成都写字楼市场回顾与展望 个人投资写字楼风险较高

　　从上世纪90年代末第一个写字楼诞生起，成都的写字楼市场至今已有近20年的发展历程，经历了从萌芽期到培育期再到快速发展期的进阶，市场格局也从传统CBD单核发展向“市中心+南延线”双核发展再向“2+1”新格局完成了演变。借本报改革开放40周年特别策划之际，记者借助世邦魏理仕华西区研究部资深经理林晴岚的梳理，为读者呈现成都写字楼市场20年的成长史。

　　以CBD、东大街为中心的单核发展格局显现

　　(1998-2006年)

　　1998年底，位于传统CBD的川信大厦落成，揭开了成都写字楼发展的序幕。此后9年间，市场经历了漫长培育期，2005年首座甲级写字楼时代广场入市。

　　1998年，成都第一个写字楼——川信大厦建成。项目位于人民南路，是成都市的标志性建筑之一，曾获得“国家级示范大厦”殊荣。上世纪90年代末，川信大厦已是众多上市公司、外资投资机构的首选商务场所之一。

　　2003年，威斯顿联邦大厦成为人民南路第一个写字楼，曾用名美岭大厦，因前任开发商实力不济而成烂尾楼。后来怡和置业接手，以出色的营销策划一扫烂尾楼留下的负面影响，短时间内租售一空。

　　2005年，时代广场建成，项目位于总府路和红星路交汇处，处于成都市核心商业中心地带，这也是成都第一个甲级写字楼。同年，爪哇控股集团接手中环广场，双塔结构的造型、巨大的体量、显眼的地理位置令其成为焦点，盐市口商圈一个标志性的建筑物就此诞生。

　　记者点评：截至2006年，CBD、东大街成为各类企业落户成都的办公首选地，其中以时代广场、中环广场为代表的写字楼成为外资企业占比最高的项目，时至今日仍排名前列。

　　高新南区新兴市场(金融城+大源)起步发展

　　(2006-2013年)

　　自2006年起，成都写字楼市场进入快速发展时期。首个位于城南金融城的写字楼于2006年上半年落成。2010年，国际甲级标准的高品质写字楼——仁恒置地广场的交付开启了成都建设高端大型城市综合体的新篇章。截至2013年底，成都市甲级写字楼项目数量已增至20个，存量增加至168万平方米，其中，诸如网络地板的增高、新风系统的引入、高速电梯的配置等硬件指标的变化标志着项目品质的提升，亦成为吸引企业入住的重要因素。

　　高新国际广场和香格里拉中心分别于2006年和2007年建成，这一时期，成都优质项目助力市场迈入新高度，全市写字楼平均租金年增长率录得历史新高，达12.9%，甲级租金年增长率录得历史最高17.8%。

　　随后的五年间，高地中心、仁恒置地广场、平安财富广场、华润大厦、中海国际中心、来福士广场等相继亮相，成都写字楼市场加速发展，迎来首个供应高峰，年新增供应量首破100万平方米，拉动全市写字楼总存量破200万平方米，首次位列二线城市第一。其中超四成的新增供应面积落于高新南区，甲级写字楼年新增供应量超60万平方米，拉动甲级写字楼总存量首破100万平方米。

　　2013年，棕榈泉国际中心和国际金融中心面世，全市写字楼新增供应量再次攀高，年新增供应量近120万平方米，为历史最高值，拉动全市写字楼总存量增加至387万平方米，年净吸纳量录得约78万平方米。其中甲级写字楼年净吸纳量录得约33万平方米，首次位列全国第一。

　　记者点评：得益于国内经济的高速发展，内资尤其是本土企业逐渐成为甲级写字楼需求的主力，同时，甲级写字楼的地理版图拓展至南延线等新兴商务区。

　　三环内市区+高新南区 双核发展格局成型

　　(2014-2016年)

　　2014年至2016年，甲级写字楼开发出现井喷，市场版图进一步向新兴商务区等外围区域扩张。三年间，新增供应超过100万平方米，总存量突破270万平方米。

　　伴随写字楼版图的扩张，新兴商务区快速发展。其中南延线板块凭借巨大的租金吸引力、逐步完善的商务配套及优质产业政策等因素成为成都最具规模的新兴商务区。2015年，高新南区写字楼市场年净吸纳量首次超过三环内市区。其中，成都TMT(科技新媒体)行业持续高速发展，带动办公需求释放，首次位列全市写字楼市场新增租赁前三大需求来源。

　　至此，市中心和南延线的“双核”市场成型，同时需求结构持续变化，内资企业甚至中小型企业开始主导市场，甲级写字楼租户办公需求呈明显扩张趋势。

　　2016年，全市写字楼存量超过600万平方米，甲级写字楼年净吸纳量高达30万平方米，首次超过乙级写字楼年净吸纳量。

　　记者点评：这一阶段以密集供应为特点，供过于求的市场格局显现，写字楼市场完成了业主主导向租户主导市场的转变。优质项目的业主不再一味追求硬件品质的攀升，开始注重提升租户办公体验。

　　“2+1”新格局 三环内市区+高新南区+天府新区

　　(2017年至今)

　　2017年下半年，天府新区起步发展，成都写字楼市场历经从传统核心商务区到南延线的发展阶段，未来市场发展的区位热点将继续南拓，天府新区的发展将成为投资市场新机遇，未来三年将有超过130万平方米的新增供应，凸显区位价值演变的思维。

