房地产税法草案已初步形成 专家：出台时机基本成熟

　　下半年以来，房地产行业波澜不断。先是国务院常务会议强调流动性合理充裕的表态;之后，定调下半年经济方向的中央政治局会议明确提出，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　严管之下，射向房价上涨的子弹还有哪些?2018年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇一句“加快推进房地产税相关政策举措”，使得市场对于这个有可能调节房地产价格的税种再次被关注起来。

　　《华夏时报》记者获悉，目前房地产税法草案已经初步形成，目前正在细化和完善中，按照年内立法计划，房地产税法为预备审议项目，并未列入年内立法工作中。根据计划要求，此类项目由有关方面抓紧调研和起草工作，视情况在2018年或者以后年度安排审议。

　　一位接近财政部的业内人士告诉《华夏时报》记者，目前草案具体上报时间和审议时间都尚未确定。

　　房地产税立法进行时

　　刚刚结束的定调下半年的政治局会议上，国家主席习近平要求，坚决遏制房价上涨。这和前几年“坚决遏制房价过快上涨”的口径又有所收紧。

　　一个背景是，今年6月，70个大中城市中，有63个城市房价上涨，其中，一线城市持平，二三线城市则分别上涨6.3%和6.0%，各个城市的房价算术平均涨幅创造了2016年9月后的最高点。

　　疯狂的房价下，房地产税被视为狙击房价上涨的一把利刃。

　　早在今年全国两会期间，全国政协委员刘世锦便透露，房地产税在十八届三中全会上已经确定大方向，征收房地产税的下一步是走立法的程序。随后，十三届全国人大一次会议新闻发言人张业遂表示，房产税立法正在起草论证，力争早日提请人大常委会初审。此外，今年国务院政府工作报告也提出要“稳妥推进房地产税立法”。

　　不过，在2018年立法工作计划中，与税收相关的分别是：税收征收管理法修订草案、车辆购置税法草案、企业所得税法实施条例、审议耕地占用税法草案、资源税法草案。房地产税法并未在其中，但同样没有列入立法规划的个税法修法，却在今年6月被提前提交给全国人大常委会审议，并已经完成征集意见阶段，正在等待最后的审议，一旦审议通过，将于10月1日开始试行。

　　在太平洋证券宏观分析师肖立晟看来，这意味着房地产税法的立法进程也有加速的可能。一个背景是，6月16日，自然资源部发布信息，称全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网，这为房地产税的征收提供了数据支持。

　　据了解，房地产税法已在起草和完善方案的过程中，但由于其改革涉面广，推动难度大，各方争议多，因此短时间内难以落地实施。

　　可以明确的是，房地产税将围绕“立法先行，充分授权，分步推进”的方针进行。分步推进也被认为是各地差异化的表示。

　　中国财政科学研究院院长刘尚希指出，在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级，不同的区域评估肯定不一样，可能让地方选择适当的评估模式、方法、基准，税率也可以由地方选择，像资源税一样。所以，房地产税不会是全国各个地方完全一样，应该是在中央统一立法的框架下，让各个地方能有空间结合当地实际情况因地制宜，确定税率、税基以及征收的具体办法。

　　“房地产税不会一刀切，会按照不同地区执行不同税率，地方政府有自己的话语权。不过，一个问题在于，不同城市的房子会不会累加在一起征税，比如，在北京有两套房子的，可能会征收，但在北京一套、天津一套的，是不是累加计算，我觉得应该不会综合在一起征税，而是以一个居住城市空间为限。”长平经济研究所执行所长王长勇说。

　　事实上，由于各地税率不同，跨省市的房产如果累加，怎样执行将成为一个难点。比如，专家普遍认为的免征税面积，在一个省市减免后，另一个省市的房产是否不减免全额征税，并按照两地税率分别在两地缴税，如果是的话，以哪个省市为减免面积的标准，在两个省市均有房的“候鸟夫妻”按几口人为标准减免，都是难题之一。

　　补齐税收链条

　　在北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文看来，房地产税比网上盛传的“房产税”多了个“地”字，难度由此极大增加，怎样处理好土地出让金和房地产税之间可能存在的重复征税的问题，是现存的一大难点。

　　实际上，房地产税的立法初衷，是为调整地方税收的结构，补充地方税源，调控房价只是附带的预期。

　　“目前，我国对房地产征收的税主要是集中于流转环节，一般有营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税6种，有时还有带有附加性质的教育费附加等，但在保有环节，除了城镇土地使用税和对个人所有非营业房产免税的房产税，基本没有针对居民住宅保有环节所征收的税。”肖立晟表示。

