长沙楼盘按建筑面积收装修费 公摊面积伤民矛盾待解

　　近日，《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》一文引起广泛关注。文中针对公摊面积占比的正当性、取消公摊面积之影响的追问，激起很多网友的共鸣。

　　有人认为，应当取消公摊面积，套内面积才是最公平的计算方式;有人则认为，取消公摊面积、仅计算套内面积不会有任何影响，开发商会把公摊面积费用增加到单价里去。

　　公摊面积，由服务于整栋建筑的公共管理用房与分隔墙、外墙墙体水平投影面积的一半这两部分组成。区别于以往套房面积小、共有建筑面积只有楼梯间，公摊面积在很大程度上提高了公用设施、环境配套等公共公用设施质量，是为便民利民而生。

　　但是，公摊面积便民利民的初衷落到实处了吗?就此，《法制日报》记者展开了调查。

　　据记者了解，在相当长的一段时期内，城市住宅类型少、面积小，共有建筑面积仅楼梯间，建筑设计集中于减少共有建筑面积、争取更多的使用面积。

　　记者查阅资料发现，共有建筑最早见于《房产测量规范　第一单元：房产测量规定》GB/T17986.1-2000，其中第8.1.5条规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积”，又在附录B3“共有建筑面积分摊”一节中详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。

　　分摊的共有建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

　　在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中，记者发现其明确规定了公用建筑面积的组成部分、计算原则以及公用建筑面积分摊系数计算方法，对于公摊面积的具体比例，并未作强制性规定，只明确其比例由合同当事人进行具体的约定。

　　对此，刚刚购得新房的河南开封的王女士告诉记者：“房本面积是133.3平方米，实际户型图面积也就八九十平方米。买房子的时候，开发商没说公摊面积是多少，只说两梯两户，没想到会这样。”

　　“我都不清楚共有建筑面积是如何计算的，而且，我打听了一下，公摊面积确权过程中的知情人太少，透明度极低，基本上处于无人解释、无处查询的状态。”王女士直言。

　　“买了104平方米的房子，房产证上也确实写了104平方米，但实际使用面积却远远不够，也就81平方米的样子。”一名微 博网友告诉记者。

　　这名网友说：“老百姓的工资本来就不多，省吃俭用攒下来的钱全花在买房子上了，其实想法很简单，就是想有个宽敞明亮属于自己的房子，却要被公摊面积占去23平方米，实在想不通为什么。”

　　无独有偶。对于公摊面积占比大而抱怨的还有一名微 博博主，他告诉记者：“我年前买了一套经济适用房，公摊面积却达到27%。想想就觉得可怕，明明是经济适用房，公摊面积却达到27%，我感觉不是被照顾了。”

　　刚刚买了上海宝山经纬六期的刘女士也遇到了同样的问题，她买了100平方米一梯两户的房子，去掉公摊面积后仅75平方米。

　　记者调查发现，除了对公摊面积占比例大不满意外，不少群众对其价格认定也有意见。

　　刚在湖南省长沙市买房的李倩告诉记者，“我买的是精装修房，买了之后通过核算发现，其中精装修费用过分高于市民正常装修费用。我询问之后才知道，房子的精装修费用居然根据建筑面积计算，这样，业主们都亏了很多”。

　　同在长沙购买精装房的李先生告诉记者：“精装楼盘按建筑面积算装修费，而不是根据使用面积计算。而且，装修费用与装修质量相差过大。比如，2000元每平方米的装修费用，实际上可能就是600元每平方米装修的质量。住建委的2018(53)文中明文规定公共面积只能按毛胚算，却形同虚设，开发商压根不当回事。”

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　　8月14日，位于长沙市长沙县核心片区文体中心一侧的中建·悦和城营销中心内人头攒动，不时有市民前来咨询项目建设进度和开盘预售情况。

　　中建·悦和城吸引了众多买房置业人群的主要原因在于，该楼盘突然由全装修调整为毛坯销售的“反常”举动。8月7日，项目开发商长沙中建宜和置业有限责任公司(以下简称“中建宜和置业”)发表声明，将项目二期在建的16、17栋和19~21栋共5栋住宅由全装修调整为毛坯销售。

