【掌柜日报】东莞7月楼市“清凉”收官 开发商将怎样出招？

作为下半年的开篇，7月的东莞楼市平淡无奇。市场供应的大幅缩水，使7月的成交主要倚靠“库存”，整体签约量保持在低位，不过，自中下旬开始，商业公寓连续供应放量，成交表现突出，这种满血复活的态势能否在下半年持续下去呢？

7月楼市回顾：

开发商推货意愿低

公寓显著放量

7月的太阳火辣辣，出门一会就汗流浃背，大多数人能不出门就尽量避免出门，购房者也一样，出门看房买房的热情不高，各楼盘的来访量骤减。

与此同时，受调控政策的持续影响，开发商推货意愿下降，整个7月仅有正中峰璟湾一个纯新项目开盘，推135套35-48㎡loft公寓，均价27500-31500元/㎡；部分在售楼盘如广源纳帕溪谷、春风格拉斯、嘉宏锦峰、保利锦城、保利海棠、星河时代、万科时富花园等小批量加推，除广源纳帕溪谷和万科时富花园外，其余均加推几十套；更多的楼盘继续顺卖。

据合富数据显示，7月东莞一手住宅供应约26.2万㎡，同比减少41%；签约38.5万㎡，同比减少1%；签约均价约16974元/㎡，同比微涨2%，供求创历史新低。

尽管市场平淡，但由于前期蓄客做得好、定价合理，部分项目的去化率较好，例如均价16000元/㎡的春风格拉斯和24500元/㎡的星河时代，去化率均在60%以上，而有个别项目的新品定价较前期开盘有所上涨，客户抗性较大，去化仅两成，可见合理定价仍是项目去化的主要策略。

除了合理定价外，不限购不限贷的公寓也是开发商们用来打开市场的最佳选择。7月中下旬，东莞的商业公寓供应显著放量，其中万科金域广场供应了680套、碧桂园首座供应403套，带动整个楼市供应量回升，不过鉴于洋房供应较少，整体供应量仍处于年内低位水平。

据东莞中原战略研究中心总经理车德锐透露，现东莞客和深圳客的投资需求主要集中在公寓释放，20-60㎡的中小公寓是投资热点，40-80万元/套的产品最受客户青睐。

“东莞客喜欢购买总价低的小面积公寓，深圳客则喜欢大一些的两房、三房商业公寓，因为这样的公寓可以自住，满足深圳客的自住需求。”车德锐表示，商业公寓供不应求的状况在加剧，下半年还将迎来公寓大放量。

房企业绩详情：

万科独占鳌头

光大碧桂园紧邻其后

尽管7月的市场平淡，但部分房企的业绩仍能让人眼前一亮，例如月成交金额高达12.41亿元的万科，其市场占有率为13.41%，拔得头筹。碧桂园由于推新少，供应跟不上，直接导致成交下滑，最终成交6.99亿元，同比下跌37.73%。

本土房企的龙头老大——光大地产此次一举挤进前三，成功签约347套商品房，金额高达6.95亿元，基本与碧桂园持平，得力干将是锦绣山河、光大山湖城及天骄峰景。

保利、卓越、金地、恒大、和记黄埔、中熙、南峰也各出奇招，凭借雄厚的操盘实力攀登上房企网签金额排行榜前十，虽然成交成绩相比以往并不突出，但考虑到东莞限签，很多楼盘的网签数据滞后，月成交数据并不能反应出房企的真实成绩。

在楼盘方面，由于7月多以小批量加推和顺卖为主，所以单盘住宅金额排行榜的前十均为在售项目，无一纯新项目。当中以松山湖的锦绣山河为“销冠”，网签了89套住宅，金额高达4.76亿元，远超排名第二的海逸豪庭。

从榜单可看出，前十的楼盘主要来自松湖片区及滨海片区，这是上半年楼市供应主力片区，也是成交较热的区域，部分前期成交的高价项目在7月陆续释放网签，助涨了楼盘业绩。

后市展望：

8月10宗商住地集中招拍挂

预计18项目开盘加推

无论成绩如何，7月终归是过去式，展望接下来的8月，可确定的是，沉寂了一段时间的土地市场在8月将迎来一波供应潮，多宗优质商住地亟待入市。

截至8月1日，东莞公共资源交易网上挂出了10宗商住地，分别位于茶山横江村、凤岗天堂围村、横沥横沥村、樟木头樟罗社区、清溪鹏程路与荔横路交汇处、清溪荔横村清溪大道旁、万江万道路与四环路立交旁、企石铁炉坑村、中堂斗朗社区及麻涌华阳村，总占地约58万平。

合富研究院分析，在这几宗出让地块中，茶山、横沥、清溪、企石以及中堂的出让条件首次出现配建10%安居房，可见政府“租售并举”的住房保障体系，未来将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。此外，茶山及樟木头地块自持面积设定不低于20%、中堂地块只接受企业法人单独申请、万江地块需无偿配建商品房以及产权车位、麻涌地块商业自持10年等，可见地块的竞拍条件仍在不断升级，规则更为严苛。

据房掌柜了解，部分近期将竞拍的地块已吸引了众多房企前去考察地块及其周边市场情况，届时或将再度引爆土拍市场。

在新房供应方面，8月楼市约有18个项目释放了加推信息，目前仅有阳光城愉景湾一个纯新盘预计8月开盘，其他仍旧以顺卖为主，其中供货量较大的项目有：冠科泊樾湾、新世纪颐龙湾、腾龙明轩、家和时代花园、春风格拉斯、星河时代、虎门印象、金城都汇、和昌众筑中央园著、霖峰·壹山境、金地风华公馆、保利海棠、万象松湖、碧桂园苹果、时代天荟、中惠卡丽兰花园等。从7月备案价格水平可以预测，8月大部分楼盘售价也将继续与市场价持平。

有业内人士表示，在接下来的8月，东莞楼市会持续低迷，甚至未来半年，买卖双方会继续拉锯。对于后市，合富研究院高级分析师李兴旺表示，东莞楼市下半年供应将偏紧，包括8月份，整体供应量不大。预计9-10月东莞会迎来一波推盘高峰，但与去年下半年同期相比，今年下半年供应量将会大幅萎缩。