　　2017年，中铁卓越中心建成，天府新区第一个写字楼诞生。这一年，成都甲级写字楼存量超过300万平方米，年净吸纳量录得超40万平方米，创历史新高，且位列全国第三。三环内市区和高新南区存量基本平分秋色，各占一半。全市写字楼租金也自2012年来首次触底反弹，单季租金涨幅为0.4%。

　　2018年，天府新区第一个甲级写字楼——蓝润ISC亮相。今年上半年，成都甲级写字楼净吸纳量录得34万平方米，上升到全国第二，仅次于上海，全市写字楼租金半年增长5.9%，涨幅居全国第一，TMT(科技新媒体)行业首次成为全市写字楼新增租赁第一大需求来源。高新南区写字楼净吸纳量录得约43万平方米，为三环内市区净吸纳量的超两倍之多。

　　记者点评：南延线板块甲级写字楼存量超传统核心商务区，加上四川自贸区等政策效应叠加，以高新科技为代表产业在南延线快速发展，产业聚集作为基础，加之商业、住宅等业态逐步成熟，地铁、干道、绿地、医院等配套设施日臻完善，人口导入持续加持这一区域。至此，成都写字楼市场呈现“2+1”全新格局。

　　展望

　　受写字楼市场规律影响，成都写字楼租金整体被低估，与楼宇硬件品质不匹配。2017年持续回暖的办公需求提振业主信心，市场情绪明显改善，业主议价能力显著提升。

　　未来两年，成都写字楼市场年均新增供应将维持在60-70万平方米，供应端呈现稳中回落走势。2020年后，天府新区写字楼市场的快速发展将给市场带来新一轮供应潮。而在需求端，成都新经济引领城市发展，带动企业及人才持续流入，构筑办公需求回升根基，供需关系得到改善。

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　　5月5日，全球著名房地产咨询巨头仲量联行对外发布了成都写字楼白皮书。白皮书显示，成都写字楼租金回报率目前处于7%至8%的较高水平，而物业价格的持续上升使得内资企业和个人更倾向于拥有物业自用并期待资产增值。

　　成都甲级写字楼可细分三类

　　在成都已有的甲级写字楼中，有9座是分拆业权物业，其中有7座是零散分拆业权物业，2座是大宗分拆业权物业。据仲量联行成都战略顾问部和研究部总监谢凌介绍，随着优质物业不断入市及原有物业的持续使用，成都甲级写字楼市场出现分化，市场需要一个与成都本地市场特征符合的写字楼界定。

　　报告指出，成都甲级写字楼新标准涵盖产品品质和区域位置两个硬性条件;根据写字楼业权、物业管理和客户构成等影响写字楼长期竞争力的软性因素，将成都甲级写字楼分为A、B、C三类。其中，甲级A类写字楼要满足单一业权形式并由国际物业管理团队管理，客户构成优质等条件;甲级B类写字楼要求大宗分拆业务物业并由优质物业管理团队管理;甲级C类写字楼则零散分拆业权物业并由专业物业管理团队管理，客户构成一般。

　　“根据我们的长期跟踪结果显示，零散分拆业权物业的老化程度最高。因为业权的过度分散导致业主对大楼建成后的维护往往难于达成共识。而小业主为了快速把楼盘租赁出去，对租户的品质不会加以监管，大楼租金水平参差不齐，租户构成较为混乱。”

　　三大区域构筑成都未来商务区

　　目前，成都写字楼云集，写字楼商圈也雏形初现。数据显示，目前成都办公物业主要集中在市中心地区与人民南路区

　　域，占比为33%和29%，其次为近年规划的商务商业区南部新区和东大街，分别占比为14%，但都没有形成公认的中央商务区。

　　仲量联行看来，尽管目前成都尚未形成一个功能完善、聚集性强、市场公认的中央商务区，但未来，天府广场到锦江宾馆一线、东大街以及南部新区将成为成都未来主要商务聚集区。仲量联行成都商业部总监张裕鹏认为，短期内，天府广场到锦江宾馆一线将成为市中心首个写字楼聚集区，此区域内聚集包括仁恒置地广场、航天科技大厦、美美力诚、锦江宾馆等15个写字楼、酒店和零售物业，预计该片区的成熟仅需2-3年时间。中期，东大街将成为市中心第二个写字楼聚集区，其将以九龙仓、铁狮门、新鸿基等国际知名开发商为龙头，目前区域内项目多为在建项目，预计成熟需3-5年，二环路以外攀成钢片区需5-8年时间。而南部新区高端物业的发展还需5-10年时间，该区域的商业项目分散在天府大道沿线7公里范围内。

　　个人投资写字楼风险较高

　　值得关注的是，成都写字楼租金回报率目前处于7%至8%的较高水平，而物业价格的持续上升使得内资企业和个人更倾向于拥有物业自用并期待资产增值。

　　据谢凌介绍，目前在天府广场和红照壁一带的写字楼租金表现已经超过其他区域，“比如说中环广场的租金去年上涨了15%，并有汇丰银行和苹果公司这样的优质客户入驻。位于人民南路一段的航天科技大厦交房后两个月内其低区入住率已超过40%，航天科技大厦对面的仁恒置地广场的有效租金也超过了市场水平28%以上。”

　　不过，就个人投资者来说，投资写字楼风险不小。“分散的业权增大了物业管理风险并容易降低物业管理的质量，长期租户不愿意租入这样的物业。”仲量联行成都战略顾问部和研究部总监谢凌称，其结果是个人投资写字楼风险很高，“投资写字楼或商铺除了等待物业资产的增值外就是获取租金收益，如果租不出去的话，业权拥有者的投资风险将是很大的。”

　　(房掌柜整理自成都日报、华西都市报)