　　对于调整的原因，中建宜和置业在声明中表示：“近期以来，长沙市进一步深化了对全装修项目的管理，暂停了全装修项目的价格备案等行政审批。”不过，彼时长沙是否已暂停全装修政策尚未得到政府相关部门证实。

　　“暂停全装修项目备案审批”的传言也引起了长沙市部分已购房业主的恐慌。8月10日，来自中海地产、美的置业、时代地产和万科集团等开发商旗下的近10个全装修楼盘业主向相关部门表达诉求，担心成为全装修政策朝令夕改的利益受损者。

　　这一传闻最终被证实系“乌龙”。8月15日，长沙市住建委一位不愿具名的负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，根据7月31日中央政治局会议和8月7日住建部沈阳会议精神，长沙市将进一步优化、细化和完善全装修政策。目前，长沙市住建委正积极收集各方意见，对已实施全装修项目进行调研，对全装修政策实施效果进行评估。调研评估期间暂缓全装修价格备案手续办理。待调研评估形成意见后，再行完善处理长沙市全装修的相关事宜，并进一步规范操作程序。

　　而就在本报记者赴长沙市住建委采访的当天，湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华在赴长沙市住建委调研促进房地产市场平稳健康发展工作时强调，要保持定力、保持韧劲，下决心解决好房地产市场问题，推动“反炒房”攻坚战取得更大成果。

　　全装修房源认可度不高

　　在中建·悦和城项目营销中心，一封放大版的《二期全装修改毛坯告知书》被摆放在显眼的位置。在记者以购房者身份对项目进行实地探访过程中，面对全装修改毛坯销售的疑问，一位李姓置业顾问直言不讳：“主要还是全装修房在长沙房地产市场的认可度不高，总体上不受待见。”

　　对于中建·悦和城由全装修调整为毛坯交付的原因，中建宜和置业营销总监表示，主要是公司出于运营管控等综合方面的考虑。

　　事实上，自长沙市出台政策鼓励房地产推行全装修销售以来，长沙许多楼盘纷纷将“毛坯”销售项目改为“精装修”，房价也出现了间接上涨。

　　全装修也是近半年来长沙楼市热议的话题。据《湖南日报》报道，7月记者走访多个精装修楼盘时，不少看房者对装修品质大摇其头。业内人士文江认为，从市场反响看，长沙新开盘的精装修房不受待见，几乎没有一开盘就卖完的。这将倒逼开发商着力提升装修性价比，也让人反思全装修政策是否过于“激进”。

　　据了解，今年3月15日，长沙市对各行政区全装修交付比例作出了明确规定：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区等行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%;望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于30%。

　　6月7日，长沙住建委、发改委联合印发《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》，对全装修房源装修价格进行了限定，根据规定不得超过2500元/平方米。

　　据当地业主介绍，上述政策一出，有楼盘就开始提价，将原本定为1800元/平方米的装修标准一夜之间涨到了2500元/平方米。随后几乎所有的全装修楼盘将装修标准都定在了接近2500元的标准，开发商通过全装修把因限价损失的利润赚回来。

　　随后的6月19日，长沙市住建委出台《新建商品住宅全装修住宅价格核算规定》，进一步明确了新建商品住宅公共部分装修、普通入户门、室内排水、强(弱)电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格。

　　中国指数研究院华中分院一位不愿具名的专家告诉记者，长沙市出台的“公共部分装修不计入全装修价格”的政策规定曾被誉为“业内良心”，还被市场拿来做样板戏，结果也暴露出了一些问题，当时的政策并没有规定全装修交付房源的最高限价标准，存在一定的隐患。

　　这也引起了管理层的高度重视。“房地产市场调控是一场攻坚战，也是一场持久战。”8月15日，胡衡华在赴长沙市住建委调研促进房地产市场平稳健康发展工作时强调，要坚决遏制房价上涨，坚定不移地促进长沙房地产市场平稳健康发展，同时持续严格市场监管，深入推进专项整治行动，依法从严惩处投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等乱象，规范二手房、精装修等管理。

　　“推进新建商品住宅全装修建设交付符合国家相关部委的文件精神和要求，现阶段肯定不会完全停止全装修项目的备案审批，但不排除近期可能会出台更加细化的监管举措。”长沙市住建委上述负责人表示，目前长沙市相关部门正对全装修相关措施进行调研和评估，将通过出台更严监管措施、组建更优监管队伍等方式加强对全装修项目的各流程监管。

