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鼎家资金链断裂宣布破产 长租公寓模式暴露三大风险

来源:房掌柜  整理 长沙房掌柜  2018-08-24 02:06:31
[摘要]去年以来,在“房住不炒”“租购同权”等利好政策刺激下,住房租赁市场进入发展快车道,长租公寓行业受到资本追捧

  住房租赁市场可谓一波未平一波又起。

  北京刚刚因房租上涨和个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源而进入严监管模式,杭州租赁市场又发生大事了,而且是几天前原我爱我家集团副总裁胡景晖曾警示的风险——“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

  今日,有媒体爆出杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(简称“鼎家”)的长租公寓公司因经营不善宣布破产,约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次鼎家破产案暴露了三个风险。

  第一、租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务,中间加入了一层消费贷业务。所以租客表面上是每个月付租金,但其实是每个月在还此类网贷。如果业务操作稳定,本身没问题,但如果中间资金不到位,导致房东不愿意出租了,这个时候租客就会很被动。但租客是必须要偿付此类网贷的,这就会带来很多被动或很尴尬的地方。

  第二、租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多都是带有网络、科技、资产管理等字眼,旗下公司鱼龙混杂,类似资金是用于收购房源还是挪作其他用途,都面临很多不确定性。类似不确定也带来了很多风险,即一旦资金断裂或挪用,此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现。

  第三、内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大,相关的管理就需要健全,如果内部管理层都扯皮,那么很多违规乱象就会出现。而且管理层之间有各类纠纷,也会导致房东和租户受牵连,所以一个稳定的或者说统一口径的租赁管理很关键。

  “此类事件本身也是有警示意义。”严跃进说,长租公寓一旦涉足租赁贷款等业务,建议各地金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入,进而使得风险变小,同时也防范各类问题扩大。另外,也需要从此类事件中确定一个原则,即各类纠纷都不应该影响正常的租赁业务,或者说租客的权益是第一位的,而房东、网贷公司、职工等权益维护,则应该让位于承租者的权益。

  北京已查处自如等23家违规中介机构

  房租上涨和个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源,引起了政府部门的高度关注,北京住房租赁市场已开启严监管模式,5天内紧急出台4项举措来稳定租赁市场。

  8月22日,打击“黑中介”投诉举报热线开通首日,就接到投诉举报52条,北京市区两级住建部门联合工商部门、公安部门随即对举报线索进行了调查处理,对违法违规行为予以立案调查。

  其中,北京最大的两家中介机构——自如和相寓被进行现场执法,北京市住建委执法部门会同市工商局、市发改委、市税务局、市银监局等部门组成两个联合检查组,落实“三严查”要求,通过检查营业执照、抽查租赁合同、比对系统数据、询查资金往来、核查租收价差等情况,严控垄断房源、哄抬房租行为,确保住房租赁企业遵守公开承诺,维护租赁市场秩序。

  此次调查共查实了涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构,并予以公开曝光,其中自如榜上有名。北京市住建委表示,对于群众举报的线索,市区两级主管部门将加大查处力度,对存在违法违规行为的企业予以严厉打击并公开曝光。下一步,各部门将加大惩处力度,予以高限处罚,实施联合惩戒。

  不过,北京市住建委当天并没有公布这23家中介机构分别存在哪些问题。

  对于自如的违法违规行为,证券时报记者今日上午联系自如品牌负责人,一直未获回应。

  接近中午11点,自如通过官方微博发布了《关于坚决配合政府调查的说明》。说明称,自如全面接受查处结果,并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。下一步将根据监管部门要求和自查进展,及时向监管部门、广大租客和社会报告、公布自如整改措施和阶段性成果。

  值得注意的是,在涉及30余家经纪机构的52条举报线索中,除了反映哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼,恐吓,骚扰)威胁租房人等,也有人反映强制贷款付租金的问题。

