍处于高位,在一二线严格管控的推动下,大量房企涌入三四线城市拿地,在很大程度上推动了热点城市的土地销售额创下同期历史新高。
三四线城市土地市场活跃
根据中原地产的数据显示:杭州、重庆和北京位列卖地出让金前三名。
其中,杭州土地出让金收入达1987.27亿元,同比上涨149.28%;重庆高达943.36亿元,同比上涨26.75%;北京达到826.72亿元,同比下降29.29%。
除上述三城外,郑州、天津、武汉、成都等13个城市卖地收入均超过500亿元。此外,卖地超过200亿元的城市有39个,包括佛山市、常州市等18个三四线城市。
有数据显示仅2018年上半年,全国国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%,增速比上年同期扩大9个百分点,国有经营建设用地共成交33837宗,成交土地面积为110864万平米。
三四线城市的房价会不会跌?
答案显而易见——没有只涨不跌的市场,而且三四线房价的拐点或许已经很近。
得出这一结论主要是本轮三四线城市房价上涨中起到最主要的因素就是棚改政策。但在6月底,国开行就明确表示将收紧棚改政策,推出诸如:总行收回合同审批权限,地方分行无权审批;过去的货币化安置,转化为实物安置等强有力的约束手段。
棚改政策去货币化的消息一经曝出,不仅让房价的上升趋势得到了明显遏制,房地产企业的股票几乎全线重挫,其中,之前凭借高周转重仓三四线城市而一路高歌猛进的碧桂园则股价大跌超7%,创下近三个月来的股价新低。
货币化棚改置换为实物棚改,这既充分考虑到来地方政府债务压城下的财政压力,符合去库存的总体方向,又悄然间改变了棚改甚至当前中国房地产市场的运行逻辑——上涨的最大动力源正在消失。
更大的问题是,三四线房地产市场的刚需实际并没有想象的那么大。
众所周知,三四线城市和一二线城市相比,最大的劣势就是对于人才的吸引力。纵观目前我国房价较高的热点城市,无一例外都有这些优点:教育资源优质、医疗资源丰富且有保障、工作数量多而且工资高。因为这些特点,国内的一二线城市每年都能从三四线城市吸纳不少人口。
房子其实也和普通的商品一样,它的价格变化是遵循供需关系的,足够的人口红利才能源源不断地制造需求端,从而稳定甚至提升房屋的价格。从这个层面看,三四城市的房子未来需求量其实并不大,所以房价上涨的动力其实并不足。
去年那一波回乡买房的消费者,绝大多数都已经完成了刚需,二次购买的欲望和实力明显不足。在这种情况下,三四线城市的新房滞销也就是时间问题。
(房掌柜整理自新华网、巴乐兔)
2022-02-15 10:03
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