　　“退烧”明显 最低认购率仅12.6

　　记者在走访中发现，和此前火热的楼市行情不同，长沙楼市自“6·25新政”以来退烧明显，曾经10余人抢购一套商品房的盛况已不复存在。

　　6月25日，长沙市政府下发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，提出了“长沙‘反炒房’攻坚战的九大措施”，精准打击投机炒房、囤地惜建、捂盘惜售等乱象，进一步稳定市场预期。

　　长沙市住建委相关负责人在接受记者采访时表示，“反炒房”攻坚战打响2个多月以来，一方面通过严厉打击捂盘惜售等违规行为，市场供应量在大幅增加，同时限购、限售、限户、金融、税收等方面提出一揽子解决办法，挡住了大部分外来投机者，房地产市场在降温的同时开始逐步趋于稳定。

　　根据上述负责人提供的住建委内部统计数据，目前，摇号销售楼盘中签率均达到66.7%以上，同时7月中旬以来不摇号销售楼盘首次超过摇号销售楼盘。也就是说大部分楼盘不需要摇号排队，符合限购条件的购房者就可以选到心仪的房源。

　　以长沙市住建委7月16~20日的楼盘备案销售监控数据为例，长沙市在限购区域内共批准预售项目6个，预售面积25.11万平方米，共2123套住宅，同时共有8个新建商品住房项目开盘，其中摇号销售楼盘3个，中签率均达到66.7%以上，不摇号销售楼盘5个。

　　长沙市住建委相关负责人表示，长沙市开展“反炒房”工作以来，从项目开盘监测情况来看，全市限购区域内不摇号销售楼盘数量首次超过摇号销售楼盘数量，房地产市场呈现从“卖方市场”向“买方市场”转换的趋势和特征。

　　而随着楼市降温，长沙市限购区域内新建商品住房不摇号销售楼盘的认购率也快速走低。以位于望城区的新城国际花都为例，7月23~29日该楼盘共推出238套房源，认购率仅为12.6%，而位于岳麓区的汇西园共推出14套房源，认购率也仅为14.3%。

　　记者在采访中了解到，新城国际花都C2#自6月29日晚开盘至今仍有建筑面积约142平方米的非毛坯房源在售，均价8100~8300元/平方米。

　　根据0731房产网发布的2018上半年《长沙楼市白皮书》显示，从供应来看，2018年上半年长沙市住宅供应851万平方米，同比增长24.23%，其中市内五区供应407万平方米，同比增长10.60%，四县市供应444万平方米，同比增长40.06%。

　　“就2018年来看，政府加大项目捂盘清查力度以及制定惩罚措施，推动了项目推货入市，6月份市内五区以及四县市住宅供应均达到了自‘9·30’新政以来的最高值。”《长沙楼市白皮书》表示，从供销比走势来看，2018年上半年全市住宅供销比为0.92;单就6月份来看，供销比为1.64，达到了近两年的最高值，这与新政出台、相关政策环境改变关系较大。

　　但推盘量的激增并没有带来成交量的大幅上扬。数据显示，今年上半年长沙市住宅成交929万平方米，同比增长3.68%;其中市内五区成交439万平方米，同比增长9.20%;四县市成交490万平方米，同比下降0.81%。

　　此外，长沙楼市二手房市场成交状况同样不乐观，经过数轮调控之后，长沙市二手房市场热度下降明显。《长沙楼市白皮书》数据显示，今年上半年，长沙市内五区二手房累计成交206.28万平方米，同比下降50.10%;其中二手住宅成交177.10万平方米，同比下降54.28%。

　　对于长沙楼市二手房成交量“腰斩”的原因，长沙市住建委相关负责人在接受记者采访时表示，二手房成交快速下滑主要是因为打击捂盘惜售使得新建商品房供应量快速上升，同时“反炒房”攻坚战开展以来，符合限购政策的购房人群大量减少，多个区域内一二手房倒挂现象缩小，对于很多人来说没必要购买二手房了。房地产市场开始由“卖方市场”向“买方市场”转变也开始倒逼楼市逐步趋于稳定。

　　(房掌柜整理来源自法制日报、中国经营报)