  多地跟进监管住房租赁市场

  继北京对租赁市场调控力度全面收紧后,多地开始跟进。

  天津市国土房管局日前表示,天津市不断加强住房租赁市场监管。去年10月,天津在全国率先建立了住房租赁企业备案制度,将住房租赁企业全部纳入监管范围。为了促进天津市住房租赁市场健康有序发展,严防租赁市场异常波动,保护租赁相关方合法权益,下一步,天津市将开展住房租赁市场专项整治活动,严查以中介机构名义抢占房源、赚取租金差价,严查住房租赁企业哄抬租金扰乱市场秩序、不按规定进行房屋租赁登记备案,严查媒体恶意炒作住房租金上涨、制造市场恐慌等违法违规行为。

  南京市住房保障和房产局日前召开关于加强市场监管、稳定租金价格、规范市场秩序的工作座谈会,要求租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源。针对目前南京租赁市场季节性租金上涨情况,要求进一步加强住房租赁市场监测分析,稳定住房租赁价格,规范市场秩序,确保南京住房租赁市场平稳健康发展。

  严跃进认为,继北京租赁市场整顿后,天津、南京也对租赁市场进行整顿,说明北京的管控对于其他城市有很强的借鉴意义,预计后续各重点城市对租赁市场的管控会积极进行。除了对租赁房源的获取及租金价格会有更多管控外,租赁市场背后的金融服务也需要管控,后续各类租赁贷款等业务会面临管制。

  严跃进预计,当前租赁市场的管控会成为未来的一个重点内容,这也是当前全国住房交易秩序管控中衍生的一个重要内容,后续租赁市场的规范值得期待,但积极深化租赁市场改革、增加多层次房源供给是今年下半年需要做的内容。

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  我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告言犹在耳,舆论对“谁推高了房租”的讨论激战正酣。不承想,远在杭州的长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称鼎家科技)突然宣布,因经营不善,出现资金链断裂,目前已经被安排进入破产清算程序。

  记者实地走访发现,鼎家科技采用的是近年来流行的“拿房-出租-融资-再拿房”模式快速发展,截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。以牵扯其中的爱上街为例,其已经为租客向鼎家垫付全额房屋租金,再按月向租客收取房租。如今,这个平台与租客一起,成为了受害者。

  接盘方不愿承担债务

  8月23日,记者赶到杭州文二路耀江文欣大厦8层鼎家科技的办公地。在门口,记者遇到两名穿有特勤制服的工作人员。他们表示,目前公司已无人办公,现场处于无人管理状态。

  公司门外以及内部墙上张贴的声明显示,鼎家科技经营不善,出现资金链断裂,无力按期支付业主租金,从租客处收取的押金和预收的房租也无力退还,目前已经被安排进入破产清算程序,涉及业主和租客的债务将另行清算结算,业主和租客可对于鼎家造成的损失通过诉讼途径解决。声明落款日期为8月23日。

  记者了解到,两名特勤人员来自西湖区公安部门。对鼎家科技是否已处于破产状态,是否有受害人报警、警方是否已经立案,以及鼎家科技负责人去向等问题,二人表示有关公安部门的信息可去往相应的派出所了解,但其他信息不便透露。

  走进公司内部,记者看到现场一片狼藉,办公用具几乎被搬空,地上、桌上堆满各类文件、饮料瓶、零碎物品等。两名特勤人员表示:“一部分是公司搬走的时候遗留下的,另一部分是近几天不断有人上门追问信息了解情况,人多杂乱留下的垃圾。”

  另据相关人士透露,早在8月15日左右,鼎家科技就因资金紧张无法兑付房东资金等问题被不少租户和房东上门追问。当日公司财务负责人和几个老总还出现过,但这几天不知道在哪里。

  值得注意的是,前述声明还显示,经多方协调,一家名为寓团(上海)网络科技有限责任公司(以下简称寓团公司)的企业被引入解决问题。针对愿意和其重新签约的业主,寓团公司提供了两种补贴方案,但不承担鼎家科技造成的直接损失和相关债务。

  记者以租客身份联系到寓团公司,对方工作人员表示:“由于公司正好想发展杭州市场,因此愿意承接相应业务,但并不承接相应纠纷和债务。也就是说我们还是以相应的方式为房东和租客提供租房中介服务,但此前(各方)与鼎家科技的资金等问题与我们无关。”