　　这也是“房叔”、“房姐”层出不穷的原因之一。

　　作为保有环节的重要一环，房地产税正是补齐立法框架内缺失的重要一环，针对保有环节开征房地产税的主旨既是为了完善税制，也是为了补上财产税的缺失。

　　比如，因为和房地产税的税基重合，是否应该取消土地增值税应该讨论。不过，去年土地增值税收入4911亿，占全国总税收的3.4%，如果取消，将对税收收入产生较大冲击。

　　在肖立晟看来，作为营改增之后最主要的地方主体税源，房地产税或将“属人原则”和“属地原则”结合起来，以实现免征优惠和征收方便之间的结合;房地产税也可能会采用中央和地方分成的形式，由中央拿走20%或30%用于跨地区调节。

　　不过，对于调整房价，王长勇表示作用有限。

　　“房地产税征收的范围非常小，大部分家庭都会减免，对财产征税一定要调节财富，初期的调节功能多，体现就是免税范围比较大。”王长勇表示。

　　在他看来，税收优惠除了标准扣除，还会对困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定税收减免，房地产税归属是地方税，用途主要是教育、治安和公共基础设施支出，这些都是西方国家征房地产税的特点，预计中国也会借鉴。

　　不过，在税法落地前，所有一切都尚未确定。

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　　一旦房价趋于全面平稳，就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下，相关的限购限贷限售等政策，也可以依据房产税政策的执行情况，逐步退出。

　　据媒体报道，目前房地产税法草案已经初步形成，目前正在细化和完善中。按照年内立法计划，房地产税法为预备审议项目，并未列入年内立法工作中。根据计划要求，此类项目由有关方面抓紧调研和起草工作，视情况在2018年或者以后年度安排审议。

　　近年来，房产税一直是备受舆论和公众关注的热门话题。何时出台，则是热门中的热门。大众普遍关注房产税出台的最核心原因之一，就是期待房产税能够成为高房价的杀手锏，能够对已经形成的高房价形成绝杀。

　　不过，房产税不能成为“绝杀”的武器，而应当成为装备。房产税出台，不能成为限购限贷限售那样的短期手段，而应该是推动房地产市场健康发展的长期措施，能够随时随地对市场可能出现的不规范行为产生约束与影响，能够让包括开发商、炒房者、投资者和购房者在内的所有人群、所有主体都能产生有效的约束作用。

　　事实上，税收不同于一般收费，一般收费是为了某种需要临时开征的，可能是短暂的。一般政策更多的是依据市场变化情况，临时出台的干预措施，而不是长效手段。只要市场变动达到预期目标，政策就会立即退出市场。房产税政策一经制定，往往需要维持很长时间，直到下一次修订。就是重新修订，也只是补充和完善，而不是推倒重来。

　　正因为如此，对房产税政策的出台，应当着眼于市场，而不是房价，着眼于长远，而不是短期。房价只是市场的一部分，或者表现比较敏感的一部分，而不是市场的全部。房产税的作用，更多的应当是对市场行为的规范，包括投资者、购房者、炒房者等，对开发商，一定程度上也有不同力量的制约作用。之所以迟迟没有推出，关键就在于，目前的市场环境尚没有发展到可以依靠房地产来规范和约束的阶段。

　　应当说，随着“房子是用来住的，不是用来炒的”定位提出以后，房地产市场的变化就开始进入积极有序阶段。虽然房价还在涨，但上涨的动力明显减弱，制造房价上涨的因素在减少。因城施策、分类调控，已经把地方政府的责任与房地产市场调控紧紧捆绑在一起，让地方政府成为了调控的责任主体。

　　近日召开的中央政治局会议，在如何调控房地产市场问题上，又出现了一个非常大的变化，那就是从“遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”。千万别小看了只是取消了“过快”两个字，却是房地产市场调控进一步加码的表现，是推动房地产市场全面转型和规范的表现。如果房价一直保持上涨势头，就会永远给开发商和炒房者留有幻想，就无法遏制住炒房和住房过度投资行为。

　　这也预示着，在未来一段时间，房价上涨的势头难以维持，出现下跌则是大概率事件。虽然按照现行条件，大跌不大可能，但温和下跌则是完全有可能的。一旦房价步入到下跌通道，就会为房产税政策的出台创造良好的条件。

　　房产税政策的出台，必须是在房价得到稳定，市场不规范因素减少的情况下。如果市场不规范因素太多，秩序太乱，就有可能对政策的出台带来致命的伤害，使政策难以发挥作用。

　　所以，房产税政策出台的时机已经基本成熟。一旦房价趋于全面平稳，就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下，相关的限购限贷限售等政策，也可以依据房产税政策的执行情况，逐步退出。

　　(房掌柜整理来源自华夏时报、新京报)