  公司长租公寓超5000间

   租户在租房时,鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租,但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(后更名为爱上街)的APP后,该平台(爱上街)一次性将租金支付给鼎家,而租户每月须按时向爱上街还款。据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中爱上街是租客绑定最多的。

  爱上街官方微信公众号“爱上街商城”昨日发布的“关于鼎家平台事件的声明”显示,爱上街作为租客与鼎家平台的连接方,为租客向鼎家垫付全额房屋租金,再由爱上街按月向租客收取房租,爱上街已向鼎家垫付租客全部未付租金。此次事件涉及到通过爱上街平台分期的租客共计243名,爱上街与租客同为受害者,目前正在积极协同租客与鼎家协商确定是否可以实现续租。

  鼎家科技发布的资料显示,作为租赁行业的先行者,公司于2009年进入二手房租赁市场,旗下包括“鼎家地产”和“鼎寓”两个品牌。今年2月,鼎家刚刚获得一笔千万级融资,投资方为浙江筑家投资管理有限公司。鼎寓官网显示,截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。

  据浙江新闻报道,鼎家科技资金问题起因是几个股东撤资导致经营难以为继,目前正在按照民事纠纷进行处理。也有相关人士对记者表示,鼎家科技主要是自身经营出了问题,扩张太快。对这种说法,记者尚未得到鼎家方面确认。

  业内:行业处微利状态

  去年以来,在“房住不炒”“租购同权”等利好政策刺激下,住房租赁市场进入发展快车道,长租公寓行业受到资本追捧。其中,部分长租公寓运营企业通过“租金贷”等方式向金融机构融资,并玩起了“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的游戏,规模快速扩张。此次事件中的鼎家,正是采用的这种经营模式。

  实际上,这种“金融+长租公寓”的模式并不少见。今年初,《每日经济新闻》记者就曾调查过上海一家名为“爱公寓”的长租公寓,该公司被曝资金链断裂。彼时,据记者调查,“爱公寓”在未充分告知租客的情况下,与“平安好月付”“元宝E家”等多个贷款平台合作获得“租金贷”,一次性拿到租客合同期内的租金,再以此在市场上拿房,进行“N+1”改造装修后出租赚取租金差。

  不过,“爱公寓”终因为扩张太快、租金收入不足以覆盖拿房和装修成本而资金链断裂。据悉,“爱公寓”破产案中受损房东、租户上千人,涉及金额近亿元。

  “长租公寓是一个管理密集型、人力密集型的行业,管理者必须具有扎实的金融、管理和法律知识。”青客公寓创始人兼CEO金光杰向《每日经济新闻》记者表示,“一些人什么都不懂就往长租公寓这个行业里冲,在拿房和租房中间加个金融工具,疯狂扩张规模。这是对行业、投资人的不负责,必须要对市场心存敬畏。”

  多位市场分析人士也认为,目前市场上部分长租公寓企业采用“二房东”模式,先从房东手里拿房,然后进行“N+1”改造装修后出租,通过租金差来获得收益。租金差、房源从获取到装修并出租的时间差,直接关乎其能否盈利和健康运转,一旦某个环节出现问题,运营企业很容易出现资金链断裂问题。

  “通过使用租金贷这类金融工具进行规模扩张本身无可厚非,但一定要控制好风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,鼎家科技的破产,集中暴露了部分长租公寓企业违规使用租客信息、租金使用缺乏有效监管等通病。他建议,一旦长租公寓企业涉足租金贷等金融业务,金融监管等部门需要及时介入,防控风险。

  “长租公寓是微利的,对金融工具的使用一定要稳健。长租公寓企业与房东、租户之间的任何一项交易都要透明,要进行风险告知。”金光杰认为,长租公寓企业只有提高管理运营能力,把账算好,把风险控制好,企业才能健康发展,投资人的投资才会有回报。未来,只有运营效率高、规模足够大的头部企业才能生存下来。

  (房掌柜整理来源自证券时报网、每日经济新闻)

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责任编辑:李嘉敏

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